今回のご相談者は、千葉県にお住まいの佐藤しおりさんです。都内に好立地の投資物件を所有されていますが、アメリカでの不動産投資も視野に入れているそうです。さて、そんな佐藤さんのお悩みとは?

お名前

佐藤しおりさん(仮名)

性別

女性

自己資金

500万円

ご職業

会社員

ご年収

約1000万円(本業+家賃収入)

居住地

千葉県

ご自宅

自己所有でローン有

所有投資物件

区分1、戸建1

不動産投資経験

約3年

はじめに

留学経験のある佐藤さんは語学力を活かし、アメリカで税理士をされています。しかし、日本人向けの米国不動産投資に対しては疑問を抱いているそうです。日本で暮らしつつ、米国不動産で資産を増やすにはどうすればいいのか、不安もつきまといます。さて、まさに現地で奮闘している石原さんのリアルタイムなアドバイスとは?

米国不動産の節税以外の魅力は何でしょうか?

石原

佐藤さんのアメリカでのお仕事は税理士、すごいですね! 少し前、アメリカはタックスリターン(確定申告)の時期で、私も日本と同時進行で進めていました。CPAですか? それともEA?

佐藤

私はEAです。今は、会社勤めをして税務の仕事をしています。ちなみに私は日本の税理士資格は持っておらず、アメリカのみです。

Point1 CPA/EA

CPAは監査を行い、EAは税務を行うという棲み分けがある。CPAが州ごとの資格であるのに対し、EAは米国の連邦政府から交付されるため、州に制約されることなく業務を営むことができる。

石原

東京にお住まいですか?

佐藤

自宅は東京にあるのですが、諸事情で貸し出しており、今は千葉の実家に住んでいます。その他、物件は都内に区分マンションを所有しています。多少の出入りはありますが、駅から近くロケーションがいいので家賃12万円で貸しています。今年の1月に新しい人が入ったので、これから安定していくと思います。

石原

それはいいですね! 佐藤さんはアメリカに住まれていた経験があるのですか?

佐藤

はい。留学をしていました。日本では節税目的で米国不動産に投資される方が、ここ2~3年で急増している印象です。業者さん主催のセミナーも盛んに行われています。しかし私にはどうしても本来あるべき利回りではないように感じています。

もともとアメリカのプロパティータックス(固定資産税)は高いものですが、アメリカ南部の有名な投資エリアではとくに高く感じます。結局、家賃収入からプロパティータックスを引いて、物件自体の減価償却が27.5年なので、それでほぼ消えてしまいます。

石原

管理費も高いですからね。

佐藤

はい。さらにHOAが掛かる物件だとマイナスです。投資家さんの中には4~5年後に売却する方も出てくると思います。その際に日本の譲渡税はさておき、米国でどのようなことが起こるのか……。それを税務的に理解されている方があまりいらっしゃいません。

アメリカの非居住者であれば最初に買い手を通して源泉徴収(一定の条件下で)されますが、それも「売却益」ではなく「売却額」に対してなので、キャッシュフロー的に厳しくなります(その後短期・長期の要件ごとに譲渡税の計算がなされる仕組みです)。果たして米国の不動産投資は、出口ではどうやって着地するのでしょうか?

Point2 HOA

HOAはHome Owner Association(住宅所有者組合)の略。ビルのメンテナンスや大規模修繕のために組合に対して毎月費用が発生する。

石原

おっしゃる通り、目先の節税ばかりにフォーカスし過ぎていますね。目の前に迫る日本国内の大きな利益を消すには重宝するかもしれません。しかし、たっぷり減価償却を使ってしまったら、その物件が高く売れたとしても大きな税金がかかってきますから。

佐藤

資産形成としての米国不動産投資であれば、まだメリットはあるかもしれません。アメリカの建物の価値は数年で10~20%上がってはいるものの、それほど短期間で大きく上がるものでもありません。やはり、長く保有してキャピタルを狙うのも有りかもしれません。ただ、そうすると日本での節税ができなくなります。

石原

佐藤さんのおっしゃる通り、利回りが低すぎる物件で経費倒れするかしないかのギリギリのところで海外投資をするのは厳しいと思います。固定資産税も管理費も保険も高いですし。僕自身もアメリカで物件を保有していて思うのですが、何かと日本の物件よりも修繕の頻度が高いような気がします。

佐藤

そうなのですか?

