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石川貴康です。梅雨が明けて急に暑くなっていますね。管理会社さんに物件の草刈りをお願いしたり、エアコンの不具合を修理したりと、またいつもの夏がやってきます。

温暖化の影響か、梅雨明けしたのに一部の地域では豪雨になり、災害の規模が年々大きくなっているような気がします。最近はプラスチックによる海洋汚染が大きな問題になり、水産物の漁獲高も軒並み減っています。子どもたちにきれいな環境を残すために、少し消費形態を変えないといけないな、と思う次第です。

さて、最近の不動産の収支はまあまあといったところで、毎年安定して運営できて助かっています。しかし、また過酷な税金の時期が来ました。去年11月に買ったRC1棟ものの不動産取得税で、課税額は180万円を超えています。半年分の純収入がすべて吹っ飛ぶ金額です。これでは本当に家賃収入に手をつけられません。

震災を機に始めた太陽光発電、収支は?

ということで、不動産投資の収支を少しでも良くしようと努力する日々です。

そこで今回は、不動産に付帯的に設置できる設備からの副収入、「付帯収入」についてお伝えします。ただし、これが付帯収入のすべてではなく、あくまで私の実績ですので、そういう目で眺めてください。

私は、太陽光発電、自動販売機、携帯電話アンテナ、バイク駐車場から付帯的な収入を得ています。カンバンによる広告料収入や駐車場経営なんかもあるとは思いますが、広告料はとっておらず(取れるような物件はない)、駐車場は本体不動産賃貸に合算しているので、今回は取り上げません。

広告料は、うまく行けばけっこう魅力的かもしれません。コインパーキングへの土地貸しについては以前のコラムでも書きました。

さて、私が得ている付帯収入の1つ目は太陽光発電です。今でこそメジャーになった太陽光発電ですが、私が取り付けたのは震災のあった2011年、当時の買取価格は1Kwhあたり42円で固定でした。

始めたきっかけは、儲けようというよりも福島第一原発の事故でした。原子力発電から自然エネルギーへのシフトを真剣に考え、アパートの屋根にパネルを載せることにしたのです。

1基目は豊島区のアパートの屋根です。2階建て8戸のアパートの屋根の南北にパネルを50枚設置しました。推定発電量は156w×50=7.8Kwです。当時のパネル込みの設置費用は355万円。当時は助成金があり、区の補助金が78万円、国の補助金が74万8800円ありましたから、自己負担約201万円で設置したことになります。

この1基目の収支ですが、直近3年の収支はだいたい以下の通りです。

2015年…32万2182円(表面利回り16%)

2016年…29万9082円(表面利回り14.9%)

2017年…31万7520円(表面利回り15.8%)

まあまあではないでしょうか。ちなみに補助金なしと仮定して計算しても、表面利回りは8.0~8.7%です。

この費用以外に、保険代が別に約8万円弱、また、パワーコンディショナー(発電した電気を、家庭用の機器などで使えるように変換する装置)をつけたため電気代が1500円ほど上がりましたので、1%弱利回りが落ちますが、それでも14%以上で回っているような感じです。

しかし、2基目はいまいちでした。こちらは同じ2階建て8戸でもやや小さめで、屋根の形状も悪く推定発電量は230w×15枚=3.45Kw、設置費は126万円でした。都の補助金が19万5千円、国の補助金が9万3600円ありましたから、自己負担では約97万円での設置です。

2基目の大体の収支ですが、直近3年で以下の通りです。

2015年…6万2202円(表面利回り6.4%)

2016年…5万7876円(表面利回り6.0%)

2017年…6万2748円(表面利回り6.5%)

補助金なしという仮定で計算しても、表面利回りは4.6から5.0%です。同じく保険代が4万円弱、パワコンをつけたため電気代が1500円ほど上がりましたので、1%弱利回りが落ちます。まあ、だいたい4%といったところでしょうか。

2基目はパネルを載せるにあたり、屋根の補修費用が追加で120万ほどかかりました。付帯費用を考えるとやや資金繰りが苦しく、一気に2基付けたところで足踏み。

しかも当時は補助金の枠も減っていきましたから、自己資金がどんどん必要になりました。金融機関に融資の相談に行っても、どの金融機関も「この人は何を言っているのだ? 太陽光発電に融資するなんて聞いたことない」という反応でした。今でこそ野立てのメガソーラー融資も普通になりましたが、2011年当時はそんな感じでした。

その後、太陽光パネル投資はやめていましたし、野立てのメガソーラーは投資判断としてやらないことにしたので、太陽光発電投資はご無沙汰でした。

昨年の新築投資時に新築+太陽光発電のセットの企画を提案され、受け入れました。こちらは建築した不動産会社が管理を兼ね、太陽光発電分の収入は8%保証となっています。おそらく、それ以上の利回りなのでしょうが、まあ、良しとしています。太陽光発電の収入として毎年38万円強の収入、8%の確定利回りです。