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米軍基地の周辺には、「軍関係者向け」という特殊な賃貸需要が存在する。基地内にも住居は用意されているが、その数が十分でないなどの理由から、基地外で一般のマンションや戸建物件を借り、軍関係者が住まいとして利用するケースがあるのだ。

こうした米軍向け賃貸物件は相場よりも家賃が高く設定でき、また入居率も高いと言われる。果たして真偽のほどはどうなのか。米軍向け物件を扱う不動産会社と、実際に物件を所有する投資家に話を聞いた。

横須賀だけで1万人以上の入居者候補

首都圏で最も米軍基地数が多い神奈川県。なかでも海軍施設がある横須賀市には多くの軍関係者が居住している。市のWebサイトによると、市内居住の軍人はおよそ8000人、その家族なども合わせると1万人以上にのぼる。これはそのまま、米軍向け賃貸物件の入居者候補と言い換えることができそうだ。

魅力はこれだけではない。横須賀市に店舗を構える不動産会社によると「通常の家賃相場より1.2~1.5割ほど家賃を高く設定できる」のだという。

なぜ高い賃料を設定できるのか。理由はズバリ、「高額な住宅手当」があるからだ。米軍関係者が日本に赴任し、こうした賃貸物件に住んだ場合、等級によって異なるものの、下士官兵の三等軍曹でも18万9000円、家族がいる場合だと20万円など、日本の一般的な賃貸住宅の家賃相場を上回る住宅手当が米軍から支給されるのだ。

米軍向け賃貸物件の例(提供:ウスイホーム)

5年ほど前の米軍向け賃貸物件では、貸主が希望賃料を提示した後、米軍の査定を受け、査定官が視察したうえで賃料を決めていたが、現在は相場を踏まえてさえいれば、貸主が提示した希望賃料が採用されることが多いという。

例えば日本人に2LDKの部屋を貸し出した場合10~12万円程度の賃料だったものでも、最低賃料が18万円程になることもあるのだとか。とはいえ、物件のランク毎に賃料の上限が決められているので、あくまでその範囲内での提案であることが原則となる。

貸し出すための条件「ベース契約」とは

もちろん、誰もがすぐに物件を貸し出せるわけではない。軍関係者に住宅を提供するためには「ベース契約」を結ぶ必要があるのだ。

「ベース契約とは、一言で言えば米軍からの査定に合格した証のことです。規定の査定依頼書に記入して家賃希望額を設定し、査定官の査定を受けて合格すればベース契約成立となります」(前出の不動産業者)

査定に通るための主な条件は以下のとおり。査定期間は早ければ1~2週間ほどで、遅くとも1カ月程度で終わるという。

【ベース契約の主な条件】

・窓、ドアに防虫網戸が設置されていること

・風呂場、台所等に給湯器が設置されていること

・トイレは水洗式であること 

・各部屋に照明器具が設置されていること 

・賃貸借契約書は米軍の指定する仕様(和文・英文)に従う 

・広さ50平米以上(2DK以上と決まっているため)

・最低3年以上賃貸が可能な物件であること

・階段に手すり(屋内・屋外)が設置されていること

・米軍基地から10~20キロメートル圏内にあること 

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