石原

入居者からすぐクレームやリクエストをあげられます。その頻度が日本の物件に比べると多い気がします。ただ、それらを受ける、受けないはこちらの判断を求められるのですが。

佐藤

アメリカに住んでいない日本人からすれば、米国への投資は、節税メリットが第一になりますが、その他に米国不動産投資の魅力とは何でしょうか?

石原

やはりインフレ率を上回って、常に目に見えて不動産の価値が上昇しているのが魅力でしょうね。消費者物価指数(CPI)の上昇率よりも、不動産の上昇率は平均的に上回っていて、中には数倍の勢いで上がっているエリアもあります。

アメリカの消費者物価指数は2016年と2017年にはそれぞれ2%を超えていて、今年に入ってさらに勢いも増してきました。たとえばベーカーズフィールドの物件は同時期に3%を優に超えていて、個別で見ていくと2012年以降、前年比で5~8%も上げ続けているエリアと価格帯(〜20万ドル)があります。

ちなみにアメリカで利回りと呼んでいるのは、日本でいう実質利回りです。ところが日本では表面利回り、実質利回りと分けて呼びます。アメリカでは実際にかかる経費を、すべて差し引いて計算した利回りをキャップレートというのですが、投資家はキャップレートでの利回りの話しかしません。

大都市の利回りなど1~2%しかありませんが、僕の住んでいるベーカーズフィールドは5~6%あります。これは戸建ての話です。最近はアパートを見てきたのですが、12~13%で回る一棟ものがあり驚きました。

Point3 実質回り(ネット回り)

運営にかかる経費(固定資産税・共益費等)を差し引いて計算した利回りを実質利回り(ネット回り)という。経費を考慮に入れているため、表面利回り(グロス利回り)に比べ、より実態に近い利回りとなる。

 

Point4 表面利回り(グロス利回り)

投資した金額に対して儲けがどのぐらい出るかをおしはかる指標のひとつ。年間の家賃収入(満室想定)を物件価格で割って算出する。ポータルサイトに記載されている利回りは、ほとんどが表面利回り。

 

Point5 キャップレート

キャップレートは「資本収益率」「還元利回り 」「収益還元率」「NOI利回り」とも呼ばれる投資指標。キャップレートは不動産の純収益(NOI、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの)を不動産価格で除した率。キャップレートが低いほど物件の価格は高くなる。

佐藤

それはすごいですね。

石原

僕が所有する物件を、アメリカの不動産ポータルサイト『Zillow(ジロー)』に住所を打ち込んで資産価値を調べると、けっこう上がっています。それが密かな楽しみではあります。ただ実際は相対取引ですから、買ってくれる人が決める話です。あくまで参考程度ですが、その参考値がずっと上がっていけばいいと思います。

このように節税に代わる魅力として「資産形成」があります。先進国で法整備がしっかりしていて、情報公開も明確でフェアな取引が可能です。物価の成長率を常に上回って成長しているのが明確にわかるようなエリア、もちろんそうでないエリアも含めてアメリカですが、可能性のあるところを選んで、さらに有利な価格帯を狙うことで、確かな資産形成が望めます。

佐藤

私のような素人が、石原さんが書かれた本の通り、自分で物件を探して、良きエージェントにコンタクトするのは無謀なことでしょうか?

石原

いいえ、僕がやってきたことですから!

佐藤

まだ日本に住んでいらっしゃるときにスタートされたのですよね? 3日間の渡米で物件購入されていますが、事前に500件ほど調べられたとか!

