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「2018年6月15日」―。この日付が何を意味するかご存知の方も多いのではないだろうか。住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」の施行日だ。

これまで民泊の運営は「グレー」だと言われてきた。実際には「旅館業法違反」であったものの、民泊普及当初は表立ったトラブルが少なく、行政や警察がほとんど動かなかったためだ。しかし、ここ数年で民泊ビジネスは急激に拡大し新規に参入するプレイヤーも急増。なかには刑事事件に発展したケースもある。

こうした事態を受け、2017年6月に民泊新法が成立。これまで半ば無法地帯だった民泊市場にようやく「秩序」がもたらされることになった。

楽待新聞編集部では、6月の新法施行に先立ち「民泊新法のすべて」を徹底取材。3回にわたってお伝えする。1回目となる本記事では、これまで不動産投資家がどのように民泊を運営し、収益を上げてきたのかを調査。また、彼らが考える新法以降の戦略に迫る。

劇的に変わる民泊市場、撤退する投資家

日本で宿泊業を営むには、旅館業法に基づく旅館業の許可(ホテル、旅館、簡易宿所など)を得る必要がある。しかし、旅館業の許可には一定の要件が求められることなどから、無許可で営業する違法な民泊施設が増えていた経緯がある。

そこで新たな枠組みとして誕生したのが民泊新法だ。旅館業法と民泊新法の主な違いは下表のとおり。

旅館業法と民泊新法の違い。民泊新法は許可制ではなく届出制であり、旅館業よりも参入の障壁は低い

新法の施行後は、民泊を運営するすべての個人や法人(以下、事業者)が都道府県知事等へ届け出る必要があり、さらに原則として年間180日までという営業日数の制限が課される。これから新規に民泊を始める事業者はもちろん、これまで「グレー」で民泊を運営してきた事業者も対象となる。

新法の成立による影響、特に180日の営業日数制限はインパクトが大きく、新法の施行を前にすでに民泊撤退を決めた投資家も少なくない。楽待コラムニストの「投資家SA」さんもその1人だ。

投資家SAさんが運営してきたのは、東京都港区にある築12年ほどのマンション。この1室を借り、2年ほど前から転貸で民泊を運営してきた。「3路線が利用でき、最寄り駅からは徒歩5分ほど。近くにはレトロな雰囲気の商店街があり居酒屋なども多く、外国人にもそこそこ知名度もある場所。立地はかなり良かったと思います」

当初は区分を購入することも考えたが、転貸であれば民泊をやめようと思ったときに素早く行動できることが決め手となり、部屋を借りることにした。

借りた物件は20平米ほどの1K。狭いながらもダブルベッドとソファーダブルベッドを設置して、最大4名が泊まれるよう工夫した。

投資家SAさんが運営していた物件。写真奥のソファはベッドにもなり、最大で4名まで泊まれる

「家賃は共益費も含めて11万円。運営は代行業者に依頼していたので、その費用が売り上げの20%かかります。それでも、継続的に3~4人宿泊してくれれば収支としては悪くないはずだったんです」

平均稼働率も80%弱程とまずまず。しかし、収益は思うように上がらなかった。なぜか。

「宿泊料は1泊6500円くらいに設定し、1人追加されるごとに宿泊費を1000円上乗せしていました。ところが部屋の狭さが災いしてか、カップルが多くほとんどが2人での宿泊だったんです。そもそも20平米の部屋に11万円という家賃は高すぎたのだと思います」

投資家SAさんが運営していた民泊物件の収支。結局トータルで200万円のマイナスとなってしまった

同じマンション内には別の転貸民泊物件があったが、その部屋では宿泊料を投資家SAさんの部屋よりも1000円ほど安く設定していたという。「1000円も違うと、やっぱり稼働率がかなり高くなるんです。もしかしたら、私よりも2万円程度安い家賃で借りていたのかもしれませんね」。利益を取り戻そうと宿泊料を7000円くらいまで上げてみたこともあったが、すると今度は予約が埋まらなかった。

20%の「代行料」がネックに

収支が厳しくなってしまったもう一つの理由は、代行業者への支払いだ。投資家SAさんは「自分でやっていれば儲かっていたと思います。転貸での民泊でそこそこ収益を出しているのは、すべてを自分で運営できている人ではないでしょうかね」と振り返る。ただし、その場合は民泊運営に時間を割けることが絶対条件となる。外国人宿泊者と外国語でコミュニケーションも取らなければならない。

投資家SAさんは当時サラリーマン投資家だったため、民泊の運営に時間を割くのが難しく、売り上げの20%を支払って業者に代行運営をしてもらっていたが、その費用は積み重なって収支に響いた。

