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今回は「不動産賃貸業の損益分岐点」というテーマで考えてみようと思います。

損益分岐点とは、「売上」と「費用」が一致する点です。キャッシュフローではなく利益で考えるので、不動産に当てはめると少し分かりづらいかもしれません。

不動産賃貸業における「売上」は、主に家賃収入。「費用」は固定費と変動費に分かれますが、不動産賃貸業では、ほとんど固定費です。

固定費は売上(家賃)と連動しないもの(金額が固定という意味ではありません)で、例えば固定資産税、銀行への返済利息、減価償却費、光熱費、修繕費などです。変動費は売上と連動して費用が決まるもので、例えば管理会社に支払う管理費がそれに当たります(家賃の○%というケースが多いと思います)。

損益分岐点売上高は、下記のように計算します。

固定費/ {1-(変動費/売上高)}

中古鉄骨と新築木造を比較

イメージしづらいと思いますので、私が保有した物件A(高利回り/高金利/中古鉄骨)と物件B(低利回り/低金利/新築木造)で比較して考えていきます。

※実際の購入金額は若干異なりますが、イメージしやすいように合わせています

■物件A

立地:川崎市高津区

金額:1億円

構造:鉄骨(築20年)

利回り:10.8%

売上(家賃収入):1080万円

融資:1億円、金利4.5%、25年

変動費:0円(自主管理)

固定費:775万円(固定資産税50万円/金利447万円/減価償却費263万円/光熱費15万円)

■物件B

立地:世田谷区

金額:1億円

構造:新築木造

利回り:7.2%

売上(家賃収入):720万円

融資:1億円、金利1.2%、30年

変動費:0円(自主管理)

固定費:324万円(固定資産税30万円/金利 119万円/減価償却費160万円/光熱費15万円)

<共通点>

・融資金額(1億円)

・イールドギャップ(6%前後)

・残耐用年数(約20年)

<相違点>

・構造

・表面利回り

・融資金利、期間

<損益分岐点売上高>

物件A:775万円 実現するために必要な物件の稼働率=72%

物件B:324万円 実現するために必要な物件の稼働率=45%

※私は自主管理で変動費がないため、固定費と同額になります

つまり、物件B(新築木造)の方が低稼働でも利益が出やすい構造になります。主な理由は以下の2点です。

・同じようなイールドギャップでも低金利の融資の方が有利であること

・木造は調達価格が安く、減価償却費や固定資産税が少なく利益が残りやすいこと

ただ、この試算は修繕費や空室率・家賃下落率を加味していません。修繕費はBの方がかからないため、木造の利益が出やすいことに変わりません。では、空室率・家賃下落率は、構造による差は出るのでしょうか?

感覚的には木造の方が空室率・家賃下落率が高くなりそうです。それでも、例えば、同エリア・同築年数で比較したら、構造による空室率・家賃下落率の差は10%前後に収まるような気がします(確かなデータはないので、肌感覚です)。

空室率は、構造の違いより、そのエリアの需給バランスが重要です。適正家賃の差はあるとしても、RCだから決まりやすい、木造だから決まりづらいとは考えづらいです。

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