石原

そうです。現地の業者さんに僕のクライアントポータルという専用サイトを作ってもらい、こちらがリクエストした条件に合致した物件を自動的に流してもらいました。渡米直前まで500件ほど精査しました。

まず所在地が安全なエリア(犯罪多発エリアでないか)を確認します。次に価格、築年数、広さや間取り、駐車場の台数など希望の条件を満たしているか? 交通量の多い通りや商業施設のそばを避けることも大切です。物件の状態については、販売図面にあるコメントを読み込みます。それと学区のレベルや周辺の利便性などもチェックします。物理的な瑕疵の調査は、ホームインスペクター(家屋診断士)や、白蟻検査士といった職業の方がいます。

佐藤

そのような仕組みが整っているのですね。

石原

まず買付けを通します。その後でコンティンジェンシー・ピリオドといって、基本的に17日間ですが、その間で各種インスペクターを雇います。例えば白蟻に食われていたり、屋根が雨漏りしたりしていないか。漏電やパイプの詰まり、床の傾き、屋根裏や床下の状態、スプリンクラーやエアコン、ウォーターヒーターといった各設備の動作確認などプロがすべて現地調査をして、約1週間のうちに写真付きでレポートを上げてきます。

修繕にいくらかかるのか、物件そのものの診断をしてもらえますので「売主に修理をリクエストする」あるいは、その修繕が莫大にかかるから「値引きを交渉する、購入を止める」など判断します。不動産エージェントは売買のプロですが、物件の瑕疵や水漏れ、電気配線の不備を見極めるのは別の職業の方々なのです。

日本と違って細分化された領域があります。その道のプロを通して調査しますから、いろんな意味でフェアな取引ができるようになっています。たとえ買主が外国人でも、言葉が通じない方であろうとも、誰が買っても関係ありません。

さらにいえば人種的な偏見をはじめあらゆる差別は法で禁じられています。そういった意味でも、「日本人が一人で買いに来たから騙してやれ!」といったことは通常では考えられないことです。

物怖じせずコミュニケーションをとっていける。それくらいの根性があれば、自分でやった方が僕は楽しいと思います。経験も実になりますし、それに相手の売主も人間ですから、顔の見える買主には安心感を憶えるでしょう。

佐藤

なるほど。

石原

また、そんな買主に対して手助けをしてくれる人たちは、より力になってくれるかもしれません。僕の場合もそうでした。単身でアメリカまで買いに行きましたが、「驚いたよ、ずいぶん勇気があるんだな。この商売を20年やってきたが、こんな短期間で買った変わり者は初めてだ!」と言われました(笑)。それ以来、頼もしい味方です。

そして購入後はどこに管理を任せるのか? 修繕に関しては、管理会社お抱えのハンディマン(便利屋)や、その道の専門職がたくさんいます。基本的に僕のお付き合いしている管理会社は、そこにお金を乗せて、こちらに請求するようなことはしていません。修理業者からの請求書はそのままPDFで送られてきます。

佐藤

本当にフェアなのですね! 最大のネックとなるのが融資付けや資金調達をどうするのかですが…。

石原

まず公庫が対応しています。それから日本でいう外資系の金融機関は、富裕層向けには頭金2~3割で融資を出しています。また先日のプレスリリースでは、某地銀が期間20年を2.8%で海外不動産に融資する商品を開発したとありました。

あと対象国や地域が限定されてしまいますが、日本在住者向けに現地業者がアレンジした、物件と融資がパッケージ化された投資商品もあります。

そしてこれは友人のケースですが、「プロパーローン」を使っています。使途が自由で、期間10年の変動金利は2%からスタート、担保も取らず個人保証のみです。それで1000万円の融資を受けましたが、そのような信用金庫もあります。

その友人はまだ若いのですが、バックグラウンドとして地元でいくつか不動産を経営しています。それで融資を引けたのでしょうね。ですから全国の金融機関へ相談していただいたら可能性はゼロではないと思います。

佐藤

そうですか!

石原

為替の状況もあるじゃないですか。今は1ドル108円(2018年2月現在)ですが、将来が円安になるのであれば、円高と言われるこの時期に買っておけば、値上がり益以上に儲けの振れ幅は大きい。

僕自身も1ドル78円の2012年の夏に、大きな円資金をドルに換えました。今なら仮に110円で20万ドルを買おうと思ったら2200万円が必要です。しかし、当時78円で20万ドルを買うなら1560万円で済みます。その差額、なんと640万円!

