皆さま、はじめまして。林浩一です。 このコラムでは私の賃貸経営全般についてお話ししながら、ホームステージングをはじめ、「選ばれる物件と選ばれる大家」を実現するためのポイントなどを紹介したいと思います。

ホームステージングの手法は、不動産売買物件の流通を活性化する目的で、1972年にアメリカで確立されスタートしたといわれています。2013年には、日本でも一般社団法人日本ホームステージング協会が設立されました。

ホームステージングとは、住まいを早く売却・賃貸するための演出です。賃貸業界でも数年前から見かけるようになってきました。私も5、6年前から、自分の物件に空室が出ると、家具や小物などを持ち込んでステージング(演出)を楽しんでいます。

今回は、自分の物件でのDIYリフォーム&ステージング事例をご紹介したいと思います。

DIYでリフォームする5つのメリット

賃貸物件に空室が出た場合、その物件を所有する大家さんは、次の入居者を迎えるために壁・床・水回りなどをリフォーム(補修・改修)します。この場合、管理会社を通じてリフォーム会社に施工を依頼するのが一般的ですが、私はその方法をとっていません。なぜなら、できるだけ自分で手をかけてリフォームするほうが多くの面でメリットがあるからです。

そこで今回は、私が去年手がけた空室リフォームを一例として取り上げながら、大家自身がDIYでリフォームするメリットを解説します。

私が所有するアパートから1組のご家族が退去して、3年ぶりに空室が出ました。2LDK・60平米で賃料月額12万円(管理費込み)のファミリー物件です。

この機会に私は、DIYでのリフォームを行なうことにしました。業者に施工を丸投げせず、DIYでやってみようと考えたのは、次の5つのメリットが期待できるからです。

1.リフォームのコストが抑えられる

2.費用対効果の高いリフォームができる

3.自分のがんばり次第で工期を短縮できる

4.リフォームをきっかけに入居者さんとの交流が生まれる

5.結果的に、空室が早く埋まる

ひとつずつ、順番にご説明していきましょう。

DIYといっても、すべてを自分でリフォームすることは私のスキルでは不可能です。専門業者の手を借りたほうがいいところもあれば、なかには資格を持った業者でなければ施工できないものもあります。

たとえば、電気の配線を変更したり、新たにドアホンなどを設置したりといった場合には、電気工事士の資格を持つ者が行なわなければなりません。また、室内の汚れはハウスクリーニング業者に清掃してもらわなければ落ちないものもありますし、水回りの補修は水道設備業者などに依頼する必要があります(簡単な補修は自分でもできますが)。

そうした作業を除けば、リフォームは基本的に自力で行うことができます。壁・クロス・床材の塗り替えや張り替えならば、特別な資格は必要ありませんし、特に手先が器用でなくてもできる作業です。そして、それらの作業を自力で行なえば、当然、施工業者に支払うはずの工賃や人件費を節約できるのです。

今回のリフォームにかかった費用の内訳は以下の通りです。前述したように、予算は家賃1カ月分と決めていましたが、ほぼその通りに収まりました。

・対面式キッチン壁面用輸入壁紙(廃材柄):1ロール1万8000円
・対面式キッチン天板用タイルシート:1万円
・対面式キッチンデコレート用エレメンツ(ワインなど):2000円
・トイレ壁面用輸入壁紙(フラミンゴ柄):1ロール1万5000円
・トイレ床面用床材(木質調):1万2000円
・玄関チョークボード下地材塗料:1缶5000円
・玄関チョークボード塗料(灰桜色):1缶1万円
・玄関四万十ヒノキ棚:1枚6000円
・リビングペンダントライト(透かし模様入り):1個1万3000円
・リフォーム業務業者協力:1人×2日=2万円
・ハウスクリーニング業務委託(敷金償却):0円

合計:11万1000円

2LDK・60平米の空室をリフォームする場合、どこまでの作業をお願いするかにもよりますが、リフォーム業者に全面的にお任せすれば、それだけで数十万円のコストがかかります。しかし、大家が自ら動けば工賃は無料ですから、ほぼ賃料1カ月分の費用でまかなうことも可能になるのです。

 

費用対効果の高いリフォームができる

メリットのふたつ目は、少ない予算でより効果的なリフォームができることです。

たくさんのお金をかけてリフォームしたからといって、必ず入居者さんが見つかるわけではありません。賃貸経営はきわめてシビアなビジネスですから、リフォームにおいても費用対効果を考えなければいけないのは当然でしょう。

