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賃貸経営においては、入居者が無事決まっても安心はできない。その入居者がきちんと家賃を期日通りに支払ってくれるかどうかは、非常に大きな問題だ。これまでにも多くの投資家が家賃の未払いトラブルに巻き込まれている。

今回は、そんな家賃の未払いから訴訟に発展したケースをご紹介する。一般的に「家賃を3カ月支払わなければオーナー側から賃貸借契約は解約できる」というが、解約が認められない事例もあるのだろうか。

「信頼関係が破壊されたか」がポイント

そもそも、「家賃が支払われなかったことで、賃貸借契約を解除できる」ということは法律に定められているが、1カ月程度の滞納で契約を解除することは、認められないケースが多い。入居者の権利を守る意味合いが強い賃貸借契約において、その解除が認められるのは、オーナーと入居者の間で「信頼関係が破壊された」とみなされた場合に限られているからだ。

1952年4月の最高裁判決は「賃貸借は、当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約」であると指摘し、「賃貸借の継続中に、当事者の一方に、その信頼関係を裏切って、賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめるような不信行為のあった場合には、相手方は、賃貸借を解除することができる」と判示している。

はなみずき司法書士事務所の司法書士・行政書士である淵真一郎氏は「特別な事情がなければ、『3カ月程度の家賃滞納』で信頼関係は破壊されたと裁判所が判断するケースがほとんどです」と解説する。ただし、この3カ月という期間は法に定められたものではない。あくまで「こうした判決が多い」といった積み重ねによるものだという。

○2005年8月・東京地裁判決
物件のオーナーAが、入居者Bが家賃を3カ月分支払っていないことから賃貸借契約の解除と明け渡しを求めた訴訟。

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