米国に留学をしていた大学時代、大企業の御曹司やホテル創業者の息子など、多くの「富裕層」と知り合う機会があった。そんな一族の「創業の話」を聞くのが好きで、いつか自分も起業しようと夢見ていた。

商社への就職や貿易会社の起業など、多くの経験を経て不動産投資に出合い、現在は日米で年間家賃収入3800万円、総資産額5億円に。

2014年には永住権を得て家族で渡米し、かつて夢見たような生活を送っている、そんな石原博光さん。彼が成功をつかみ取るまでの半生、そしてあきらめることなく挑戦し続けてきたその強い意志の根源に迫った。

起業を夢見て、ビジネスチャンスを探す日々

自身の「原点」は、米国に留学していた大学生時代だ、と振り返る。周りには、ホテル経営者の息子や、従業員5000人を超える企業の御曹司がいた。

「彼らのお父さんやお爺ちゃんが一代で会社をつくったという話がすごく好きでした。戦後、焼け野原でくず鉄を集めて、売ってお金にしていた…とか。そういうところから会社を興して、成功を築くまでのお話に影響を受けていました」

米国では、身近なものをビジネスチャンスにできないかと狙う日々だったという。現地で安く仕入れられる時計が、日本でなら高く売れるかもしれない。バケツ1杯1ドルのワタリガニも、日本では高く売れるかもしれない。

「ワタリガニは生モノだから日本に送るのに運送費が高いな…とか、学生なので販路もないし、割に合わないな…とか結局ダメな部分もあったんですけどね。ただ、いろいろシミュレーションをしました。興味もありましたし、学生時代はカツカツの生活だったので、ハングリー精神だけは強かったですね」

いつか自分も起業したい―。そう夢見つつ、大学卒業後は商社に就職した。当時は、先輩に呼び出されてパワハラまがいの言葉を浴びせられた上、仕事自体も激務。過呼吸になったり、数カ月で7キロも体重が落ちたりといった環境だったが、厳しい社会を生き抜く力をはぐくむ大切な時間だったと振り返る。

その後、入社1年10カ月で退職し、会社を興すことにした。商社での経験を生かした輸入卸売販売業だ。

「友達からマッキントッシュの古いパソコンを10万円で譲り受けて、自宅の六畳一間で会社ごっこみたいな感じで始めました。初月の売り上げは8万円でしたね」

起業当初は、販路開拓のために飛び込み営業を行うなど、とにかくがむしゃらだったと話す。その苦労は実り、1年後には売上1億円を達成するまでになった。自社でプロテインやグルコサミンなどの健康食品を発売したこともある。

一方で、心の中には迷いも芽生えていた。「問屋業がメインなので、メーカーの商品を預かって商売をしています。ですが、商品寿命は短いのに、利幅は少なく、返品されることもある。そんな卸売業の先行きに不安がありました」。そんな中で出合ったのが、不動産投資だった。2002年ごろのことだ。

「死にはしないから、やっておこう」

初めて買った物件は、千葉県にある、当時築19年の木造アパートだった。購入するまでには、相当な苦労を重ねたという。

「毎日5時間以上ネットに張り付いて、全国の物件を見て、気になったものはすべて電話しました。岩手県にも奈良県にも北海道にも電話しましたよ。何がいいのかもわからなかったですが、不動産会社さんとの会話も自分の血肉になると思いました」

自分には融資が引けるのか、という知識もないままだったという。ようやく1棟目のアパートを買ったときの心境について、「価格は1600万円。今振り返ると、アパートとしては大した金額じゃないですが、当時はどきどきしていましたね」と述べる。

「だけど、最初はやっぱり物件を買わなくては始まらないし、やってみてからわかることもたくさんあるので。最終的には死にはしない、命までは取られないから、やっておこうと思いました」

収益力を重視した物件探し

そこから物件を買い進め、最大では7棟72室にまで拡大。4棟の売却を経験し、現在日本に3棟43室を所有している。自身のスタンスは、「『物件を増やすゲーム』には参加しない」ことだという。

日本に持つ物件の一つ

物件購入時には、資産性よりも収益力を重視するのが石原流。「収益力重視では、はじめは債務超過になりやすいのですが、その物件に稼ぎ出す力があれば、いずれ信用棄損は回復できる。そのあとで次のステージに進めばいいんじゃないでしょうか。もちろん、利回りが低くても資産性がある物件で、規模拡大を目指すのも一つのやり方だとは思います」

都心の場合でも、収益性が大事だと話す。「利便性がよければ入居者はつきます。最終的に家賃が回収できれば返済はできるので、資産性の低い築古や狭小地、2項道路に接道している物件、旗竿地、再建築不可もいいと思います。ニッチで勝負ですね」