目指すべきは、より少ない費用で部屋の魅力を最大限にアップさせるリフォームです。そして、自分の物件を熟知している大家であれば、「どこにどんな手を加えれば物件が魅力的に見えるか」を見極めることができるので、費用対効果の高いリフォームができるのではないでしょうか。

ちなみに、私がリフォームで重視しているのはトイレです。なぜなら、トイレは小さい空間ですから、たとえば壁紙や床材の張り替えに手間も費用もそれほどかかりません。一方で、トイレが与える印象は、その物件全体の印象を大きく左右しますし、実際の住み心地にも大きく関わってきます。内見のお客さんにとっても、トイレは非常に印象に残りやすい場所なのです。

つまり、リフォームを考える上でトイレは費用対効果が高い場所であり、少ないコストで物件全体のイメージを大きく変えることが可能といえます。「ホームステージング」の例でいえば、トイレを「フォーカルポイント=内見者の目を引きつけ、強いインパクトを与える場所」にできるわけです。

今回のリフォームでも、トイレの壁面にはフラミンゴ柄の輸入壁紙を新調し、床をより木質感の高い床材に張り替えることで、トイレのイメージを一新しました。トイレットペーパーはポルトガル製のカラフルなものを使い、トイレットペーパーホルダーも床置きのアンティークなものにしてステージングしました。

床材の張り替えは意外に簡単です。古い床材を剥がしたら、剥がした床材の形に沿って新しい床材をカッターで切り抜き、専用の接着剤で貼り付けていくだけ。陶器の丸みに沿ってきれいに貼ることができます。

専用業者にリフォームをお願いした場合、作業時間は基本的に平日の朝から夕方までです。ところが、DIYであれば、時間的制約を受けずにリフォームができます。極端な話、音が出てしまうなど入居者さんの迷惑にならない作業であれば、深夜でも作業することができます。その分、工期を短縮できるので、前の入居者さんの退去からそれほど時間を空けずに次の入居者さんを募集できるようになるのです。

ちなみに今回のリフォームでは、玄関の壁面に、「黒板」としても使えるようなチョークボードペイントを施しました。この専用の塗料を塗っておくことで、壁面にチョークで絵や文字を書けるようになります。

塗装は私自身が行いました。まず、チョークボードペイントの乗り(発色)が良くなるよう、シーラーという白の下地材を塗ります。それが乾いたら、専用チョークボードペイントの塗料を重ね塗りしていきます。

これらの作業は、実はすべて深夜に行いました。冬で気温は低かったのですが、エアコンを最強にしておいたので、下地材も専用塗料も2時間程度で乾きました。塗料が乾くまでは別の作業をしたり、近くのファミレスで時間をつぶしたりして、ほぼ徹夜の短期集中作業で仕上げました。三度塗りしたおかげで、塗装の仕上がりはプロ顔負けのものになったと自負しています。

リフォームをきっかけに入居者との交流が生まれる

このように、大家自身が手をかけてリフォームすれば、どこにどのように手をかけてリフォームしたかがおのずとわかるため、内見のお客さんや入居者さんにアピールすることができます

今回の私自身のリフォームを例にあげれば、対面式キッチンの壁にちょっと変わった壁紙を貼りました。それがおのずと内見者の目を引き、「面白い壁紙ですね」と会話のきっかけが生まれます。そこから、トイレや玄関の「こだわりポイント」についても話が弾み、内見のお客さんに、物件の魅力を強くアピールすることができたようです。

また、リビングのペンダントライトには、ホームステージングの手法として、透かし模様入りのちょっと変わったものを飾りました。あくまで演出用だったのですが、入居するご夫婦がこのライトをいたく気に入られた様子だったので、そのままお使いいただけるよう、プレゼントさせていただきました。

ちなみに、ペンダントライトの価格は1万円ほどです。この程度の出費で、入居者さんと良好な関係が構築できるのであれば、安いものです。(少し高価なものをプレゼントしたりすると景品法違反となることもあるので注意が必要です)

このように、大家自身が手をかけてリフォーム&ステージングすれば、その分、入居者との交流も密にできると言えるでしょう。

結果的に、空室が早く埋まる

これまでにあげた1〜4のメリットは、空室リフォームの最大の目的である「空室を早く埋める」ために役立ちます。逆に言えば、大家によるDIYリフォームは、結果的に「空室が早く埋まる」というメリットがあるわけです。客付け業者に、賃料1〜2カ月分のAD(広告宣伝費)を支払うことを思えば、賃料1カ月分程度でできるDIYリフォーム&ステージングはきわめてリーズナブルです。

次回は、賃貸でのホームステージングの基本や演出法などをご紹介していきたいと思います。