物件購入時、節税額を増やす「ひと工夫」とは？

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お金を残す不動産投資コラム。皆様、確定申告は終えられましたでしょうか？ まだの方もいらっしゃると思いますので、今回は確定申告で節税するための注意点について解説します。

不動産所得が赤字の時に気を付ける注意点

昨年、個人で物件を購入した方は、登録免許税や不動産取得税等の諸経費によって、不動産所得が赤字になっている方もいらっしゃると思います。不動産所得が赤字になると、他の給与所得や事業所得と合算することができ、これを損益通算といいます。

不動産所得の赤字と他の所得を損益通算できると、全体の所得が不動産所得の赤字分だけ下がるので、節税につながります。

ただこの場合、物件を銀行から融資を受けて購入しているなら、気を付けることがあります。それは、銀行に支払っている支払利息のうち一部が、損益通算の対象とならない点です。支払利息は全額、不動産所得の必要経費にすることはできるのですが、一部が損益通算の対象とならないんです。

損益通算の対象とならないということは、その分合算できる赤字が少なくなるということなので、節税できる金額も少なくなってしまいます。

この正式名称は「土地等を取得するために要した負債の利子の額」といいます。青色申告決算書（不動産所得用）の右下に記載する箇所がありますね。

ちょっと、内容がわかりづらいと思いますので数字で解説しましょう。

この事例の場合、40万円、損益通算できる不動産所得の赤字が少なくなり、他の所得と損益通算できる金額は160万円となります。計算式は次の通りです。

したがって、土地の割合が大きいほど、損益通算できる金額が少なくなり、節税額が減ってしまうのです。

では、この「土地等を取得するために要した負債の利子の額」を少しでも小さくできる方法はあるのでしょうか？ 実はこれ、ちょっと工夫するだけで、かなり節税できることがあります。

では、事例を出して解説しましょう。

先ほどの事例と数字が似ていますが、違う部分は借入金額の部分です。先ほどは借入金額が1億円でしたが、今回は8000万円になっています。自己資金を出したという形ですね。

この事例の場合、少し工夫することで、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は20万円となります。その方法は、借入金8000万円は、まず建物の購入から使ったと仮定して計算するんです。

この方法を取ることによって、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は先ほどの40万円から25万円となり、他の所得と損益通算できる金額は175万円となります。

不動産所得の赤字の額▲200万円＋25万円＝損益通算できる金額175万円

金額がかなり大きく変わりましたね！

この方法は、税法で認められている方法ですので、このようなケースの場合は、ぜひ活用してみてください！

さらにこの事例では、1億円の物件価格のうち、建物8000万円、土地2000万円となっていれば、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」は、0円になります。建物と土地の金額は、物件購入時の売買契約書への記載、それがなければ、物件購入後、初めての確定申告時に決まるものですので、こちらも合わせて注意してくださいね。