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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。

今回ご紹介するのは、入居者から入居時に申告された内容に虚偽が含まれていた場合、契約を解消できるかというご相談です。

所有する物件で家賃を3カ月滞納している入居者がいました。調べてみると、アリバイ会社を使って実体のない勤務証明書や架空の源泉徴収票などを提出していたことが分かりました。入居時の申告内容に虚偽がある場合、オーナーは詐欺を理由に契約の無効を主張することはできるのでしょうか?

虚偽の申告は背信行為。詐欺を理由とする契約の取り消しも可能と考えます

アリバイ会社というものがある

「アリバイ会社」などというものは初めて聞いた、そんなものがあるのかと驚かれる方もおられるかもしれません。

試しにインターネットで検索してみると、堂々と「アリバイ会社」と銘打って自社の広告をしている会社がいくつもヒットします。どういうサービスを提供しているかというと、実際にはその会社に本人が勤務していないのに、虚偽の給与明細や源泉徴収票、在籍証明書などを発行したり、在籍確認の電話に対応したりして、依頼者がその会社に勤務しているかのように見せかけるというものです。

もう10年くらい前になりますが、私は、アリバイ会社を経営して脱税で摘発された元社長から、脱税事件とは別の相談を受けたことがあり、そのときにこうしたビジネスがあることを初めて知りました。そんなビジネスが続くはずはないと思っていましたが、インターネットをみると、むしろ拡大しているのかもしれません。

年収や就業の有無を偽るのは背信行為

賃貸借契約は、貸主と借主との信頼関係に基礎をおく継続的な契約関係です。法律上、借主は強く保護されており、一度、賃貸借契約を結ぶと貸主の都合によって契約を解消することは容易ではありません

また、契約関係が長期に渡り継続するため、借主が安定して家賃を支払っていけるか、建物のルールを守って適切に使用してもらえるかなどは、貸主にとっての重大な関心事です。

そのため、入居者の決定には慎重な判断が必要となるので、通常は入居審査が行われます。職業や年収、勤続年数などは、家賃を安定して支払っていけるかどうかなどを判断するための直接的な材料となります。

仮に提出された在籍証明書や源泉徴収票が虚偽のものであり、これがアリバイ会社の作成したものであることが契約時に分かっていれば、貸主がその申込者と契約をすることはあり得なかったはずです。このような、賃貸借契約を締結するかどうかを判断するにあたっての重大な判断材料となる事項を偽る行為は、貸主に対する重大な背信行為となります。

ご相談のケースのように、アリバイ会社の作成した源泉徴収票などを提出して賃貸借契約を結ばせて、さらには3カ月分の家賃を滞納しているとなれば、貸主と借主との間の信頼関係は完全に破壊されたということができるでしょう。したがって、貸主は賃貸借契約を解除することができるでしょう。

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