知識ゼロから43歳で不動産投資を始めて以降、ハイスピードで規模を拡大し、5年後に目標だったサラリーマンリタイアを実現。現在は総投資額11億円、年間家賃収入7600万円に上り、区分から一棟、海外不動産など幅広い投資ノウハウを伝えるため年間200本以上のセミナーに登壇する。「日本一臆病な投資家」と語る自身ならではの投資戦略、そしてリタイアに必要な目標設定と「ストーリー」の考え方を紐解く。

人生を変えた3つの出来事

「やりたい仕事にとにかく没頭していて、お金や投資には全く興味がないまま過ごしていたんです。42歳のあの時まで」

大学時代から興味のあったエンターテインメント業界に新卒で飛び込み、約20年にわたってメディアディレクター・メディアプロデューサーといった華やかな肩書でがむしゃらに働いてきた。31歳で結婚、38歳でマイホームを手に入れ、仕事、プライベートともに順風満帆な日々。「寝る間もないほど忙しかったですが、昔から大好きな仕事だから毎日が充実して楽しかったんです」

しかし42歳の時、人生を考え直すきっかけとなる3つの出来事が起こった。

1つ目はリーマンショック。メディア業界も大きな打撃を受け、ボーナスカットのうえに基本給も削られ、周りのスタッフが次々にリストラされていった。「何よりつらかったのが、仕事の予算が減ったことで会社が利益のみを追求する方針になってしまったこと。やりたいことができなくなって、仕事が楽しめなくなってしまったんです」

立て続けに、唯一株を所有していた企業が経営破綻。当時は投資の知識に乏しかったため有効な手を打てず、200万円分の株式が紙切れになった。さらに、前日まで元気だった母親が心筋梗塞で突然この世を去り、このことをきっかけに「自分もいつか突然死んでしまうのでは」という不安がよぎった。

「この3つの出来事があって、ちゃんと自分の人生を考えないといけない、お金の勉強を始めよう、と思ったんです」

「不動産はエンタメ」

株やFXではなく不動産投資を選んだのは、「不動産はエンターテインメント」と感じたからだ。「人との触れ合いがあって、人に住むところを提供する、これも一つのエンタメですよね。それと思い知ったのは、株やFXは何かが起こった時に自分の力でコントロールすることはできないということ。不動産は何かが起こっても、自分の力でなんとかできるはずだと思ったんです」

「まったくお金の勉強をしてこなかった42年間を取り戻す」という思いで、中古書店で不動産投資に関する本を買い漁り、仕事の合間を縫って参加できるセミナーは全て参加した。「セミナーに行くとけっこう若い子が多いので、『うわ、オレ勉強始めたの遅いな…』とか思って肩身が狭かったんですが、必ず週1回以上は参加するようにしました」

「7年後、50歳で独立する」という目標を立て、その時に今のサラリーと同額のキャッシュフローを得るために何をすべきか考えた。「明確な目標があったから必死に走り続けられたんだと思います。そのためには何歳でこうして、何歳でこういう物件を買って…とストーリーを組み立てていきました」

1戸目はスピード決済

最初に購入したのは2010年7月、三宿の築浅区分マンションだった。「5社ぐらい区分のセミナーに参加したんですが、1社だけすごくフィーリングの合う会社があったんです。普通はセミナーの最後に物件を紹介するのに、その会社は不動産投資のメリット・デメリットを淡々と説明して、『興味のある方は後日相談に来てください』だけ。紳士的な態度が印象的でした」

セミナー直後に相談して物件紹介を受け、3日後にその担当者と現地で待ち合わせ。それから5日後に契約し、「実働3日」でオーナーになった。物件価格は1700万円で、表面利回り6.5%。頭金100万円を入れて融資を受けた。

「自分は『日本一臆病な投資家』なので、とにかく空室が出ない物件を探すことが差別化戦略。この物件は国道246号沿いで三軒茶屋徒歩6分、渋谷駅にもバス1本で行ける。ここなら大丈夫だと確信しました」。実際にこの物件は、3年後に売却するまで安定した入居が続いた。

