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今月から不定期の連載企画として、実績豊富な投資家の皆様によるリレーコラムを土曜日にお届けします。第1回のテーマは「今、私が初心者だったらこう動く!」

今回は、区分投資一筋23年、サラリーマンを続けながら着々と規模を拡大してきた投資家・芦沢晃さん。現金買いに絞った投資を続け、現在53棟53室を所有。無借金で家賃年収3300万円を実現した「区分の生き字引」の見解は?

この企画の狙いは、自己資金のない入門者に役立つ「目から鱗の裏技」が、コラムニストの方々から続々と出てくるのでは? というものなのだと思われます。

しかし、不動産投資の旨味は、自己ポジションでの裁量を最大限活用して有利に展開すること、つまり、株式投資とは違い「自分の置かれている環境と立場において、最も有利かつ最適な方法を選択し、自分なりの物件運営ができる」という点にあります。

そしてその根底にあるのは、「何を投資の目的とするのか?」つまるところ、「人生の目標は何か?」という問いに行き着くので、結局のところ百人百様なのだと思います。

「生きがい」をお金に換えていく

仮定条件は「自己資金ゼロ」! その代わり23年間蓄積した区分物件運営のノウハウと、35年間のサラリーマン経験、そして40年以上もの間培ってきた専門技術と人脈だけがあるとします。ちょうど先月、私は定年退職を迎え、サラリーマンの属性とそれを背景とした人的資本は全て失いました。

今の私でしたら、この状態では不動産は買いません。

現在の私は60歳を過ぎ、サラリーマンの人的資本の減価償却が終わった老人です。しかし、専門分野での人的資本には、本人がボケない限り死ぬまで定年はありません(先般亡くなられたホーキング博士は、体はご不自由でも専門知識で天寿を全うされました)。自分の好きな専門分野の人脈があるので、会社に属さずに専門技術を生かした仕事(私はこれを「個人技術士業」と呼んでいます)を楽しみつつ、その人的資本を現金に換えながら自己資金の核を作ります

私が自己資金を貯めていた時代に比べ、今は格段に論理的な手法で資金を増やすことができます。個人投資家でも、リーズナブルなコストで地球上の全資本主義に投資できる「上場投資信託」、また海外証券市場で市場成長以上のペースで着実に収益を上げ続ける「バリュー株個別銘柄投資」などです。

ですからまずは100万円を貯め、それに人的資本からのキャッシュフロー(CF)を毎月足しながら、複利運用して1000万円を目指します。毎月、生活に最低限必要な費用を円キャッシュで持ち、余剰資金は上述の海外資産に回し、配当も再投資して複利運用します。

得意な土俵でしか勝負しない

そうして1000万円に達したら、今までの区分物件(マニア)人脈ネットワークを活用し、資金の半分の500万円で買える上流非公開の中古区分物件を、23年間の経験データから分かっている「岩盤賃貸スポット」(賃貸需要が非常に高く、かつそれが未来に渡って予想できる、世間一般に「エリア」と呼ばれているよりもずっと狭い場所のことをこう呼んでいます)で探して投資します。

退去が出た際は過去に築き上げた管理システムを活用し、必要最小限の内装整備をプロに依頼します。あとは、時間が自由に使えるという個人技術士業のアドバンテージを生かし、セルフでの仕上げと差別化&付加価値付けをして、運営コストを抑えつつパフォーマンスをアップします。

一方、残った500万円の資金は、個人技術士業で得た収入と毎月の家賃CFを加えながら、証券市場での配当とともに複利運用します。

これらを繰り返しながら、自分が好きな専門分野の仕事で毎日を楽しみながら暮らして行くうちにあっという間に20年が経過し、80歳の寿命が来て、「幸せな人生だった」と家族に言い残せるでしょう。

その時は「ほとんど課税評価対象とならない(建物は減価償却し、土地は付いていない)毎月CFを生む区分物件」と「自動的に配当が入る証券」が残ることでしょう。

終活を考える

現時点で学生の息子の将来は、今のところ予測できません。不動産に興味が湧き、彼に才能があれば、物件を引き継いでも原価は無料、利回り無限大なのでうまく運営できるでしょう。

息子に大家業を継承する気がないなら、私の所有する区分物件はすべて売却してもよいと思っています。区分物件の現金投資家(マニア?)は景気や相場に関係なく必ず一定数いらっしゃるので、私が残した人脈に乗せて売りに出せば1日で買付が入り1週間で成約、1カ月以内には現金化できるでしょう。

各物件の管理システムは部屋ごとに最適化されており、私が直接関与せずとも回って行きます。

具体的には、遠方の物件は借り上げサブリースにしつつ、同じ管理会社に都心の代行管理を委託し、サブリースでの値下げ要求があった場合、代行管理手数料とのトレードオフ交渉を組み合わせます。近所で手のかからない入居者の物件は自主管理。しかし、退去して手間のかかる入居者が入ったら、その部屋(区分物件)は代行管理に切り替えるといった方法です。

したがって、そのシステムはオーナーチェンジ後も継承すれば、お住まいの賃借人様にご迷惑をおかけすることはありません。

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