一方、地方では築古物件やボロ家などの不人気物件を極力安く仕入れて、工夫を凝らすという。

「老朽化が進んだ部屋であれば、壁や天井も壊し、スケルトンにしてから、新しくつくり直します。原状回復だけだとそれなりの商品力しか得られませんが、思い切って原状回復の3倍くらいの費用をかけて新築同様で人気の間取りにしてしまえば、向こう20年、30年は戦えるのかな、と思います。それでも、安くやってくれる業者さんとお付き合いをするようにしていますが…」

先日、所有する55平米の物件でこうした工事をしてもらったところ、ユニットバスも入れ替え、システムキッチン、シーリングファン、エアコンも3台付けたが、約230万円でできた上、「賃料は以前より3割アップしました」という。

キッチン(before/after)

洗面台(before/after)

そのため、基本的に物件の売却は考えていない。現在返済比率は30%弱程度だが、10年以内にすべて返済する予定だ。

「もちろん、築年数が古くなった時にどうしよう、というのは心のどこかにはありますよ。築50年、築80年で本当に戦えるんだろうか、と。でも、今アメリカにいて、築80年、100年の物件で普通に戦えるのを見ています。気候や地震など、違いがあるのもわかっていますが、日本の物件でもきっちりと手当をしていけば建ち続けていると思います」

融資は正攻法で行くしかない

これまで多くの不動産投資家の悩みを聞いてきた。「融資を引けない」という悩みも少なからずあったが、どう回答しているのだろうか。

「正攻法で行くしかないと思うんです。つまり、手元の資金をきちんと確保するということ。金融機関も、まずどれだけ自己資金を貯められたかという覚悟を見てくれると思うんですよ。年収と見比べて自己資金が多ければ努力の跡が見られるし、堅実さがわかるでしょう」

賃貸経営は、買わなくては始まらない商売。だからこそ、1棟目を買うためにまず資金を確保することが大切だ。

自身も、渡米直後は融資が引けなかった。クレジットヒストリー(支払い履歴)がなかったためだ。その結果、米国では戸建てをメインに、ほとんど現金で購入している。

「あっという間には貯まらない。一日一日、こつこつと、地味に。金融機関の求める、好ましいお金の使い方をして、着実に貯めることができるというのはアピールになります。そういう正攻法でいけば、道は開けると思いますよ」

「情報を取りに行くのは投資家自身」

米国では、不動産にかかわる情報公開が徹底しているという。例えば物件の詳細情報や、近隣エリアの物件の成約価格、周囲で発生した犯罪の件数や種類、固定資産税額履歴などを一覧で見ることもできる。「業者も最新情報の更新を怠ったり、後出しをしたりすると、罰金のみならず資格はく奪や訴えられることもあり得ますからね。そういうルールは進んでいるし、透明性が高いと思います」

だが、その透明性の高さの一方で、騙されて儲からない物件をつかまされる日本人が多くいるという話も聞こえてくると話す。なぜそのようなことが起きてしまうのか。

「透明性が高くて、情報がきちんと公開されていてもその情報を取りに行くのは投資家自身じゃないですか。それを読み込んで、判断しなきゃいけないにもかかわらず、他人任せにしているんじゃないでしょうか」

最近、日本では「かぼちゃの馬車」をめぐるトラブルが取りざたされた。最終的には投資は自己責任だ。「誰かのせいにしているという感じもあります。ですが、この人が勧めたから絶対大丈夫、というのはないですよね」

成功のために必要なあきらめない心

不動産投資を成功させるために必要なのはアレンジ力だと話す。「やり方の筋はだいたい決まっているとは思うんですが、物件によってはやっぱり変えていかないといけない。しかし、なかなかそこを脱却できない人が多いですね」

また、「執着心がある人も成功しやすいと思います」。あきらめてしまうこと自体が失敗である、ということだ。「あの時どうしてダメだったんだろう、何かやり方がないだろうか、と探すあきらめの悪い人は成功すると思います。失敗は成功につながるためのステップですから、だからあきらめなきゃいいんじゃないでしょうか」

「あきらめない。やり続ける」。それはこれまで自身が貫いてきた姿勢でもある。留学時代のビジネス構想、起業した直後の飛び込み営業、そして不動産投資…何か稼ぐ方法はないか、決してあきらめることなく模索し、そして実行に移してきた。

