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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。

今回は、ペット可の物件を貸していたが、賃借人の退去時に中を確認すると汚れが甚だしかった場合、原状回復費用は借主にどの程度まで負担してもらえるかというご相談です。

ペット可の物件を所有しています。最近、その物件で退去があり、中を確認すると汚れがひどく、原状回復費用がかなり高くつきそうです。借主もそのことについては認めており、原状回復費用を負担すると言っていますが借主にいくらまで負担してもらえるのでしょうか? 

原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことではない

賃貸借契約が終了して建物を賃貸人に返還する際、賃借人は、付属物を収去して原状に回復しなければなりません。ただし、原状に回復するというのは、建物を借りたときのそのままの状態にまで戻すということではありません

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」は、原状回復について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

建物を普通に使っていても、汚れ等(通常損耗)が発生するのは当然のことです。また、契約期間がある程度の長期になれば、建物や附属設備などの機能や価値が低下(経年変化)することも避けられません。

こうした「通常損耗」や「経年変化」は、賃貸借契約の性質上、当然に予想されるものです。そこで賃貸人は、減価償却費や修繕費といった必要経費を含めて賃料を設定するものと考えられます。

そのため、通常損耗や不可抗力などによって壊れたり汚れたりした部分については、賃借人は原状回復義務を負わず、契約が終了した時の状態で返還すれば足りるとされています

他方で、賃借人が故意・過失によって壊したり汚したりした場合は、もはや通常の使用により生じた損耗とはいえませんので、賃借人は原状回復義務を免れません

具体的には、経年変化によるクロスの変色やテレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)などは賃貸人の負担となり、賃借人が故意もしくは過失によって作ったクロスの穴や壁の汚れなどは賃借人の負担となります。

原状回復について特約を設けることも可能

原則は上記の通りですが、契約自由の原則から、賃貸人と賃借人との間で原状回復について特約を設けることも可能です。ただし、原状回復に関する特約については、裁判上、その有効性が否定されたり、有効とされてもその範囲が制限的に解釈されたりすることがあります。

それは、通常損耗等に係る必要経費は本来、賃料に含まれているはずだとすると、通常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる特約は、賃借人に特別の負担(二重の負担)を課すことになり、賃借人保護の観点から問題が生じ得るからです。

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