さらに敗因だったのは、宿泊料の調整も含めてすべて代行業者に任せてしまっていたことだ。

「宿泊料は、繁忙期や閑散期、周辺の相場を頻繁に見ながら自分で好きなように設定することもできます。しかし、本業で忙しかった私は、代行業者に、自動で計算して宿泊料を調整してもらうプランで依頼していたんです」

自分で調整していれば、クリスマスから年末年始のシーズン、あるいは桜のシーズンなどで、長期宿泊客を狙って宿泊料を高く設定できる。例えば年末年始はホテルも旅館も予約が困難なため、仮に普段の5倍の宿泊料に設定しても客が付く可能性もある。その数日の利益で年間の収支がプラスに転じることもあるほどだ。

民泊失敗で得た教訓

結局、2年間の運用で200万円ほどの損失が出たという投資家SAさん。民泊運営を振り返って改めて痛感しているのは、「他人がつくった仕組みに安易に乗っかる投資は成功しない」という教訓だ。「2年前、ちょうど民泊がブームになってきたころですね。周りの投資家たちは『これからは民泊の時代だ』と参入し始めていました。私も『(民泊は)将来性のある画期的な投資。自分も乗り遅れてはいけない!』という思いが強まって、半ば勢いで参入してしまったんです。普段は慎重に慎重を重ねるタイプなんですけどね(笑)」

こうして民泊からは手を引くこととなった投資家SAさん。新法による180日の営業日制限も撤退を決めた理由の1つだが、そもそも「代行会社にお願いする場合、代行料がかかるため収支があう物件を探すのが非常に難しい」という。

新法施行後にヤミ民泊として運営を続けることも一切考えていない。「罰則規定を考えれば、一投資家がやるにはリスクが大きすぎます。もし無理に続けて摘発でもされたら、社会的に大変なことになってしまいますからね」

所有物件で民泊も「ほとんどボランティア」

転貸ではなく、自ら所有する物件での民泊ならどうか。

現在、関西エリアに所有する戸建てと、自宅の客間の2物件を民泊用に貸し出している佐藤香織さん(仮名)。戸建てでは年間110万円、自宅では年間60万円程度の売り上げがあったという。

「戸建ては解体寸前のボロ家を150万円で購入しました。リフォームにも150万円程度かかっていますし、家電や寝具、食器も50万円かけて購入しているので、計350万円ほどかけたことになりますね」

アジア圏からの玄関口に近いため7、8月をピークに3~10月の期間に民泊の需要があり、多いときは月に20万円を売り上げることもある。だが、冬場はほとんど宿泊者がおらず、売り上げは月1万円ということもあったそうだ。

支出としては、水道光熱費のほかに洗剤やトイレットペーパーなどの生活必需品購入費もある。

「戸建ての方は、初期費用や水道光熱費、消耗品費を引くと月に残るのは平均7万円程度ですね。夏場はエアコンをガンガン使われて光熱費が高くなることも少なくありません。自宅の物件については、トイレやお風呂が共同なので気を使ったり、会話もないような人が泊まったりとストレスもあります。2~3万円の手残りはありますが、自力で洗濯や掃除を行い、その都度数時間かかるという労力を加味すると『ボランティア』に近いかもしれません」

このほかにも、家の場所がわからず110番をして警察に連れてこられたり、空港の案内所から電話をかけてきたりした外国人ゲストもおり、毎回気苦労が絶えないとも話す。

それでも民泊を運営しているのは、外国人ゲストとのやり取りが英会話の学習になる上、自分自身も旅行先で民泊を利用することがあり、Win-Winの関係になると考えているからだ。

新法後も自治体に届け出て民泊を運営したいと思っている佐藤さん。現在、届け出の準備を進めているが、兼業大家のため、法務局や役所に書類を取りに行く時間がないことが課題。時間を見つけては何とか6月15日に間に合わせたいと奮闘しているが、一筋縄ではいかない。

「役所も前例がないことなので、『届出番号の発行まで時間がかかるらしい』と大家仲間の間でもっぱらの噂ですね」

申請が多くなり、前例が多くなれば手続きもスムーズになるのでは…との期待もあるが、戸建て物件は民泊としてではなく、通常の貸家や時間貸し物件として運営することも視野に入れている。

「簡易宿所」という選択肢

民泊新法による「最大180日」という営業日数制限は、投資家が撤退を決断する最大の要因になっている。こうした中、民泊新法ではなく営業日数制限のない旅館業法の許可を得て宿泊業を営む投資家もいる。

関西エリアに住む根津裕次郎さん(仮名)は、旅館業法による簡易宿所の許可を得た物件を所有する一人。今年、1300万円で購入した戸建て物件をDIYでリフォームし、消防法や旅館業法で求める設備を設置した。こうしたリフォームには全部で300~400万円ほどの費用がかかったという。

