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昨今、不動産や銀行に絡んだトラブルが多発しています。

商工中金の書類偽造・不正融資、スマートデイズ社・スルガ銀行によるシェアハウストラブル、そして、数年前に起きた三井不動産などによる傾きマンション事件。

「ゴキブリを1匹見たら20匹いると思え」と言われていますが、これらは「氷山の一角」かも知れません。

耐震偽装、傾きマンション…何を信じたらいいのか?

違法建築関連と言えば、2005年にも耐震偽装事件がありました。

私所有の物件(博多駅近・名古屋駅近アパート)も、関連していた会社の設計・施工・販売・管理物件であり、耐震偽装対象物件ではないかと肝を冷やしたあの事件です。

傾きマンション事件は、建築関係の書類を偽造したり、杭が地盤迄届いていなかったり、その結果、建物が傾いてしまったという事例です。

こうなると、我々も、素人なりにではありますが、自衛するしかありません。信頼できる不動産・建築会社に頼むべきとは言え、大手のですらこの有様ですから、何を信じていいのかわからないといった感じです。

下請けが普通の業界

そもそも不動産・建築業界では、一次下請け、二次下請け…と、数回程度の下請けや丸投げはザラにあるようです。そして、その度に、価格が上乗せされるようです。

ですので、大手の不動産・建築会社に頼んだとしても、実際に工事を行うのは中小の会社・工務店・個人等の場合がほとんどでしょう。現在のような東日本大震災復興・東京オリンピック等特需の時代は、なおさらです。

強いて言えば事件の発覚等、何かあった場合に修理・建替え・損害賠償等、資金的体力があるかどうかの違いでしょうか。

さすがに、建築関連書類は見てもわからないでしょうが、書類の有無等は確認できます。ひどい場合には、それすら初めから無いか、中古物件だと残っていない場合もあるのです。

それにしても、建替えとなると大変です。区分所有マンションの場合、原則として所有者の8割以上の同意が必要ですから。

このような場合、不動産会社は仮住まい先を確保し、引越費用等を負担し、損害陪食金も支払った上で建替えなければならないので、相当な時間と経費がかかるでしょう。

建物の傾きや地盤沈下は、あまりにひどい場合には、外観からでもある程度わかるものです。

私も、まずは外観を確認し、全体の傾き状況を目視します。地面と建物が平行だろうか? といったことは、目で見てもある程度わかります。

その後建物内に入り、実際に自分で歩いてみます。気になったところで、水平器を使用して水平状況を確認しています(水平器を持っていない場合でも、今はスマホのアプリもありますし、最悪、ビー玉でもある程度はわかりますから、ぜひ持って行ってみてください)。

これまで、基礎に関わる程の重大な問題に出くわしたり、物件購入を辞めたりといったことまでは、さすがの私でもありませんでした。しかし、何があるかわかりませんので、確認は必要です。

ちなみに、違法建築というわけではありませんが、雨漏り等については天井等を目視して、十分に確認するようにしましょう。

私が以前購入した小樽駅近物件(2世帯住宅用戸建)については、もともと雨漏り跡があったのですが、予想以上にリフォーム費用がかかってしまいました。配管・暖房等も含め、総額200万円程度です…。

「くいが残らない」ように

ところで杭というものは、地下の地盤が固い岩盤まで打ちつけるものです。
昔からの陸地・台地・関東ローム層等は地盤が固いですが、埋立地等は、地盤が軟らかいものです。

一般的に言って首都圏の場合、西側は地盤が固く、東側は地盤が軟らかいと言われています。地盤が軟らかいということは、固い岩盤までの距離が長い、ということです。

東側の一部では、場所によっては、岩盤まで20~40メートルのところもあるとのことです。そうなると、杭打ちのための時間・手間暇・コスト等が大変です。面倒臭くなったのか、コスト削減の為か、杭を岩盤まで届かせなかったり、省いたりすることもあったのでしょうか。地中深くの為、誰も分かりません。

正に、「砂上の楼閣」といった感じです。

ところで、仮に、杭が岩盤まで届いていたとしても、地震・液状化・津波等で、軟らかい土が流れてしまったら、岩盤の上、20~40メートル上の建物が、杭だけで浮いていられるものなのでしょうか? 素人には、想像できない光景です。

物件購入時には念には念を入れて、「くいが残らない」ようにしたいものです。違法建築の疑いがないかどうか、傾きがないかどうか、立地選定、不動産・建築会社選定、建築関係書類、傾き等チェック、建物診断等、きちんと自己防衛をするようにしましょう。