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前編から続く)

賃貸物件と同様、民泊運営も「集客が見込める立地」が重要だ。交通の便、駅からの距離、周辺環境などに加え、外国人観光客数が多いエリアが理想だろう。加えてもう1つ、民泊を成功させるために絶対に無視できない要素がある。自治体が独自に制定する「条例」の存在だ。

自治体によっては、新法で定める180日の営業日数制限にさらに上乗せする形で規制をかけていることがあり、なかには民泊そのものが禁止されているエリアもある。新法の下で民泊を運営する場合、年末年始や夏休みなどハイシーズンの収益が成否の鍵を握る。この時期に営業ができないとなれば絶望的だろう。

民泊新法特集2回目となる本記事では、主要な自治体の条例を調査、独自の指標でランキング化した。もちろん、条例の緩いエリアなら確実に勝てるというわけではないが、少なくとも「勝てないエリア」は存在することを覚えておいていただきたい。

「上乗せ条例」がもっとも厳しいエリアは?

2018年5月現在、18の都道府県に民泊に関する条例が存在している。都道府県レベルで条例を設けているケース、市町村単位で設けているケースなどさまざまだが、内容としては、住居専用地域や文教地区など特定の地域において営業日数制限を上乗せしているものが多い。

民泊に関する条例が存在する都道府県(2018年5月現在)。都道府県のほか、市区町村レベルで細かな条例を制定している自治体もある

自治体からすれば、治安悪化の防止や地域住民への配慮などからこうした規制を実施しているわけだが、民泊のプレイヤーにとっては条例がそのまま足かせとなって収益を圧迫することになる。

下表は、現時点で公式に発表されている自治体の条例を元に、編集部が独自に作成した「条例の厳しさランキング」である。いくつかピックアップして見ていこう。

編集部が調査した民泊に関する条例が厳しい自治体のトップ10

勝てる要素がない?競合ひしめく京都民泊のいま

最も厳しいのは京都市だ。一部の町屋物件を除き、住居専用地域での民泊営業を閑散期である1~2月の60日間のみに限定。さらに市内全域で、現地対応人(住宅宿泊管理業者など)は、物件まで10分以内に到着することができる場所に事務所を置かなくてはいけないという「駆け付け要件」も課すという徹底ぶりである。市内の観光名所の多くは制限のかけられた住居専用地域にあることを考えれば、非常に厳しい制限と言える。事実、本稿執筆時点で京都市の民泊届出が受理された例は1件もない。

また京都市の場合、さらに細かいレベルで独自のルールを設けているエリアもある。京都市在住のある男性は、「最近、町内会が民泊に関する独自のルールを定めました。ゴミ出しや事業者への連絡方法を定めた書類提出などを義務づける内容です」と語る。

市の条例でも、民泊を運営する際には届け出の20日前から住所や連絡先、氏名などを掲示する必要があり、さらに近隣住民向けに説明会の開催や告知をしなくてはならないと定められている。さらに民泊に反対する住民がいることも配慮すれば、開業にこぎつけること自体が難しそうだ。

訪日外国人をメインターゲットとする民泊では、そのエリアの観光客数も収益を見定める大きな要素の一つだが、外国人観光客の多い京都市では当然、競合となる宿泊施設も多い。

前出の男性も「毎日何件かの民泊の前を通りますが、稼働していない日がほとんどです。市内では毎月のように宿泊施設がオープンしていますので、競合が増えすぎて稼働率が下がっているのではないでしょうか。1年くらい前と比べると、スーツケースを転がしながら歩く外国人も減ってきた印象です。駅周辺に宿泊施設が増えたからかもしれません」と話す。新法以降、京都市内で新たに民泊を始め、収益を上げることは極めて困難といえそうだ。

対応割れる23区

続いては多くの民泊物件が集積する東京23区。各区の民泊に対する姿勢は多様で、条例の内容もそれぞれ異なる。

23区のうち特に厳しい制限がかかるのは千代田区だ。家主居住型であってもエリアによっては平日は禁止、また家主不在型で「半径700メートル以内かつ10分以内の駆けつけ要件」を満たせない場合はすべての期間で禁止となっている。

中央区、江東区、目黒区の3エリアにも厳しい制限がかかる。これら3エリアでは、区内全域で平日の民泊営業を禁止。また、都内屈指の観光地・浅草を要する台東区も、家主不在型は平日禁止と厳しいルールが設けられている。

国家戦略特別区に基づく、いわゆる「特区民泊」の取り組みを行ってきた大田区でも、住居専用地域や文教地区などで全期間にわたって禁止されている。

なお、江戸川区、北区、墨田区、葛飾区では独自の条例を設けていない。

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