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「2018年6月15日」―。この日付が何を意味するかご存知の方も多いのではないだろうか。住宅宿泊事業法、いわゆる「民泊新法」の施行日だ。

これまで民泊の運営は「グレー」だと言われてきた。実際には「旅館業法違反」であったものの、民泊普及当初は表立ったトラブルが少なく、行政や警察がほとんど動かなかったためだ。しかし、ここ数年で民泊ビジネスは急激に拡大し新規に参入するプレイヤーも急増。なかには刑事事件に発展したケースもある。

こうした事態を受け、2017年6月に民泊新法が成立。これまで半ば無法地帯だった民泊市場にようやく「秩序」がもたらされることになった。

楽待新聞編集部では、6月の新法施行に先立ち「民泊新法のすべて」を徹底取材。3回にわたってお伝えする。1回目となる本記事では、これまで不動産投資家がどのように民泊を運営し、収益を上げてきたのかを調査。また、彼らが考える新法以降の戦略に迫る。

劇的に変わる民泊市場、撤退する投資家

日本で宿泊業を営むには、旅館業法に基づく旅館業の許可(ホテル、旅館、簡易宿所など)を得る必要がある。しかし、旅館業の許可には一定の要件が求められることなどから、無許可で営業する違法な民泊施設が増えていた経緯がある。

そこで新たな枠組みとして誕生したのが民泊新法だ。旅館業法と民泊新法の主な違いは下表のとおり。

旅館業法と民泊新法の違い。民泊新法は許可制ではなく届出制であり、旅館業よりも参入の障壁は低い

新法の施行後は、民泊を運営するすべての個人や法人(以下、事業者)が都道府県知事等へ届け出る必要があり、さらに原則として年間180日までという営業日数の制限が課される。これから新規に民泊を始める事業者はもちろん、これまで「グレー」で民泊を運営してきた事業者も対象となる。

新法の成立による影響、特に180日の営業日数制限はインパクトが大きく、新法の施行を前にすでに民泊撤退を決めた投資家も少なくない。楽待コラムニストの「投資家SA」さんもその1人だ。

投資家SAさんが運営してきたのは、東京都港区にある築12年ほどのマンション。この1室を借り、2年ほど前から転貸で民泊を運営してきた。「3路線が利用でき、最寄り駅からは徒歩5分ほど。近くにはレトロな雰囲気の商店街があり居酒屋なども多く、外国人にもそこそこ知名度もある場所。立地はかなり良かったと思います」

当初は区分を購入することも考えたが、転貸であれば民泊をやめようと思ったときに素早く行動できることが決め手となり、部屋を借りることにした。

借りた物件は20平米ほどの1K。狭いながらもダブルベッドとソファーダブルベッドを設置して、最大4名が泊まれるよう工夫した。

投資家SAさんが運営していた物件。写真奥のソファはベッドにもなり、最大で4名まで泊まれる

「家賃は共益費も含めて11万円。運営は代行業者に依頼していたので、その費用が売り上げの20%かかります。それでも、継続的に3~4人宿泊してくれれば収支としては悪くないはずだったんです」

平均稼働率も80%弱程とまずまず。しかし、収益は思うように上がらなかった。なぜか。

「宿泊料は1泊6500円くらいに設定し、1人追加されるごとに宿泊費を1000円上乗せしていました。ところが部屋の狭さが災いしてか、カップルが多くほとんどが2人での宿泊だったんです。そもそも20平米の部屋に11万円という家賃は高すぎたのだと思います」

投資家SAさんが運営していた民泊物件の収支。結局トータルで200万円のマイナスとなってしまった

同じマンション内には別の転貸民泊物件があったが、その部屋では宿泊料を投資家SAさんの部屋よりも1000円ほど安く設定していたという。「1000円も違うと、やっぱり稼働率がかなり高くなるんです。もしかしたら、私よりも2万円程度安い家賃で借りていたのかもしれませんね」。利益を取り戻そうと宿泊料を7000円くらいまで上げてみたこともあったが、すると今度は予約が埋まらなかった。

20%の「代行料」がネックに

収支が厳しくなってしまったもう一つの理由は、代行業者への支払いだ。投資家SAさんは「自分でやっていれば儲かっていたと思います。転貸での民泊でそこそこ収益を出しているのは、すべてを自分で運営できている人ではないでしょうかね」と振り返る。ただし、その場合は民泊運営に時間を割けることが絶対条件となる。外国人宿泊者と外国語でコミュニケーションも取らなければならない。

投資家SAさんは当時サラリーマン投資家だったため、民泊の運営に時間を割くのが難しく、売り上げの20%を支払って業者に代行運営をしてもらっていたが、その費用は積み重なって収支に響いた。

さらに敗因だったのは、宿泊料の調整も含めてすべて代行業者に任せてしまっていたことだ。

「宿泊料は、繁忙期や閑散期、周辺の相場を頻繁に見ながら自分で好きなように設定することもできます。しかし、本業で忙しかった私は、代行業者に、自動で計算して宿泊料を調整してもらうプランで依頼していたんです」

自分で調整していれば、クリスマスから年末年始のシーズン、あるいは桜のシーズンなどで、長期宿泊客を狙って宿泊料を高く設定できる。例えば年末年始はホテルも旅館も予約が困難なため、仮に普段の5倍の宿泊料に設定しても客が付く可能性もある。その数日の利益で年間の収支がプラスに転じることもあるほどだ。

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