「挑戦しないことというか、最初からあきらめてしまうのが嫌だというプライドがあるんです」と笑う。

現在の日課は「シミュレーション」だ。週に6回スポーツジムを訪れ、ランニングマシンで走りながら、頭の中でさまざまな数値を変化させるアイディア遊びに没頭している。

時間は40分~1時間程度。その日ごとにテーマを決め、走る前に数字を頭に入れる。そして、例えば「この物件は今売ったら、減価償却や納税額をひっくるめてこのくらい利益が確保できる」といったことや、「為替や金利などの動きを考慮すると、主戦場をどこに移すべきか?」などといったことを考えながら走るのだという。

「単調なリズムでただ走るのがつらいので、脳内会議をしながら走っています。自分の考えも深まりますし、楽しいですよ」と笑う。「走ると若返って、長生きもできるし、病気にもならないと思っています(笑)」

取材中、何度も「楽しい」の言葉が出てくる。それは「いやなことはやらない。自然体で生きる」という目標があるからだ。

「わがままに生きていますね。稼いだお金で、人生を豊かに、僕の望む生き方をしたいと思っています」。そう語る石原さんは、だれもが望む成功者の姿を体現しているだろう。

プロフィール

1971年東京生まれ、46歳。米国の大学を卒業後、商社に勤務。26歳で貿易会社を創業し、2002年から不動産投資を始める。14年に永住権を得て渡米。現在、日米で3棟と戸建て5つ、商業区分1つを所有し、年間家賃収入は計3800万円、総資産額約5億円。著書に「まずはアパート一棟、買いなさい!」「頼れる!海外資産」など。

ぶっちゃけ本音トーク

1棟目を買いたいけれど本当に資金がない、という状況であれば、一部自宅として、賃貸併用住宅ローンを活用するというのもアリだと思います。自分自身が住みながら、きれいにしたり、改装したりと商品力を高めていくという手法ですね。そうすれば自分自身の大家としての経験値も高まりますし。

たまに、あまりよく知らない投資家の方から「次はどの銀行から借りたらいいですか」とか、「この物件は買った方がいいですか」という具体的な質問をされることもあるんですけど、正直に言って、難しいですよね。僕はその方の背景や金銭的な事情、知識のあるなしがわからないので、一般的なことしか言えなくなってしまう。できる限りその方の状況を把握しないと、安直なことも言えないし、アドバイスは難しいです。

僕はアメリカの永住権を取得するときに、アメリカの商業ビルに投資するプロジェクトに参画しているんです。複数の投資家が共同出資して、LLC(有限責任会社)という投資組合を作って、みんなで管理する。そうすることによってグリーンカード、つまり永住権が得られるという事業でした。

これは、投資の形としてもアリだと思います。米国の大都市の一等地って、すごく土地が高くて、何十億円、何百億円という一人ではどうにもならない規模です。しかし、こういうプロジェクトを行っているファンドに投資して、5年、10年もすれば大都市圏って土地値が尋常じゃない上がり方をする可能性もあるので、莫大なキャピタルゲインが得られる可能性がある。実際、僕が資金を入れている物件も上がっていますよ。こういうのに乗っかっちゃうっていうのもアリですよね。

こんなこと聞いてみました

Q.マイホームについて教えてください

A.米国で、念願のプール付きの家を中古で購入しました。平屋なんですが、延床が300平米くらいあって。フロントヤードとバックヤード、あわせて庭もすごく広くて。

庭にはキンカンとか、オレンジ、レモン、バナナなんかを植えています。フルーツが好きなんです。多分、コウモリ以上にフルーツが好きですよ(編集部注:果実や花の蜜などを主食とする、フルーツコウモリと呼ばれる種がいる)。相当食べます(笑)

Q.今の生きがいは?

A.プールで泳ぐ…というか、飛び込むことでしょうか(笑)シーズン中は1日100回くらい飛び込んでいます。もともと水泳は苦手だったので、最初はお腹を打っていたんですが、今はちゃんとできるようになりました。楽しいですね。飛び込んだ後、向こう岸まで泳ぐのに、手を使わないで息継ぎをする方法を編み出したんですよ。全身を使って、ドルフィンキックみたいな感じで。

万が一、両腕を縛られて海に放り投げられたときでも、岸まで息継ぎをしながら泳ぎ着くことができます(笑)家族に見せたら、呆れられましたけど。人間、突き詰めてやり続けていたら、できることが増えるんですね。

Q.よくみるサイトはありますか?

A.海外で生活する日本人の方のブログをよく見ています。例えば、どうしてもアメリカに住みたくて会社を辞めてアメリカの大学に入った50歳くらいの方とか、ワシントンに移住してアメリカ人の女性と結婚した方とか。

業態は違いますけど、モチベーションが上がるんです。すごく楽しいです。基本的にはブログを読むだけですけど、何人かの方には実際にお会いしたこともありますよ。

(楽待編集部 浜中砂穂里)