空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、築53年のアパートを購入したという、京都府の花澤さん(仮名)。

表面利回りは19.8%と高めですが、お風呂がない上に、トイレがベランダにあるという、難易度の高い物件。どこから手を付けていいか分からない状況に、広之内さんはどうアドバイスする?

物件概要

オーナーのお悩み「リフォーム費用がかかりすぎて…」

購入時点で7室の空室があったものの、駅が近い割に価格が安かったことから「現状の入居率を維持できれば、なんとか10年もてば元が取れる」と考え、購入しました。

2017年9月に管理会社より入居希望をする高齢夫婦の紹介があり、100万円程の修繕費をかけて、ニコイチ(隣り合う2戸を1戸につなげて拡張する)の修繕工事を行いました。購入後半年経った時点での収益は、工事費用を差し引くとプラスマイナスゼロとなりました。

さらに6室の空室がある中で、今後もリフォームして空室を埋めることを考えるべきか、現状維持に徹するべきか、建物の寿命を考えると非常に悩ましい物件です。リフォーム後の利回りを考えつつ、今後の戦略のアドバイスをいただければと存じます。

物件のヒアリング

資金に余裕があることから、部屋を埋めなくても生活に支障がない状況の花澤さん。焦りが感じられないことに、広之内さんの静かな怒りが…!?

煮え切らないオーナーに激昂(音声なしでもご覧いただけます)

 

不動産投資の本気を問う

「本当にこの物件を再生させたいという想いがあるのか?」という問いかけに対する、花澤さんの回答は…? また、「1部屋に100万円のリフォームは掛けすぎ」という広之内さん。では、いくら掛けるのがベスト?

リフォーム費用、1部屋あたりの目安は?(音声なしでもご覧いただけます)

 

外装&内装チェック

風呂はなし、ベランダにあるトイレは和式…。築53年のアパートの全貌が明らかに!! 広之内さんが「マスト」と断言するリフォーム内容は?

築53年アパートの全貌(音声なしでもご覧いただけます)

いざ管理会社へ

「改装して募集するのは得策じゃない。お金がかかりすぎる」と厳しい意見が。管理会社に信頼してもらえていない状態を、どう克服する?

管理会社に信頼されていない物件(音声なしでもご覧いただけます)

 

まとめ

 

■広之内さんからのメッセージ

築53年、風呂なし、ベランダにトイレがあるという、状態の良くない物件に投資した花澤さんの勇気に心から敬意を表します。状態が悪いことを承知の上で買った「花澤さんの投資戦略」を実行に移す「実践方法と行動力」が必要です。

手を加えれば、どんな物件でも再生できます。私が初めて購入した1400万円の物件も、風呂がなく半分が空室でした。私は「風呂がないから入居悪い=風呂をつければ入居する」という素人の単純な考えを実行し、2年で満室にできました。

私が花澤さんから「(入居は)とりあえず現状維持でいい」と伺ったとき、「本気で埋める気があるのか」と問うたのは、2つの理由からです。

1つは、この物件をいずれ更地にして新築、または再度転売しても良いとお考えなら、それでも良いと考えたからです。これだって立派な投資戦略です。

もう1つが、花澤さんが本気で空室を埋める気があるのであれば「実践方法と行動力」が必要であり、意識の変革をしなければならないからです。

もし本気で埋めるなら、まずは管理会社を変更することが必須です。現状の管理会社は、不動産鑑定士として知事表彰を受ける優秀な「鑑定士事務所」です。私も管理会社の代表にお会いしましたが、県鑑定士協会の協会長まで歴任されるレベルと感じました。

しかし、あのボロ物件を埋めるパートナーではありません。管理会社はあの物件に多額の資金を投入する価値はなく、無理に埋めてもクレームが生まれていくとお考えであり、それは「一面の真実」です。花澤さんも、管理会社と全く同様なことをお話していましたね。

しかし、ボロ物件を埋めるには、「実践方法と行動力」で現状を変えることが必要なのです。例えばシャワーブースならつけられますよね。私の友人には10万円前半でシャワーブースをつけてくれる方がいます。台所シンクを新品にするには4万円もあればできます。カランの交換は2万円で十分可能、クロスは単価次第ですが5万円程度でしょう。

私が推奨するリフォーム予算の立て方は「できれば家賃半年分、最大でも1年分」です。京都を調べましたが、トイレ付物件であれば2万5000円の家賃が取れています。ここは最大限30万円の予算をとれば、上記に記載したリフォームはすべて導入できますし、トイレ付物件でなく、トイレ、シャワー付き物件に変身できます。トイレ・シャワー付きで2万5000円の家賃なら、京都市内で相当の価格競争力です。これで5戸の入居、年間150万円の収入アップは夢ではありません。これもまた「一面の真実」なのです。

花澤さんはどちらを選びますか?

もし後者の真実を選ぶなら、必要なのは花澤さんの「実践方法と行動力」を応援してくれる管理会社です。花澤さんは資金に一定の余裕をお持ちです。資金というガソリンがあるのであれば、後は行き先を決め、アクセルを踏むだけです!

■花澤さんの意気込み

現状維持でも実質利回り11%程度が確保できているものの、築年数50年を超える本物件の寿命を考えると、あまり大きな金額を掛けることは得策ではないことが分かりました。

一方で、空室のまま保有しているのも勿体ないので、投資効果を吟味しながら入居率を高めていきたいと思います。

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