(レオパレス21の本社ビル=東京都中野区)

中編から続く)

大手不動産会社「レオパレス21」(以下レオパレス)をめぐって行われている裁判。「家賃が減額された」というだけでなく、「不当に我々から費用を得ている」と訴えるオーナーもいる。

家具・家電のメンテナンスサービスはすでに訴訟を起こし、インターネットサービス「レオネット」についても、オーナーの一部は今月下旬にも訴訟を提起する予定だ。

なぜオーナーとレオパレスの主張は食い違ってしまっているのか。レオパレスのサブリース契約の内容とは?

一方的に不利益な契約

2016年11月、全国128人のレオパレスとサブリース契約を結ぶオーナーが、名古屋地裁に訴状を提出した。レオパレスと結んでいる「家具・家電総合メンテナンスサービス契約」が十分に守られていないとして、契約の無効と、レオパレスが不当に得たとされる約4億716万円を求めている。

訴訟の準備書面やレオパレスの物件オーナーの一部で作る「LPオーナー会」の前田和彦代表の話によると、以前は、オーナーは物件の家具・家電の修繕費や交換費のために、1戸あたり2000円を自身の名義の口座に積み立てる仕組みになっていたという。

しかし、これが2010年から「家具・家電総合メンテナンスサービス契約」が導入されるようになった。1戸2000円の「レンタル料」をオーナーからレオパレスに支払うことで、家具や家電をレオパレスから借り受けるという内容だ。

「これまでオーナー所有となっていた家具や家電が、レオパレスからのレンタルという扱いに変わるという契約です。所有品が減価償却の7年を過ぎたら、新品のレンタル品に交換されるという説明でした」(前田氏)

だが前田氏は、期間が過ぎた後も自身の物件でテレビやカーテンなどの交換率は約4割程度だと話す。テレビ台やベッドなどはそもそも作り付けのため、交換するということができない。にもかかわらずレンタル料は毎月支払わされ、さらに、期間終了後、家具・家電品はレオパレスが回収するため、「オーナー側が一方的に不利益」などとオーナーらは主張している。

前田氏は加えて、「契約が変更になったときに家電の入れ替えを行いましたが、これらは以前に我々が積み立てたお金で購入されているのではないかと思います。にもかかわらずレンタル料を我々から徴収している。これは二重取り以外の何物でもありません。非常にあくどい商売だと思います」と指摘する。

この裁判は現在、家具・家電の交換実績などの証拠を、双方が提出している最中だ。昨年12月には、27人のオーナーが追加で原告に加わった。請求額は計約5億7800万円にも上る。

直近に新たな訴訟も…レオパレスは「取りすぎ」か

そもそも、レオパレスとのサブリース契約では、管理費用などはどうなっているのだろうか。

前田氏によると、管理費として月々約7%程度が家賃収入から差し引かれる。ただし、そもそも家賃自体も入居者から支払われた家賃の80%が振り込まれるため、管理費がその上に引かれる計算だ。また、前述の家具・家電のレンタル料2000円も、そこからさらに支払われるという。

「他の不動産会社のサブリース契約には、例えば振り込まれる家賃が募集家賃の90%というところもあります。そういうところに比べて、レオパレスは『取りすぎ』ではないか、ということも裁判の中で訴えています」(前田氏)

また、レオパレス物件のオーナーの中には、「本来なら無料であるはずの『レオネット』契約を半ば強制的に結ばされた」と訴えるオーナーもいる。

全国のオーナーへの調査報告書より

レオネットとは、レオパレス物件の入居者が利用できるインターネットサービス。これを通じて通販や動画の視聴を楽しむことができる。入居者が行った通販や動画サービス視聴によってレオパレスが得た収益は、オーナーには得る権利はない。

前田氏は「もともとこの回線工事費用も建設費用の中に組み込まれているはずなんです。ですが、その上でレオネット負担金を払うという契約を結ばされて、1室1500円の代金を支払わされる。解約しようとすると、『そんなことでは入居者がインターネットができなくなり、困ってしまう』と脅しのようなことを言われるんです」と話す。 

