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今回は、室内のエアコンの修理を要求され、すぐに対応できない事情を話したところ、直すまでは家賃を支払わないと言われた、というご相談です。この借主の主張は受け入れなければならないものでしょうか。

入居者からエアコンが壊れたと連絡がありました。すぐに取り替えたいところですが、長期で出張に行っており、対応できない状況です。事情を話すと、直すまで家賃を払わないと主張してきました。これは受け入れるべきでしょうか?

貸主には修繕義務がある

建物の賃貸借契約は、賃料をもらって、借主に建物を使用させることを内容とする契約です。貸主は、契約の目的にしたがって借主がその建物を利用できるようにしなければなりません。そのため、建物の利用に支障が生じたときは、貸主はこれを修繕する義務があります(民法606条1項)。

ただし貸主は、どのような不具合であっても常に修繕義務を負うというわけではありません。

まず、修繕が不可能な場合には修繕義務は生じません(修繕の可能性)。また、現実的に建物の通常の使用方法による使用に支障が生じている場合でなければなりません(修繕の必要性)。さらに、その不具合が借主の故意過失に基づくものであったときも修繕義務は生じないとされています(借主に責に帰すべき事由のないこと)。

つまり、貸主が修繕義務を負うのは、(1)修繕の必要性(2)修繕の可能性(3)不具合が借主の責に帰すべき事由により生じたものでないこと、という条件が満たされた場合ということです。

ご相談は、エアコンが壊れたというケースです。貸主が室内にエアコンを設置していたのだとすると、貸主はそうした設備を備えた建物を貸したということになりますから、エアコンが普通に動く状態に維持する必要があります。そして、エアコンの修繕は容易ですから、故障が借主のせいで発生したのでなければ、貸主にはエアコンを修繕する義務があるということになります。

修繕はいつまでにしなければならないか

貸主は、修繕すべき義務があることを認識したときは、相当期間内に修繕を行わなければなりません。修繕義務が発生するためには、その不具合のために建物の通常の使用方法による利用が妨げられているということが前提なのですから、これを理由もなく放置して修繕を怠ってはならないわけです。

ご相談のケースでは、長期出張中なのですぐには対応できないということです。しかし、エアコンの修繕は、管理会社や業者に依頼して行うことも可能です。長期出張中という事情だけで長期間にわたって修繕を行わなくてよいということにはならないでしょう。

家賃全額の支払いを拒むことは原則としてできない

貸主に修繕義務があるのに修繕してもらえず、そのために借主の使用に支障が生じているときは、借主の対抗手段として、修繕が行われるまでの間、賃料の支払を拒むことが認められる場合があります

裁判例でも、設置されていたエアコンやガスオーブンについて貸主の修繕義務が認められるのに、借主の要求にもかかわらず修繕を行わないときは、借主は修繕がなされるまでの間、少なくともその修理に要する費用の限度で賃料の支払いを拒むことができる、としたものがあります。

ただし、上記の裁判例にもあるように、その不具合のために建物の使用がまったくできないという場合でもない限り、賃料全額の支払を拒むことができるというわけではありません。ご相談のケースでも、特別の事情のない限り、修繕がなされるまでの間、エアコンの修理費用かこれに若干上乗せした程度の額の賃料支払を拒むことができるにとどまるでしょう。

貸主は賃貸借契約で、修繕費用を借主の負担とする旨の条項をもうけておけば、一定の範囲で修繕義務を免れることができます。ただし、特約を入れておけば何でも修繕義務を負わないというわけではありません。信義則などの見地から、借主に修繕義務を負わせる旨の特約を設けていても、修繕義務を負う範囲が制限される場合もあります。とくに、大規模修繕については特約によっても借主に修繕義務を負わせることはできないという見解も有力です。

したがって、一定の範囲で借主に修繕義務を負わせたいときは、契約書に借主が修繕を負う範囲を明記しておくとよいでしょう。たとえば、障子紙の張り替えや電球・蛍光灯の取り替え、水道のパッキンの取り替えについては借主が修繕義務を負うとしておけば、貸主はこれらについて修繕する義務を負いません。

民法の改正

ご存知の方も多いと思いますが、民法の債権関係の規定が120年ぶりに改正され、2020年4月1日から施行されます。この改正の範囲には賃貸借契約に関する規定も含まれていて、修繕に関する規定についても変更が加えられています。

まず、先にあげた606条1項(賃貸人等による修繕等)は、これまでと同様、賃貸人の修繕義務について定めていますが、それに加えて、「ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りではない」というものが加えられました。

冒頭で、賃貸人に修繕義務が発生するためには、(1)修繕の可能性(2)修繕の必要性のほかに、(3)その不具合について賃借人の責に帰すべき事由のないことが条件だと説明しました。

この(3)の条件が必要かどうかについては、これまでの民法では条文の上では明確ではなかったため争いがあったのですが、改正民法では、条文上も、借主に責任がある場合には貸主に修繕義務は発生しないことが明らかにされたのです。

また新しく、民法607条の2という条文がもうけられました。

民法607条の2

賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。

1 賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。

2 急迫の事情があるとき。

これまでも、たとえば水漏れが生じていてすぐに修理しなければ被害が拡大してしまうのに、貸主が修理に応じてくれないというようなときは、借主は自ら修理してその修理費用を必要費として貸主に請求することができると考えられてきました。

ただ、借主が自分で修繕できるのはどのような場合かは明らかではありませんでした。しかし、民法607条の2の規定がもうけられたことにより、改正法施行後は、修繕義務があるのに対応しないでいると、借主が自分で修繕をして、修繕に要した費用を貸主に請求できることになります。

こうした場合、貸主がいつも依頼していた業者に任せるよりも修繕費が高くついたりすることもあり得ますので、これまで以上に適切な対応が求められます。

ご相談のケース

ご相談のケースでは、貸主に修繕義務が認められる可能性が高いです。ただし、エアコンの修理代が家賃を上回るということは通常はないでしょう。そうすると、少なくとも家賃全額を支払わないという借主の主張は正当とは認められないということになります。

もっとも、ご相談者には修繕義務がありますから、業者に依頼するなどしてなるべくすみやかに修繕に応じるのがよいでしょう。

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