「各個室にシャワーブースとトイレを付けたため、水道管やガス管の入れ替え作業が発生しました。そのほかのところも業者にやってもらおうと思ったんですが、1000万円以上かかると言われたので、あきらめてDIYできれいにしました」

ただ、火災報知器の設置一つをとっても「専門家が必要」と言われるなど、とにかく支出がかさむと話す根津さん。素人がやるものではないな、と実感しているという。

それでも宿泊業を行うのは、「自分たちが楽しんでいるから」だ。

「そもそも民泊を運営したいと思ったのは、海外旅行でゲストとして民泊物件に泊まって、その楽しさを知ったから。ホストとして実際にやってみると、世界のニュースがわかったり、外国人の宿泊客との交流をしたり、そういう面白さがあると感じています」

妻と2人で民泊を運営しているという根津さん。そのため、自由に使える時間がなかなかとれない。代行業者に任せることは考えないのだろうか。

「もちろん考えていますが、やはり最初から丸投げしてしまうと、自分が何もわからない状態になってしまいます。万が一代行業者が適当な仕事をしていても、チェックのしようがない。私は、投資するときには何事も『まず自分が一通り苦労してから』と考えています」

外国人宿泊客のトラブルを防ぐという観点からも、宿泊客とは必ず最初に顔を合わせると決めた。多少の面倒はあるが、「会話をすれば、たどたどしい英語でも通じるものがあるので、大きなトラブルに見舞われたことはありません」と根津さんはいう。報道などで取りざたされるトラブルの多くは、ホスト(事業者)側とゲスト(宿泊者)が顔を合わせず、コミュニケーションや連絡がきちんととれていないことが理由だと見ている。

一方、新法下で合法的に民泊を運営することには懐疑的だ。「180日の制限に加えて、住居専用地域では運営不可、なんていうエリアもあります。自分の持ち家でやる分にはいいと思いますが、転貸で…なんていうのは収支が合わない可能性が高い。100%やめた方がいいんじゃないでしょうか」

1棟マンションを丸ごと簡易宿所に

不動産投資家の葛西滋規さんは、自身が新築した墨田区の1棟マンションで旅館業を営んでいる。

「もともとは通常の賃貸用マンションとして建てたんです。ただ、この物件がインバウンド需要が見込める立地にあること、また、当時ホテルの客単価が上がっている、という報道が増えてきていたので、これはトライしてみる価値がありそうだ、と思いました」

葛西さんの物件「THE SORAPIA TOKYO」は東京スカイツリーから徒歩圏内で、浅草にも近い。外国人観光客の需要が十分に見込める。

葛西さんの物件「THE SORAPIA TOKYO」の外観(看板設置前)

物件への集客のため、イメージ画像も作成している

いわゆる「グレー」での民泊運営も検討したが、やるからには合法にしなければいけない、と考えた葛西さん。行政書士とも相談しながら、旅館業法上の許可を得るために火災設備などを建築後に導入したという。その結果、旅館業法上の「旅館」として、2016年のクリスマスの時期に運営を開始した。

宿泊費相場を押し下げる違法民泊

葛西さんは、6月15日以降の民泊新法施行の行方に多大な関心を寄せている。それは、現状が「正直者が馬鹿を見ている状態だ」と感じているからだ。

「私の旅館業物件の稼働率は低くても70%程度で、満室が続くことも少なくありません。ですが、当初想定したほどの収益が上がっていないんです」

理由は、違法民泊物件の競合が非常に多いためだ。

違法民泊物件は初期費用が比較的少額なため、集客を目的として1泊の宿泊費の単価を安く設定できる。相場の宿泊費が安くなれば、葛西さんの物件でも想定より安くせざるを得ない。結果的に、設備導入などに約800万円と多額の資金を投じている葛西さんの物件の利回りは低くなるというわけだ。売り上げから代行会社への費用20%、水道光熱費なども引かれるため、CFは月間で平均100万円程度となる。

葛西さんが運営する旅館の収支シミュレーション。左は閑散期の最も安い宿泊料を想定した収支、右は繁忙期の宿泊料を想定したものだ (全13室のうち、1室は管理人室として使用し、2室は通常の賃貸物件として貸し出している)

「現在、利回りは10%程度です。もともと、賃貸用物件としては利回り8%を狙っていたので、それよりは稼ぐことができていますが、それでも想定を下回っているのが実情です」

民泊新法が施行され、Airbnbなどの仲介サイトから単価の安い違法民泊が排除されれば、適正価格での宿泊が可能となり収益も上がる見込みだ。時期や宿泊人数にもよるが、1泊1万円程度は取れると葛西さんは踏んでいる。

