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皆さんは「定期借家契約」をご存知でしょうか? 「普通にアパートを借りる場合の契約とは何が違うの?」などと疑問に思う人も多いかもしれません。2000年に始まった新しい制度で、不動産業界でも存在を知らない人がいます。

実は私は、所有している物件の大半で、この定期借家契約を選んでいます。今回は、その理由についてお話しします。

「定期借家」と「普通借家」の違いとは?

まずは、「定期借家契約」の前に「普通借家契約」をご説明します。普通借家契約の基本的な考え方は「更新」です。つまり、貸主側が契約期間満了に伴い終了させようとしても、「正当事由」がなければ借主に対して契約更新の拒絶ができないのです。

そして、その「正当事由」は、多少の契約違反では認められない傾向にあります。いったん部屋を貸してしまうと、大家にとって継続入居を望まない入居者さんであっても、簡単には退去してもらえないのです。

一方、定期借家契約では、定められた契約期間が満了すれば必ず契約が終了することになります。契約終了後も部屋に引き続き住む場合は、「再契約」を行います。つまり普通借家のような「更新」を前提としていないので、貸主と借主が取り決めた契約期間がしっかりと守られる、イーブンな関係となるのです。

定期借家を選んだ理由

私が定期借家契約を導入した理由、それはまず「グローバルスタンダード」だからです。専業大家になる前は、仕事柄いろいろな国に住みましたが、どこも定期借家契約でした。日本流の更新がある普通借家は、海外では理解できないのです。

でも、よく考えればそれは当然です。いろいろな問題を起こす入居者の契約が切れても、出て行ってもらうことが難しいなんておかしいですよね。

入居者の一部にそういう人がいた場合、物件全体に大きな問題が生じます。そういう人たちが居座って、善良な隣人が我慢できなくなって出て行くこともあります。さらに、その空いていた部屋に新たな入居者が来ても、また騒音などの問題で出て行ってしまう。そのような状況が続くのです。

普通借家契約では、そんな問題入居者を立ち退かせるのは訴訟を起こさないといけないし、時間もお金だってかかる。まして、そんな不条理な人に出て行ってもらうのに立退料を払う必要だってありました。泣き寝入りですよね。

「お互いに約束事を決めて、守れなかったら再契約できないのは当たり前」

善良な入居者さんを守り、住みよい住環境を整えることを第一に考え、私は定期借家契約を導入しました。

失敗しない契約書の作り方

でも入居者さんとしては、「契約が終わったら、立ち退きを迫られるんじゃないか」などと、ちょっと不安ですよね。

これを解消するために、契約書には再契約をしない場合の具体例を示しています。「滞納は○回以上、騒音問題やゴミ出しは○回以上のルール違反があった場合は再契約しません」と、きちんと書いて説明しています。善良な入居者さんにとってはなんでもない問題なんですね。

あと入居者さんが怖いのは、「横暴な大家さんだったらどうしよう」と考えることでしょう。ですから私は、契約書の文言ではどうとでも取れるあいまいな表現を使わず、大家さんの気分次第で追い出すことはできない契約書を作成しています。そのうえで、むやみに入居者さんを追い出すことが目的ではなく、快適な住環境を守ることだと説明すると、だいたい安心して契約をしていただけますね。

「賃貸借期間の満了について、入居者に半年前までに通知する必要がある」などの手間がかかる部分がありますが、大家、入居者の両方にメリットのある契約だと実感しています。

定期借家契約は、臨機応変にさまざまな使い方ができるようになった一方、極端に入居者に不利な内容の契約を迫れば入居者に逃げられてしまい、結局は大家そのものにしっぺ返しがきます。

あくまで双方の合意による、信義則に則った運用を心掛けなければなりません。適切な「再契約型定期借家契約」の活用で入居者さんに喜ばれる「良質な住環境を提供する」ことが大切です。

大家さんと入居者さんが交わす契約に、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があることをご説明しました。では、2つの制度の違いと、それを取りまく矛盾や問題点について語っていくことにしましょう。

日本という国は、モノやサービスがガラパゴス化して世界のグローバルスタンダードからずれてしまうという特徴が(いい意味でも悪い意味でも)ありますが、日本の不動産業界で慣習化している「普通借家契約」は、その最たるものといっていいでしょう。

そもそも「普通借家契約」は第二次世界大戦が始まった1941年、それまでの借家法の改正によって取り決められたもので、いまから77年も昔の話です。出征した兵士が戦地から戻ったとき、住む家がなくなるといった混乱を避けるため、それまでの法律に「正当事由制度」と「法定更新制度」が付加されたのです。

すなわち、大家が入居者との契約の更新を拒絶するには正当事由(妥当な理由)が必要になったこと、それから貸主が借家契約を更新しない場合、借地借家法が従前内容のままで自動的に法定更新されることを認め、借主である入居者の権利を保護したわけです。

不良入居者の立ち退き料として家賃6カ月分!

ちなみに正当事由には、家賃を滞納しているとか、近隣住民とトラブルを起こしていることなどが当てはまりますが、何カ月以上の滞納なら認められるのか、どんな種類のトラブルなら認められるのかといった具体的な規定はなく、これまで裁判で争われた記録などを見ると、借主にとって有利な判決が出る傾向がいまも続いています。

また、契約の更新は法律で規定されていますので、大家側の都合でこれを変えるには、「立ち退き料」という名目の違約金を払うことが慣例化されています。

私の知り合いの大家さんで、こんな目に遭った人がいました。その大家さんが持っているアパートに、騒音を出して周りに迷惑をかけている入居者がいて、注意してもいっこうに改善しなかったというのです。

そのうち、迷惑を被っている隣の入居者も出ていってしまい、その大家さんは騒音の主に立ち退いてもらうことを決意しました。ところが、さんざんごねられた挙げ句、立ち退き料として家賃6カ月分、おまけに引っ越し代まで要求されて、泣く泣くそれに応じたというのです。

「普通借家契約」という制度のもとで大家は、こうした「モンスター借主」に対抗する術を持たず、弱い立場に置かれているのです。

「定期借家契約」の普及率はわずか3%

戦時下の日本で急場で決められた法律は、戦後の混乱期が終わり、高度経済成長期に入っても維持されてきました。

そんななか、ようやく「定期借家契約」が登場するのは2000年のこと。大家と入居者がフェアな契約を交わして借家をやりとりする制度に改められたのです。

いや、「改められた」というのは語弊がある言い方でした。というのも、賃貸契約のすべてが定期借家契約に替わったわけではなく、従来の普通借家契約もそのまま残されているからです。

国土交通省の住宅市場動向調査によると、驚きの数字があります。2014年度に交わされた賃貸契約の中で、定期借家契約が行なわれた割合はわずか3.2%にすぎないというのです。現在もその割合はほとんど変わりません。制度ができて18年以上の年月が経っても、それだけしか普及していないというのが現状なんです。

なぜ、そうなってしまったのか? 次回は私自身の体験をふまえながら、そのことについて一緒に考えてみることにしましょう。

(林浩一)