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前編から続く)

年々増加するサブリースのトラブルの内容を調査すると、いくつかのケースに分類されることが分かった。トラブルはなぜ起こり、そこにはどのようなカラクリがあるのか。サブリース業者の見極め方やトラブルの対応策も含め、サブリースで失敗しないために必要なことを考える。

サブリースに関する相談件数倍増

2007年以降、オーナーから寄せられる年間100件以上のサブリーストラブルの相談に乗り、解決に導いてきたNPO法人日本住宅性能検査協会。同協会が運営する「サブリース問題解決センター」理事長の大谷昭二氏は「近年、サブリースに関する相談件数が増加しており、2017年は前年の約5倍、今年は4月末時点ですでに300件を超えています」と語る。

サブリーストラブル増加の背景には、金融機関の融資姿勢も関係している。マイナス金利の影響で銀行は貸し出しの利ザヤが伸び悩み、少しでも収益をとるべくサブリース案件に積極的に融資するようになった。「とくに地銀は2017年3月の決算で半分が赤字。個人向けの不動産融資に目を向け、サブリース案件にフルローンやオーバーローンで貸していることが多い」(大谷氏)

金融機関が個人向けの不動産融資に積極的となれば、それを追い風に儲けようとする悪質なサブリース業者も増える。また2015年の税制改正で相続税の課税対象者が拡大したことに伴い、節税を目的とした物件購入が過熱したことでサブリース契約自体が増えたという見方もできる。

相続税対策を謳って提案

サブリースのトラブルは、大きく2つに分けられる。

まず、高齢の土地所有者にアパート建設を持ちかけるケース。業者は相続税対策などを謳ってアパート建設を提案し、アパート建設を請け負うと同時に、物件を一括で借り上げてオーナーに家賃を支払う。空室が出ても家賃収入は30年間保証(10年固定、その後見直しが一般的)するというのがサブリース契約の典型例だ。

「サブリースで家賃は保証され、フルローンやオーバーローンだから金銭の痛みもない。アパート建設のハードルが下がるわけです」と大谷氏。基本的には建設後、数年はあまり大きな問題は起きない。家賃固定保証期間の10年を過ぎると見直しによる賃料減額が想定されるが、10年以内にやってくることもある。「業者は『借地借家法』を盾に、保証期間内であっても賃料減額を迫ってきます」

借地借家法は、賃貸借契約において借主の保護を目的としたもの。サブリース契約ではオーナーが貸主、業者が借主となり、業者のほうを保護する構図が成り立つ。「借地借家法第32条を根拠に、10年固定の家賃は借主に不利とみなし、その契約を上回る強行規定として保証期間内でも賃料を減額してきます」

業者の要求を鵜呑みにする必要はないが、法律の知識がなければ言われるままに減額に応じてしまうオーナーも少なくないという。結果、家賃減額によって収支がマイナスに転じることも多い。また、家賃交渉が折り合わないとサブリース契約の解除を言い渡されることも目立つという。

「収支マイナスやサブリース解除となれば、アパートの売却も検討せざるを得ないでしょう。建設費に業者の利益が大きく乗り、相場より高値で購入させられているケースが多いため、売却したら赤字になってしまう。となると、売りたくても売れませんよね」(大谷氏)

新たな手口も

もう一つ、20~40代のサラリーマンにマンション投資を持ちかけるケースも多い。年金など将来に不安を抱える年代に対し、「ローン完済後は年金代わりになる」と謳って資産運用を目的に収益マンションの一室などを販売する。「将来の不安が大きい、年収400万円前後がターゲットになりやすい」と大谷氏は言う。

「業者は電話営業で投資用マンションをセールスします。東京などでは街頭で顧客を勧誘するやり方もあり、新人研修を装った営業マンに『名刺交換をさせてください』と言われて応じると、のちに電話がかかってくるのがよくあるパターンです」

大谷氏によると、最近はこのような古典的な方法のほかに、新しい手口も横行しているという。

「オーナーに対してはサブリースと説明しながら、契約書では通常の賃貸借契約になっているという悪質なケースです」。投資用マンションを販売した業者は、サブリースを装って10~15%の仲介手数料をもらい、子会社などに管理を依頼。物件が空室になったとしても、販売時に利益を大きく取っているため、そこから補てんすればいいというカラクリだ。

「業者が提示する書類を見れば、サブリース契約か賃貸借契約かは一目瞭然です。サブリース契約なら、オーナーと業者の間で転貸借を可とする文言が書かれているので、なければ単なる賃貸借契約と見ていい。その部分を多くの人が見逃しているか、書類自体に目を通していません」

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