問われる代行業者の「手腕」

賃貸物件として貸すよりも、旅館業法のもとで運営するほうが収益の面ではメリットが大きいと指摘する葛西さん。だがその場合、代行業者がきちんと運営してくれるか否かがポイントになるという。

「実は過去に1度、代行業者を変更しているんです。1社目は、トラブルの際に初動が遅いとか、連絡がつかないとか、不動産管理のノウハウがあまりないようでした。結局オーナーである私自身が介入し、対応せざるを得ませんでした」

賃貸経営における管理業者と同様、民泊や簡易宿所にも管理運用を代行してくれる業者が必要となる。しかし、こうしたビジネスは現在拡大途上にあるため、そもそも代行業者そのものが足りておらず、蓄積されたノウハウもそう多くない。葛西さんも事業開始時に代行業者を約30社検討したが、「旅館業を行うと近隣に周知すること」「トラブルの際に対応すること」といった点を引き受けてくれる会社は、そのうちわずか10社程度だったという。

だが、こうしてふるいにかけた中で選択した代行業者も、トラブル対応の能力は満足いくものではなかった。

「ドアの開け閉めがうるさいとか、不特定多数の人間が出入りすることが怖い…とか、特に下町なので、そういう声をいただくこともあります。本来は代行業者の対応で完結してほしかったこうしたやり取りも、結局私自身でやることになってしまいました。不動産賃貸業における管理会社とビジネスモデルは近いですが、実態は大違いですね」

では、こうした代行業者はどのような基準で選べばよいのか。葛西さんは選択するポイントとして「管理能力があるか、そしてITリテラシーがあるか、という2点はしっかりと見たほうがいいですね」と話す。

管理能力は、清掃などの維持管理、また先述したトラブル対応などだが、ITリテラシーは、ゲストとのやり取りや予約の管理など、運営代行会社の主業務に直結する。

代行業者の中には、民泊仲介サイトのみで集客する違法物件の運営には慣れているが、認可物件しか載せる事ができない一般のホテル用予約サイトでの運用、また両者の連携などについては、意外なほど知識・実績ともに無いことも多いと葛西さんは指摘する。このような業者では、集客サイトへの露出、運営にまごつき、機会損失につながる恐れがある。

なお、民泊新法においては、個人が代行業者(住宅宿泊管理業者)として登録するためには、住宅の取引や管理に関する契約実務を伴う業務に2年以上従事していることや、宅地建物取引士の登録を受けていることなどが求められる。また法人で登録する場合も、宅地建物取引業者の免許を受けている法人、賃貸住宅管理業者の登録を受けている法人などと定められている。

宿泊事業ならではの融資の壁も

葛西さんのケースは、個人の投資家であっても旅館業を合法で営み、かつ収益を上げることができる希望的なケースだ。だが、もちろん課題はある。

「やはり、融資が全然おりません。不動産投資で言えば、積算や収益還元といった、評価をする仕組みがきちんとあります。しかし、それが個人の宿泊事業にはないんです。全国でも、宿泊事業に融資をしてくれる銀行はそう多くはないと思います」

加えて、宿泊事業において融資が実行されるのは「旅館業法の認可が下りたとき」だ。つまり、許可をとるための設備導入や工事、家具の費用については手元の資金で賄わなければいけない。葛西さん自身も、開業直前は「少ないキャッシュでやりくりしたので、一時期は自転車操業状態でした」と打ち明ける。融資の厳しさは個人の宿泊事業の参入障壁となりえるだろう。

民泊は旅館業法の旅館・簡易宿所に比べて設備や手続き上のハードルが低く、比較的参入しやすい業態と言える。一方、課題となるのはその収益性だ。

例えば、前述の葛西さんのケースを仮に民泊として運営したとすれば、最大で180日の運営ができる。賃貸にした場合の年間家賃収入は、空室がなければ満室想定で約1310万円。民泊として合法に運営したとして、仮に全ての予約を1泊9000円以上で運営出来れば、年間の売り上げは家賃収入を超えることができる。

通常の賃貸として貸した場合のシミュレーション

仮に、民泊として運営し、180日フル稼働した場合のシミュレーション

一見すると民泊で賃貸と同等あるいはそれ以上の収益が得られるようにも思えるが、そもそも180日間フル稼働することが非常に困難な現状がある。自治体によっては最大稼働日数を制限する上乗せ条例の制定も急がれており、民泊を運営したいと思っても絶対に「勝てない」エリアも存在するためだ。

次回、全国47都道府県と各自治体が制定した「上乗せ条例」にスポットをあて、勝てるエリア・勝てないエリアを検証する。

中編に続く)

(楽待新聞編集部・坪居慎太郎/浜中砂穂里)