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相続税対策として、物件を購入したり、遊休地にアパートを建てたりといった方法が長らく流行してきた。バブル期から続く古典的な手法だが、現金や更地で所有しているよりも相続税評価額を圧縮でき、大きな節税効果が得られる。そのため大手アパートメーカーなども「相続税の節税」をうたった営業を展開してきたという経緯がある。

ところが昨年5月、国税不服審判所のとある裁決事例(平成29年5月23日裁決)が、こうした節税に「待った」をかけたと話題になった。「今後、不動産による相続税の節税ができなくなるのでは?」との声もあがったが、実際のところはどうなのか。複数の専門家に取材した。

2分でわかる裁決事例の「あらすじ」

まず冒頭で述べた昨年5月の裁決事例について、概要を簡単に説明しておこう。
登場人物は、被相続人(財産の所有者)である男性と、相続人(亡くなった被相続人の財産を相続する者)である妻、長女、長男、二男、そして被相続人と養子縁組を結んだ孫(二男の長男)の6名だ。被相続人が亡くなった場合、妻ら5名の相続人に、相続税額を引いた分の財産が渡ることになる。

今回の事例は、被相続人が亡くなる約3年前、銀行からの借入金を使って賃貸物件 を購入。そして相続開始の約半年後、同物件を購入時とほぼ同額で売却したというもの。これによって相続財産を大きく圧縮(詳細は後述)し、相続税の大幅な節税を試みたのである。

ところが申告を受けた税務署は、相続人らの相続税申告額が過少であったとして、更正処分 (税務署による納税額の修正)及び過少申告加算税を課すことを決定。相続人らはこの決定を不服として「国税不服審判所」(課税処分などに不服がある場合、異議申し立てや審査請求を行う機関)に訴えを起こした。しかし国税不服審判所は、税務署の決定を支持、相続人らの審査請求は棄却された。

これが今回の裁決の大まかな流れである。端的に言えば「不動産を使った相続税の節税が税務署によって否定され、国税不服審判所もそれを支持した」という話だ。

なお本件はあくまで国税不服審判所による「裁決」であり、裁判所による「判決」ではない。相続人らは今回の国税不服審判所の裁決に不服がある場合、裁判に持ち込むこともできる。

とはいえ、これまで当たり前に行われてきた「不動産による相続税の節税」を否定する内容であることに変わりはなく、それゆえにインターネット上など一部で注目を浴びているのである。

なぜ不動産の購入が節税になるのか?

本題に入るまえに、そもそも賃貸物件の購入がなぜ、相続税の節税につながるのかについて触れておきたい。

相続税の税額計算では、まず被相続人が亡くなった時点での遺産額を示す「相続税評価額」を、原則として国税庁が定める「財産評価基本通達」に基づいて決定し、そこから基礎控除額を差し引くなどした後、税率を乗じて納税額が決定される。つまり、この「相続税評価額」をいかに圧縮するかが相続税節税のポイントであり、ここが不動産と大きく関係してくる。

以上を踏まえて、不動産を使った相続税評価額の圧縮方法を具体的に見ていこう。

1.現金を不動産に換えると評価減
例えば遺産がすべて現金の場合、預貯金などの金額がそのまま相続税評価額となる。一方、不動産の相続税評価額については通常、土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」が適用される。一般的に路線価は時価の約80%、固定資産税評価額は時価の約70%程度とされていることから、現金を土地+アパートなどの不動産に換えるだけでも、相続税評価額を75% 程度に圧縮でき、節税につなげることができる。

2.「貸家建付地」による評価減
更地に比べ、アパートやマンションなどの賃貸物件が建っている土地は相続税評価額が減額される。ポイントとなるのは「貸家建付地」だ。更地の場合、路線価がそのまま評価額となるが、そこに賃貸住宅が建っていれば「貸家建付地」となり、評価額が減額される。賃貸中の土地は、所有者側からするとその利用が制限される。そうした事情を考慮し、このように評価額が減額される仕組みがつくられている。

3.「小規模宅地等特例」で50%の評価減
相続税には、納税者保護の観点からいくつかの特例が存在する。中でも大きな節税効果をもつのが「小規模宅地等特例」だ。面積や用途などいくつかの要件を満たすことで、被相続人の住居であれば80%、アパートなどの賃貸物件であれば50%と、大幅に評価額を減額できる。

以上の3点が、不動産が相続税の節税につながる主な理由である。

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