かぼちゃの馬車の一室。広さは7平米しかない

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社であるスマートデイズが、民事再生法の適用を東京地裁に申請したと発表しました。

今回はこのスキームの問題点、そしてオーナーのリカバリー方法について考えてみます。

皆さん既に事件の概要を把握していると思いますが、簡単におさらいします。

「スマートデイズが運営するシェアハウスを投資家がスルガ銀行からの融資で建設し、スマート社が物件を一括借り上げしたうえで女性限定として転貸する」というスキームでした。しかし、市場を無視した高い賃料でサブリースをしたためスマート社の経営が立ち行かなくなり、所有者への賃借料の支払いが止まったため、融資先であるスルガ銀への返済が滞る所有者が続出しているというものです。

かぼちゃの馬車の不動産価値について

では、かぼちゃの馬車を「不動産の価値」という観点で見た場合、どのくらいの価値があるのでしょうか?

不動産の価格を求めるには3つの手法があります。かぼちゃの馬車の不動産価格を求めるには、3手法のうち「積算価格」と「収益価格」という手法を適用します。

積算価格は「土地の価格+建物の価格」、収益価格は「年間賃料÷利回り」で求めます。

実際に計算してみると分かるのですが、かぼちゃの馬車の積算価格は、収益価格に比べると異常に低いのです。

収益価格>積算価格

この差が大きいということです。

これは何を意味しているのでしょうか?

ひと言でいうと、「無理やり収益が出るようにしている」ということです。

本来であれば、2階建てしか建たない住宅地にアパートを建てても収益はそれほど見込めず、積算価格の方が収益価格よりも高くなるのが普通なのです。なのに、かぼちゃの馬車のスキームは収益価格の方が高く出た。つまり、

・一部屋が異常に狭い

・賃料が相場よりも高い

・共用部分が小さい

ことが原因だと思います。

もともとシェアハウスはお風呂やトイレが共同のため一部屋の専有面積は小さくて済むので、利回りは普通のアパートよりも高くなりがちです。

かぼちゃの馬車はそれに加え、賃料が高めに設定されていて、共用スペースもほとんどないため、収益価格が高く出るのです。改めてかぼちゃの馬車の物件価値を評価した場合、積算価格により近い価格になる、つまり購入価格に比べると大きく下がることが考えられます。

戸建を建てる立地に無理やりシェアハウスを建てているのですから、価値は戸建とほぼイコールだと言えます。ざっくりシェアハウスの方が戸建よりも1.5倍~2倍程度高いと思います。逆に言うと、本来の価値の1.5倍~2倍高く購入していることになるのです。

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