1戸目の手残りは月2万円程度。「20戸まで増やせば40万円になる」と考え、区分に絞って1年半で13戸というハイペースで規模を拡大していった。大井町や渋谷、赤坂など乗降客数の多い「鉄板」の駅から徒歩10分以内で、キャッシュフローが出る物件を選んだ。

ほとんどは1戸目を購入した不動産会社からの紹介で、担当者からは「7年後の独立が目標なら、なるべく自己資金は残しながら着実に物件を増やしていく方がいい」とアドバイスを受けた。そのため自己資金はなるべく使わず、複数の地銀やノンバンクなどから2億円近い融資を受けた。「サラリーマンとしての属性を生かすことができたし、買い進めてきた物件の実績も評価されたと思います」

区分の物件選びについては「担当者から物件を紹介された後、必ず1人で見に行くことが重要」と考えている。「物件より先に駅を見ます。周りに牛丼のチェーン店や24時間営業のスーパーがあれば、独身サラリーマンが多いはずなので区分投資に適したエリアと判断できる。1人で駅から物件まで歩いてみるといろんなヒントが見えてくるし、あとはマイナス面も隠さず伝えてくれる業者と付き合うことが大切です」

突如止まった融資

50歳でリタイアという目標に向けて順調に買い進めていったようにみえたが、13戸目を買って以降にピタッと融資が止まった。融資に積極的な地銀でも断られ、「どこか貸してくれるところはないか…」と探していて行きついたのが海外の銀行だった。「マレーシア・ジョホールバルの開発に投資するセミナーに出て、プレビルドで1500万円ぐらいのコンドミニアムを買いました。去年完成したんですが、5年後ぐらいに値上がりするだろう、というキャピタルゲインも視野に入れた投資です」

マレーシア・ジョホールバルで購入した新築コンドミニアム

その半年後には同じくジョホールバルで戸建ても購入したが、「海外投資は別にオススメしません」と強調する。「僕が投資したのは、ジョホールバルという街に惹かれたからです。今では年2回ぐらい行っていますが、見渡す限りジャングルだった場所が大規模開発でみるみるうちに変貌を遂げていく。それに自分が参画できている、という面白さがあるんです。海外投資はあくまでも『夢』を追っているようなものです」

リタイアに向けて戦略転換

その後、区分を買い進める戦略で目標を達成するのは厳しいと判断し、一棟ものへの移行を決断した。業者からあるメガバンクを紹介され、すべての資産と区分物件の現状を説明。これまで一切取引経験のない銀行だったが、「次のステップで一棟ものに挑戦したいから全部売却したい。そのときに融資をお願いできませんか」と依頼したところOKが出た。

「区分はほぼ満室経営でキャッシュフローの出る優良物件に絞って買っていたので、高い評価を受けることができた。それで次のステップを後押ししてくれたんだと思います」。13戸中7戸を売却したが、好立地で売却タイミングも良かったことから、ほぼ全ての物件を購入時より高い値段で売却することができた。

初の一棟ものは2012年12月、練馬駅徒歩5分、築3年の鉄骨マンションだった。価格は1億1500万円で利回りは8%。現在保有している中で唯一サブリースをかけていて、月40万円のキャッシュフローを安定して得られる優良物件だ。

練馬の4階建てRCマンション

信頼されるには「サラリーマン力」

「この物件を紹介された業者とは人づてで知り合って飲みに行くような関係になり、「いい物件が出たら紹介してください」とお願いしていたんです。やはり『人』の重要性を実感しました。これだけの不動産投資ブームの中で勝ち残る方法はただ一つ、『人脈』だと思っています。『ほかの人よりあなたに物件を買ってもらいたい』という業者を1人でも多く持てる人が勝つ世界になってきています」

そのために重要だと考えているのは「サラリーマン力」だ。「サラリーマンの当たり前を同じようにやればいいだけです。メールは24時間以内に必ず返信する、携帯電話に着信があればすぐ折り返す、盆暮れ正月は贈り物をする。紹介された物件が興味なかったからといってノーリアクションだったら、二度と紹介してもらえません。『ありがとうございます、でもこういったポイントが少し違うので、またよい物件があればお願いします』と24時間以内に返すのは当然。自分から情報を発信しなければ情報は集まりません」