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レオパレス21に対するオーナーの集団訴訟や、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐるオーナー700人・総額1000億円もの被害など、昨今は「サブリース」を巡るトラブルが後を絶たない。

もともとは安定的な収入が見込める仕組みのはずのサブリースだが、とかく不動産投資の「負の側面」として語られることが多くなった。はたして、サブリースはオーナーにとって「味方」になり得るのだろうか。サブリースで失敗した人、成功した人、複数の事例を紐解きながら、あらためて考えてみたい。

「家賃保証」という幻想

オーナーが購入した物件を一括で借り上げ、入居者を募って転貸する仕組みのサブリース。サブリース業者は借り上げた物件の入居者募集や管理を行い、手数料を差し引いた残りの家賃をオーナーに支払う。オーナーにとっては、空室が出たとしても一定額の家賃を保証してもらえる「家賃保証」が一番の魅力といえる。

契約の中身は業者によって多少異なるが、「30年一括借り上げ」とし、当初10年間は決められた家賃を支払い、その後2年ごとや5年ごとに見直しを行うといった内容が多い。家賃を固定で保証してもらえる間はひとまず安心と考えるはずだが、現実にはそうとも言い切れない。

レオパレス21ではサブリース契約について「当初10年間は(家賃が)不変とする」という契約書の文言があったにも関わらず、実際には10年未満で減額されるケースが多発してオーナーが集団訴訟を起こした。「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズは、30年間賃料を保証するサブリース契約で約800棟・1万室を展開していたが、スルガ銀行による融資がストップしたことで頓挫。今年1月にサブリース賃料の支払いが完全停止され、同社は4月に経営破綻した。

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