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レオパレス21に対するオーナーの集団訴訟や、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるオーナー700人・総額1000億円もの被害など、昨今は「サブリース」を巡るトラブルが後を絶たない。

もともとは安定的な収入が見込める仕組みのはずのサブリースだが、とかく不動産投資の「負の側面」として語られることが多くなった。はたして、サブリースはオーナーにとって「味方」になり得るのだろうか。サブリースで失敗した人、成功した人、複数の事例を紐解きながら、あらためて考えてみたい。

「家賃保証」という幻想

オーナーが購入した物件を一括で借り上げ、入居者を募って転貸する仕組みのサブリース。サブリース業者は借り上げた物件の入居者募集や管理を行い、手数料を差し引いた残りの家賃をオーナーに支払う。オーナーにとっては、空室が出たとしても一定額の家賃を保証してもらえる「家賃保証」が一番の魅力といえる。

契約の中身は業者によって多少異なるが、「30年一括借り上げ」とし、当初10年間は決められた家賃を支払い、その後2年ごとや5年ごとに見直しを行うといった内容が多い。家賃を固定で保証してもらえる間はひとまず安心と考えるはずだが、現実にはそうとも言い切れない。

レオパレス21ではサブリース契約について「当初10年間は(家賃が)不変とする」という契約書の文言があったにも関わらず、実際には10年未満で減額されるケースが多発してオーナーが集団訴訟を起こした。「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズは、30年間賃料を保証するサブリース契約で約800棟・1万室を展開していたが、スルガ銀行による融資がストップしたことで頓挫。今年1月にサブリース賃料の支払いが完全停止され、同社は4月に経営破綻した。

突然の契約解除通告

神奈川県在住の専業大家で楽待コラムニストでもある坂上雲さんは、サブリースで「成功」と「失敗」の両方を味わっている。

1996年、神奈川県西部の某所にマイホームとして約2000万円の戸建てを新築。同時に、その隣に新築戸建てを約1000万円で購入し、サブリース契約を結んだ。3LDK、約85平米の物件で、手数料など含めて金利2.7%でオーバーローンを実行。建物の建築とサブリースは一部上場のハウスメーカーに依頼し、保証賃料は月12万円、実質利回りは約5%だった。

坂上さんが購入した戸建て

しかし、直後から世の景気は急速に後退。「その影響で空室の期間が1年半続き、まずいなと思っていた矢先だった」と坂上さんは言う。「突然、営業担当が上司を伴って来訪し、全社方針でサブリースは廃止することになったと言われ、否応なく契約解除を通告されました。契約書に家賃10年固定を保証すると明記されていたのにも関わらずです。目の前が真っ暗になりました」

不況の嵐が吹き荒れる1998年。わずか2年でのサブリースの終了を余儀なくされたのだ。大手なら間違いないと思って契約を結んだのにもかかわらず、家賃を受け取れたのは約束の10年に遠く及ばない期間。「サブリース契約の解除も絶対にないと事前に確認したのですが、裏切られました」

その後、ローンの残債1500万円が重くのしかかる中、自主管理に切り替えて客付けに成功。家賃の値下げや大手ハウスメーカー製を前面に出すなどして、現在も安定運営を続けている。「のちにマイホームの戸建ても賃貸に回しましたが、そちらは需要があまりのぞめず売却。買い値より1000万円以上のマイナスとなってしまいました」

二度目の家賃保証打ち切り

坂上さんは、2007年に神奈川県内で挑んだ新築アパートへの投資でも痛い目に遭っている。

アパートは1K14室の2階建てで、土地建物合わせて約1億円を借り入れた。月の保証賃料は60万円で、返済は47万円。初の大規模物件に家族も自身も不安を覚えたため、再び10年間一定額の家賃が保証されるサブリースを選択した。一度失敗したサブリースに再び挑んだのは「運営の手間が少なく、億単位の融資も引きやすかった」という理由だった。

再びサブリースを選択した新築アパート

相見積もりをとって慎重に業者を決めたのだが、同じ轍を踏んでしまったのである。リーマンショックから2年後の2010年、未曾有の不況により、業者はサブリースの契約を解除して一般管理に切り替えることを懇願してきた。「このとき、親会社はすでに破産していました。苦しい台所事情だったのでしょう」

仕方なく一般管理に切り替えるも、入居率70~80%と空室がなかなか埋まらない事態に直面。そこで信頼できそうな大手の管理会社に変更したが、「この管理会社が期待に反して力不足で…」。最終的には自主管理とし、DIYで部屋をきれいにするなどして自力で満室へと導いた。「その後、満室のまま売却し、購入価格より約800万円プラスになったのは幸いでした」

戸建て、アパートともに、突然の家賃保証打ち切りを経験した坂上さん。「結果的に難局を乗り越えられましたが、その渦中は胃が痛くなる毎日。二度と同じ思いをしたくない」と振り返る。

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