このレオネットをめぐっては今月下旬にも、LPオーナー会に所属する約60人のオーナーが、レオパレス側に対して、不当に得た利益の返還を求める裁判を起こす予定だ。

「オーナーには収益が入らないのに、オーナーに維持費だけを負担させる。それも『保守』名目でとっていますが、実際にはどんな保守業務をしているのか。それでいて入居者からも使用料を徴収しているのは料金の二重取りの構図で、本当にひどい話です」(前田氏)

建築費は「相場より3割高額」

レオパレスは管理だけでなく、アパートの建築も請け負うことで収益を上げている。レオパレスから「所有の土地に9000万円でアパートを建てる提案をされた。別会社の見積りでは6500万円だった」と明かす不動産投資家もいたが、前田氏も「体感ですが、レオパレスの提示する金額は、相場の建築費から3割程度高額だと思います」と話す。

前田氏が何より問題視するのは、建築にあたって工事見積書をオーナー側に開示しないことだという。

「私がアパートを建てた時も、工事見積書をもらえなかったので出すように言ったんです。しかし、結局いまだにもらえていません。建設業法第20条では、工事発注者が建設会社に見積りの提出を依頼した場合、速やかに出さなくてはいけないことになっています」。そのために、建築費が見合ったものなのかの判断がオーナーにはつかないことが問題だと前田氏は述べる。

もともとレオパレスが建築した物件を購入した不動産投資家・築古大家のコージーさんは「壁が薄い。退去理由もほとんどが、防音性の無さです」と話す。

不動産投資家もターゲットに

不動産投資家からすると、「レオパレスは地主など土地がある人だけの問題」ととらえるかもしれない。確かに、「相続税対策をしたいという方は圧倒的に多い」(前田氏)というが、それだけに限らない。LPオーナー会の代表である前田氏自身、土地を含めてレオパレスの物件を購入した投資家の1人だ。

「もともとサラリーマンですが、年金だけでは将来がさみしいということで不動産所得を得たいと、レオパレスの説明会に行ったんです。土地は持っていませんと言いましたが、『土地がなくても、我々が需要が見込める場所に土地を取得するのでそれを買ってください。30年間の一括借り上げで収入を得られます』と説明されました」

最初に提案されたのは土地込みで5億円という物件だったという。さすがにそれはできないと断ると、土地込みで2億円の物件を案内された。「最初に5億円を見ていたからでしょうか、これならできると思ってしまったんです…」

融資は物件所在地の地方銀行で借りた。前田氏自身は、「自分には賃貸経営のノウハウがないからサブリース契約をする。自分にできることは金利を下げることだけだ」と考え、10行以上の金融機関をまわり、できるだけ低金利で融資してくれるその地銀にお願いしたという。

レオパレス「裁判で正当性を主張する」

前田氏は、レオパレスについて「コンプライアンスに大きな問題のある会社だ」と非難する。「これ以上、我々のような被害者を出したくない」という思いも強い。

「契約当時に情報が不足していた、ということは自分でも認識しています。賃貸経営をするのなら、十分すぎるくらい情報を仕入れなければいけない」。レオパレスに関しては、「事業計画書は絶対にうのみにしてはいけない。契約書に示された家賃は本当にその地域で妥当か? ということくらいは、オーナー自身でいくらでもいまわかるので、基本的なことは調べて、シミュレーションを点検しなくてはいけないと強く思います」と話す。

LPオーナー会の前田和彦代表

こうしたオーナーらの主張に対して、レオパレスがどういった主張を行っているのか。

楽待新聞編集部は取材を試みたが、レオパレス側からは「既に訴訟となっており、個別のご回答は控えさせて頂いております。当社と致しましては、裁判にて正当性を主張して参ります」という答えのみが返ってきた。今後の裁判についても注目したい。

レオパレスをめぐる訴訟の決着はまだついていない。しかし、訴訟の行方も含めて、「レオパレスのサブリース契約」が世間に知られること自体、不動産業界に大きな影響をもたらすものだ。サブリース契約について、あらためてきちんと考えるきっかけとしてほしい。

(楽待新聞編集部)