女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズ(東京都)がサブリース賃料の支払いを完全停止してから約5カ月。700人以上にも及ぶオーナーの多くはスルガ銀行から高金利で融資を受けており、家賃収入ゼロで月100万円にも上る返済のみがのしかかることになった。

オーナーたちは審査書類の改竄二重売買契約などの不正行為に加担した可能性が指摘されているスルガ銀行への訴訟のほか、返済の停止や金利交渉など、さまざまな方法で出血を止めようとしている。ただ、物件を保有し続けながら自らの努力でリカバリーを目指すオーナーの姿はあまり報じられていない。

物件は各部屋が7平米と狭く、共用リビングが存在しないなど建築面の問題も山積。同じ被害者すらライバルとなる厳しい状況の中で、オーナーたちは自主管理への切り替えや管理会社の変更、物件のリノベーションなど、さまざまな方法で入居者集めに力を注いでいる。

蓋を開ければ空室率8割

「これは『賃貸事業』ではない、銀行から金を借りて株を買ったようなものだ、と気づいたんです」

30代の会社員Aさんは2015年夏、販売会社からの紹介で都内のかぼちゃの馬車を9800万円で購入した。物件は全10室、利回りは8.5%という説明で、スルガ銀行から金利3.5%で融資を受けた。月の保証賃料は69万円で、返済は45万円。諸経費を引いた年間の手残りが220万円ほどというシミュレーションだった。

購入後、知人の大家から「なんでこんな物件買ったんだ」と言われ、目が覚めた。「本当に30年家賃保証されるかどうかもわからないし、自分でコントロールできないものに対して融資を受けていること自体が危険すぎる」と我に返った。

物件が完成して保証賃料が入るようになったのは2016年夏。すぐスマートデイズ側に売却を申し入れたが、「賃料が入っているのになぜ売るのか」という反応で、次のオーナーにサブリースを引き継ぐ条件として、賃料を6万9000円から5万円に引き下げると言われた。「スマートデイズ側は『我々も1年で売られると困る、スルガ銀行との関係も悪くなってしまう』というような説明でした」

それから1年間、交渉の日々が続いた。2017年10月、ようやく6万5000円でサブリースを引き継ぐという条件で話がまとまり、「解放される」と思ったのも束の間、その1週間後に賃料減額通知が届き、1年間の努力が水の泡に。翌年1月、サブリース賃料が完全に停止され、月45万の返済のみがのしかかることになった。

それから2カ月は借入の返済だけを続けたが、その間、入居者が何人いるかも開示してもらえなかった。2月頭にようやくサブリースを解除したところ、入居は10室中2室のみで、うち1室も2週間後に退去予定ということが発覚。しかも、保証賃料は6万9000円なのにもかかわらず、実際は4万8000円~5万円で入居させていたことが分かった。

「あっという間に破綻する」

このままでは毎月45万の支出のみが続いていくだけ。「自分の給料と変わらない金額が毎月出ていったら、すぐに生活が破綻してしまう。3月の繁忙期のうちに何が何でも満室にする」と決意を固めた。

2月後半から本格的に物件の再生に取り掛かったが、当時の入居は2室のみ。管理会社に管理を委託すればマイナスとなる。「自分でコントロールできないことに期待してはいけない」というのが、かぼちゃの馬車購入で得た教訓。自主管理しか選択肢はなかった。

まず、退去を予定していた入居者と連絡を取り、家賃を下げるので残ってもらえるように頼んだ。さらに、女性専用から1階のみ男女兼用にすることを決断。入居者の女性からは反対意見もあったが、理解を得られるよう何度も物件へ足を運び、新たな入居者との「顔合わせ会」も行うことで同意を得ることができた。

Aさんが所有する物件

シェアハウスの募集サイトでは、無機質なベッドフレームの写真ではなく、居住イメージが湧くようにモデルルームを作るなど、「見せ方」を改善した。1円も使うことなく、自宅にある布団をベッドの上に置き、妻に借りた服やぬいぐるみなども用意。写真も5枚から20枚に増やし、外観や共用部、周辺の店舗などの写真も載せるなどの努力を続けると、次第に問い合わせのメールが増えた。

深夜3時のメールも対応

「管理会社に勝てるのは『スピード』だけだと思いました」。問い合わせのメールが届けば、2、3分後には必ず電話をかけた。仕事終わりの夜中に「今から内見できますか」と連絡があっても即対応した。「土日まで待つと他の物件に流れると思っていたので…。これは自主管理だからできることです」

夜中の3時にメールが来ても、5分後には「明日の朝に電話します」とメールを送った。「相手は学生が中心なので、遅い時間にメールがきても失礼ではないはず、と自分に言い聞かせていました。次の月末に45万円が出ていくのが確実なのだから、必死になるのは当たり前でした」

内見当日は、待ち合わせ場所からシェアハウスに向かう道すがら、内見者が東京に、シェアハウスに何を求めているのかをさりげなく聞き出すよう努めた。フリーランスや起業予定者もいたため、自身が融資や税金に関する知識も伝えられることをアピールした。「市場に同じ形のシェアハウスがあふれている中で、少しでも付加価値を感じてもらうことが必要だと思ったからです」

こうした努力が実を結び、3月末に10室すべて埋めることができた。賃料収入は約50万円で、返済に光熱費などを含めるとプラスマイナスゼロだが、自らの努力だけで出血を食い止めたことになる。

次のページ築古を買い増して収益改善