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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。

今回は、ペット可の物件を貸していたが、賃借人の退去時に中を確認すると汚れが甚だしかった場合、原状回復費用は借主にどの程度まで負担してもらえるかというご相談です。

ペット可の物件を所有しています。最近、その物件で退去があり、中を確認すると汚れがひどく、原状回復費用がかなり高くつきそうです。借主もそのことについては認めており、原状回復費用を負担すると言っていますが借主にいくらまで負担してもらえるのでしょうか? 

原状回復とは、借りた当時の状態に戻すことではない

賃貸借契約が終了して建物を賃貸人に返還する際、賃借人は、付属物を収去して原状に回復しなければなりません。ただし、原状に回復するというのは、建物を借りたときのそのままの状態にまで戻すということではありません

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン(再改訂版)」は、原状回復について「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。

建物を普通に使っていても、汚れ等(通常損耗)が発生するのは当然のことです。また、契約期間がある程度の長期になれば、建物や附属設備などの機能や価値が低下(経年変化)することも避けられません。

こうした「通常損耗」や「経年変化」は、賃貸借契約の性質上、当然に予想されるものです。そこで賃貸人は、減価償却費や修繕費といった必要経費を含めて賃料を設定するものと考えられます。

そのため、通常損耗や不可抗力などによって壊れたり汚れたりした部分については、賃借人は原状回復義務を負わず、契約が終了した時の状態で返還すれば足りるとされています

他方で、賃借人が故意・過失によって壊したり汚したりした場合は、もはや通常の使用により生じた損耗とはいえませんので、賃借人は原状回復義務を免れません

具体的には、経年変化によるクロスの変色やテレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気焼け)などは賃貸人の負担となり、賃借人が故意もしくは過失によって作ったクロスの穴や壁の汚れなどは賃借人の負担となります。

原状回復について特約を設けることも可能

原則は上記の通りですが、契約自由の原則から、賃貸人と賃借人との間で原状回復について特約を設けることも可能です。ただし、原状回復に関する特約については、裁判上、その有効性が否定されたり、有効とされてもその範囲が制限的に解釈されたりすることがあります。

それは、通常損耗等に係る必要経費は本来、賃料に含まれているはずだとすると、通常損耗等の補修費用を賃借人に負担させる特約は、賃借人に特別の負担(二重の負担)を課すことになり、賃借人保護の観点から問題が生じ得るからです。

では、原状回復について、どのような内容の特約であれば有効とみられるでしょうか。通常、損耗について賃借人に原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになります。

そこで判例では、賃借人にこの義務を課すためには、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が借契約書自体に具体的に明記されているなど、特約が明確に合意されていることが必要だとしています。

したがって賃貸人としては、契約書等の書面で、補修すべき通常損耗の範囲を具体的かつ明確に明示して説明することが必要となるでしょう。さらに、賃借人が消費者である場合には、消費者契約法の観点から、賃借人の利益を一方的に害するものとならないような配慮も必要です。

損耗等の補修費用として想定される範囲や額に比べて請求額が高額な場合には、賃借人の利益を一方的に害するとして、原状回復特約が無効と判断される可能性があります。

具体的にどのように特約を定めるかのがよいかというと、契約書や契約書に添付する「修繕分担表」などで、賃借人の負担となる原状回復の項目を明記するとともに、各項目についての目安となる金額や単価も記載しておくのがよいでしょう。

また東京都は「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を定めて、都内にある居住用物件の賃貸にあたっては、宅建業者に通常損耗等の復旧は貸主が行うのが基本ということや、賃貸借契約の中で借主の負担となる具体的な事項などについて、説明義務を課しています。

判例でも、賃借人が負担することとなる義務の範囲を超えて義務を負担することについても賃借人が明確に認識していることが要求される傾向にあります。「本来は賃貸人が負担すべき費用ですが、賃借人が負担することに合意します」などの一文も加えておくとより安心です。

原状回復費用として請求できる範囲

建物の賃貸借契約を結ぶ際には、ほとんどの場合、賃借人は賃貸人に敷金(保証金)を差し入れます。

そこで賃貸人は、補修費用相当額を敷金から控除してその残額を返還するのが通常です。原状回復費用が敷金以上となる場合には、その超過分を賃借人に請求することになります。

特約がない場合には、損耗が通常の使用方法を超える使用によって生じた場合に賃借人に原状回復を求めることができることになります。通常の使用方法を超えるかどうかは、その建物の状況や契約で定められた使用方法等を考慮して判断されます。

たとえば、賃貸人が新規に物件を貸し出すためにクロスの全面貼り換えなどを行ったとしても、賃借人が故意もしくは過失によってクロスを破ったというような事情がなく自然に汚れたにすぎない場合には、クロス貼り換え費用を賃借人に請求することはできません。

ご相談のケース

ペット可の物件であれば、ペットを飼うことは契約に定められた使用方法に従ったものといえます。

しかし、ペット可の物件であっても、ペットを適切に管理せず建物に傷をつけたりしてもよいというわけではなく、賃借人は善管注意義務に従って建物を利用しなければなりません

ペットを飼育していた場合、たとえば柱やクロスに傷やクリーニングでは落ちない頑固なシミや汚れがついたり、臭いが染みついたりする場合もあります。こうした傷の補修や、臭いを消すためのクリーニング・消毒などが必要となった場合、これに要する費用は原状回復費用として請求することができます

ただし、無用な紛争を避けるために、契約書などで「飼育ペットによる柱等のキズ・臭い」の修繕は賃借人の負担となることを明記しておくべきです。

裁判例では、家賃月額13万9000円のペット可物件でチワワを飼っていて、「ペット消毒については、賃借人の負担で行うものとする」という特約が付されていた事案で、賃貸人の求めた原状回復費用のうちクリーニング費用全額の5万円の支払を命じたものがあります。

ご相談のケースでは、賃借人も原状回復費用を負担することは認めているので、あとは金額をどの程度とするかの交渉です。特約がない場合には、ペットによる甚だしい汚れと因果関係のある範囲のクリーニングや、これに代わる消毒費用が原状回復費用と認められます。

業者から見積書を出してもらい、これをもとに賃借人に費用負担を求めることになるでしょう。

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