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今回は、室内のエアコンの修理を要求され、すぐに対応できない事情を話したところ、直すまでは家賃を支払わないと言われた、というご相談です。この借主の主張は受け入れなければならないものでしょうか。

入居者からエアコンが壊れたと連絡がありました。すぐに取り替えたいところですが、長期で出張に行っており、対応できない状況です。事情を話すと、直すまで家賃を払わないと主張してきました。これは受け入れるべきでしょうか?

貸主には修繕義務がある

建物の賃貸借契約は、賃料をもらって、借主に建物を使用させることを内容とする契約です。貸主は、契約の目的にしたがって借主がその建物を利用できるようにしなければなりません。そのため、建物の利用に支障が生じたときは、貸主はこれを修繕する義務があります(民法606条1項)。

ただし貸主は、どのような不具合であっても常に修繕義務を負うというわけではありません。

まず、修繕が不可能な場合には修繕義務は生じません(修繕の可能性)。また、現実的に建物の通常の使用方法による使用に支障が生じている場合でなければなりません(修繕の必要性)。さらに、その不具合が借主の故意過失に基づくものであったときも修繕義務は生じないとされています(借主に責に帰すべき事由のないこと)。

つまり、貸主が修繕義務を負うのは、(1)修繕の必要性(2)修繕の可能性(3)不具合が借主の責に帰すべき事由により生じたものでないこと、という条件が満たされた場合ということです。

ご相談は、エアコンが壊れたというケースです。貸主が室内にエアコンを設置していたのだとすると、貸主はそうした設備を備えた建物を貸したということになりますから、エアコンが普通に動く状態に維持する必要があります。そして、エアコンの修繕は容易ですから、故障が借主のせいで発生したのでなければ、貸主にはエアコンを修繕する義務があるということになります。

修繕はいつまでにしなければならないか

貸主は、修繕すべき義務があることを認識したときは、相当期間内に修繕を行わなければなりません。修繕義務が発生するためには、その不具合のために建物の通常の使用方法による利用が妨げられているということが前提なのですから、これを理由もなく放置して修繕を怠ってはならないわけです。

ご相談のケースでは、長期出張中なのですぐには対応できないということです。しかし、エアコンの修繕は、管理会社や業者に依頼して行うことも可能です。長期出張中という事情だけで長期間にわたって修繕を行わなくてよいということにはならないでしょう。

家賃全額の支払いを拒むことは原則としてできない

貸主に修繕義務があるのに修繕してもらえず、そのために借主の使用に支障が生じているときは、借主の対抗手段として、修繕が行われるまでの間、賃料の支払を拒むことが認められる場合があります

裁判例でも、設置されていたエアコンやガスオーブンについて貸主の修繕義務が認められるのに、借主の要求にもかかわらず修繕を行わないときは、借主は修繕がなされるまでの間、少なくともその修理に要する費用の限度で賃料の支払いを拒むことができる、としたものがあります。

ただし、上記の裁判例にもあるように、その不具合のために建物の使用がまったくできないという場合でもない限り、賃料全額の支払を拒むことができるというわけではありません。ご相談のケースでも、特別の事情のない限り、修繕がなされるまでの間、エアコンの修理費用かこれに若干上乗せした程度の額の賃料支払を拒むことができるにとどまるでしょう。

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