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すべての建物はまず骨組みからつくられ、その後、表面にさまざまな材料が張り付けられて完成する。最終的に建物の内側は隠れてしまうため、私たちの目に見える部分は表面に過ぎない。

物件の購入時、見えない部分に目を向ける人は多くないかもしれない。しかし、内部がどうなっているのかを知っておけば、維持・修繕に想定以上の費用がかかることを防げるし、どの程度のリフォームが可能なのかの判断基準になる。

本記事では、普段は目に見えない床や壁、天井の内部を解き明かしていきたい。解説は可能な限り写真・イラストでビジュアル化しているので、専門知識がなくともスムーズに読み進められるはずだ。

目に見えるのは「仕上げ」だけ

前提として建物を構成する物理的な要素は、大きく「躯体」「設備」「下地」「仕上げ」の4つに分類できる。

躯体(くたい):柱や梁、基礎といった建物の骨組みのこと。建物の性能上最も重要な部分。リノベーションなどのために内装をすべてはがし、躯体がむき出しになった状態は「スケルトン」と呼ばれる。RC造の躯体のつくり方には、柱や梁が構造を支える「ラーメン構造」、壁が構造を支える「壁式構造」がある(両者の違いについては後述)。「構造体」、あるいは単に「構造」とも呼ばれる。

設備:マンションにおいては、電気、ガス、給排水、換気などに関係する部分のこと。建物に住む人が空気や火、水、電気を使えるようにするためのものと考えると分かりやすい。エアコンや便器、換気扇など目に見える部分だけでなく、これらの機器を使うための各種配管など、人の目に触れない部分も設備に当たる。

仕上げ(材):建物のうち、表面にあって人目に触れる部分。床であればフローリングやクッションフロア、壁・天井であればクロス(壁紙)や塗装が仕上げ材にあたる。外部では屋根の瓦、外壁のサイディングなども仕上げ材だ。

下地(材):仕上げ材を張るためのベースとなる部分。基本的に仕上げと下地はセットで必要となる。下地と仕上げには相性があり、どんな仕上げにするかによって下地も変わってくる。

ほとんどのマンションやアパートで使われている下地材といえば「石膏ボード」。石膏を紙で包んだ板状の建材で、防火、防音、遮音性を備える。この上からクロスや塗装などの仕上げが施工される。加工しやすいが衝撃や荷重には強くないので、壁や天井の下地が主な用途

これらのうち、私たちがふだん目にしているのは「仕上げ」の部分だけだ。では、目に見えない躯体、設備、下地はどのように成立しているのだろうか。RC造マンションの一室を例に見ていこう。

床の構成は主に3種類

まずは「床」の構成から。

RC造や鉄骨造マンションの場合、どんな物件であっても床の最下層にあるのは「スラブ」と呼ばれるコンクリートの床である。スラブは地震など水平の力に対抗する役割ももっており、先述の分類では躯体に当たる。

スラブと床の仕上げ材の間がどうなっているかは物件によって異なる。その構成は大きく「直張り」「転ばし床」「置き床」の3種類だ。床がどの構成になっているかで、リフォームのコストや自由度が変わってくる。以降で、それぞれの違いを紹介する。

■スラブの上に直接仕上げる「直張り」

下地を省略し、フローリングなどの仕上げ材をスラブに直接張る方法。最近の新築マンションではあまり採用されておらず、主に築15~30年程度の中古マンションに多く見られる。下地材が省略されるため、施工費の目安は1.3万円/平方メートル程度と建築コストが安い点が最大のメリット。また床の厚みが減る分、天井が高く取れる。

ただし、デメリットも多い。まずスラブに直接仕上げ材が張られているため、そのままでは階下に音が響きやすい。そこで直張りに使われるフローリングには、裏面に緩衝材が付けられた製品が用いられるのが通常だ。

しかしこの緩衝材がスラブに張り付いてしまい、張り替えをする場合は手間がかかるほか、廃材が出るためコストもかかる。張り替えをせず既存の床をはがさずに重ね張りする方法もあるが、他の部屋の床と段差ができてしまうなど、不具合が生じることは覚えておきたい。

直張りに使われる緩衝材付きのフローリング。断面の下半分、グレーの部分がスポンジ状になっており遮音材の役割を果たす

このように接着剤で施工できるため手間はかからないが、張り替え時にはがすのは難しい

また、スラブの表面は厳密に水平にすることが難しく、そのままフローリングを直張りすると床が波を打ってしまうこともある。そこで、「ならしモルタル」と呼ばれる材料で平らな面をつくり、その上にフローリングを張って凹凸をなくす方法がある。ならしモルタルを施工する場合、施工費は目安として平米単価で3千円程度のプラスとなる。

フローリングを張る前に、スラブに「ならしモルタル」を施工した状態。スラブの表面には凹凸があるが、そこに液状のならしモルタルを流すことで表面が平滑になり、施工精度が高まる

物件の床が直張りであるかどうかを簡単に確認する方法として、床の上で足踏みしてみるという方法がある。直張りの場合、フローリングの下に空洞がないので鈍く重い音がするはずだ。また、玄関の土間部分と室内の床にほとんど段差がない場合は直張りである可能性が高い。

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