このように為替のインパクトは想像以上に大きいものです。この点も、佐藤さんが近い将来に対して今が「円高だな!」と判断されるなら、タイミング次第ではボーナスになる可能性があります。地味に見えて、かなりの爆発力がありますよ。日本の方が海外へ投資する時に、いつか円転を見込むのであればなおさら為替は無視できません。

佐藤

たしかにその通りですね。

石原

日本と比較すればアメリカの金融機関は貸出金利が総じて高いです。ただ、物価や物件の成長率も日本より高いです。ここで、もしも日本の金融機関から資金調達ができたら…アメリカから見れば夢のような低金利で資金を用意することが可能なら、当事国の方々よりも大きなメリットになるのではないでしょうか。

佐藤

為替や金利の部分で、節税する以外のメリットがあるのですね!

佐藤

日本にいると情報の集まる投資エリアが限られてきます。よく出てくるのがテキサス・テネシー・メンフィスあたり。それに業者さんが案内してくれるのは大きな物件が多いです。カリフォルニアで20万ドル以下の戸建て情報は、日本でほぼ入って来ません。テキサスでも実需で考えると、「戸建は30万ドル以上がいい」と聞きました。

石原

30万ドル以上の戸建だと、家賃はいくらで見ていますか?

佐藤

そこまで把握していませんが、利回りはよくて3~5%と言われました。これは日本式の表面利回りなので、そこからさらに経費がかかってくると……。先ほどの話ではありませんが、節税ならば紹介された物件としていいのかもしれません。

しかし資産形成としては20万ドル以下の物件がいいと思いながら、日本で開催されている海外投資セミナーで話を聞くと、融資の問題もあるのでなかなかそうした物件は見つかりません。そこが歯がゆくて、日々悶々としている状況です。

石原

そうですか。総額のボリュームは大きな障壁ですね。

佐藤

投資先のエリアを知っている、知らないで変わると思いますが、どこのエリアに絞ればいいのでしょうか? 私は何を指標としてエリアを決めればいいのか悩みます。

石原

これは難しい問題ですね。アメリカ全土を視察して判断ができればベストです。それでも、人によって基準が違いますよね。ただし、「ここは税金が高いから除外しておこう」など、ご自身の基準を持てば見えやすくなります。僕はそれに加えて、天候の変化が激しくないエリアを選んでいます。

これは僕の個人的な意見で、そのようなエリアを否定するわけではありません。ただ、学生時代に住んでいた町がハリケーンの通過する州で、洪水は当たり前の景色でした。ハリケーンは都市の生活を破壊してしまう威力があります。そのようなエリアは避けたかったのです。それと寒いところも嫌ですね(笑)。

佐藤

同感です!

石原

アメリカはマイナス40℃になるところもザラにありますから。それで冬に2週間も停電したとなれば大変です。また、大都市は金額的に難しいので避けてきました。このように僕の場合は消去法に近いですね。ある程度、手の出しやすい価格帯で競合が激しくなく、天候も安定している、そして人口が増加しているところがいい。

佐藤

5年後は、石原さんのように自分で物件を探して、融資もアレンジして、現地の方とやり取りできるようになるのが目標です。日本には様々なパッケージがあり、確かに楽で早いですが、自分の力でやってみるのも、また違った投資の面白さだと思います。それに同調してくれる仲間もできたら最高ですね。

石原

苦労して得た経験は一生身に付き、変事対応力はどんどん強くなります。佐藤さんは日本で資産形成されてベースがありますから、けっして海外も遠い距離ではないと思いますよ。必ず達成できると僕は信じています!

佐藤

ありがとうございます!

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対談を終えて…石原氏よりメッセージ

アメリカで税理士として働くほか、日本では戸建てや区分を賃貸している佐藤さん。アントレプレナーシップに満ちた彼女のお話は僕にとっても大きな刺激となりました。

職業がら海外投資家と話す機会が多くて、目下の興味はアメリカ不動産とのこと。「アメリカで筋肉質な不動産投資をするならどうすべきか?」との問い掛けに、起業家精神にあふれた彼女にこそふさわしい答えを探して必死に知恵を絞りましたが、闇を照らす光明となれたらと願うばかりです。

将来の目標は、 「法人の設立や不動産を含めた海外進出を支援する仕組み」を5年以内に達成すること。世界で頑張る日本人を応援したいそうで「活動を通して仲間を作り、人生も楽しみたい!」と、期待は大きく膨らみます。必ず実現されますよう、応援しています!