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こんにちは。銀座第一法律事務所弁護士、鷲尾です。

今回から何回かに分けて、賃料を滞納する賃借人を相手とした、明渡し交渉や裁判手続きについてご説明していきたいと思います。

賃料滞納は、不動産投資における大きなリスクのうちの1つ。ベテラン大家さんにとっては常識に属することが多いと思いますが、改めての確認の意味も含め、お付き合いいただければと思います。

支払いを1回怠っただけでは契約解除できない

さて、第1回目の今回は、契約の解除通知の方法とその後の対応についてです。

賃料の支払いは、賃借人のもっとも基本的な義務です。そうは言っても、予期しない突発的な事故や事情などは誰にでも起こり得ます。ですから、1回だけ賃料の支払が数日遅れたからといって、すぐに契約を解除することはできません。

借家人は「借地借家法」という法律によって手厚く保護されています。賃料の不払いという契約違反があっても、それが「賃貸人と借家人との間の信頼関係を破壊するもの」とはいえない場合には、賃貸借契約の解除は認められないのです。

時々、賃貸借契約書に「借主が賃料の支払いを1回でも怠ったときは、貸主は当然に賃貸借契約を解除し、明渡しを求めることができる」というような定めがもうけられていることもあります。

ですが、そうした規定があっても、1回の賃料不払いという事情だけでは契約の解除は認められません。契約書にこうした定めをもうけても、法的には意味はないのです。もっとも、賃借人にプレッシャーをかけるという効果はあるかもしれません。

不払い額が「3カ月以上」で契約解除できる

賃料の不払いがあった場合、「当事者の信頼関係が破壊された」かどうかを判断するにあたって考慮されるのは、どのような事情でしょうか。

結論から言うと、賃料の不払いの程度や金額、不払いとなるまでの経緯、過去の賃料の支払状況などの事情から総合的に判断されます。

特に、賃料の不払いの程度や額が重要な要素であることは間違いありません。最初に述べたとおり、賃料の支払は借家人の基本的な義務ですから、一般的には不払いの額が3カ月以上に達すれば、契約の解除が認められます。

借家人の中には、「確かに賃料の滞納は3カ月分あるけれども、契約時に敷金を2カ月分入れている。敷金を賃料の不足分に充ててもらえば滞納の額は実質的には1カ月分にすぎないから、契約の解除はできないはずだ」と抵抗する借家人もいます。ですが、こうした理屈は実は通用しません。

例えば、東京地方裁判所平成23年5月13日判決は、「月額賃料2カ月分の敷金を差し入れていたから、信頼関係の破壊は認められない」という借家人の主張について、次のように述べてその主張を退けています。

「敷金は賃貸借契約において賃借人が賃料その他の債務を担保するために交付する金銭なのだから、敷金があるからといって、信頼関係が破壊されていないとは言えない」

その一方で、判決で滞納賃料の支払いと建物の明渡しを命じられても、もともと賃料を滞納するような事情があったり、そうした属性の人物だったりするわけです。判決に応じてきちんと賃料を払ってくれるとは限りませんし、建物から素直に退去してくれるとも限りません。

賃料の不払いで物件から退去してもらうために生じる損害は、一般化することは困難なものの、敷金では十分にまかなえないケースの方が多いくらいです。

このように、敷金を払っているという事実は、賃料の不払いを帳消しにするものとは言えません。

解除通知はいつ出すべきか

賃料の滞納があった場合、普通は賃料の支払いが遅れていることを借家人に告げて入金を求めることになります。

うっかり支払いを忘れていたとか、たまたまその月だけ思わぬ出費があって支払いが遅れていたけれども、翌月には滞納が解消されるということも多々あります。

ただし、借家人がいろいろと問題のある人物だとか、その物件は取り壊したいというような事情があって「借家人に建物から出ていってもらいたい」という場合には話が違います。

賃料の滞納は、逆にいえば賃貸借契約を解除するチャンスでもあるのです。滞納があってもぐっと我慢して、3カ月程度賃料を滞納させて契約の解除を狙うこともできます。

ただし、ここでも注意しなければならない点があります。

3カ月分の賃料滞納があっても、いきなり契約を解除することは原則としてできません。借家人に対して支払いを催告した上で、それでも借家人が「支払わない」という事情があって、ようやく契約の解除が認められるのです。

これは契約書に「賃料を3カ月分以上滞納したときは、賃貸人は、催告等なく当然に賃貸借契約を解除することができる」という規定が設けられていても基本的には同じです。

判例を見てみると、このような無催告解除の特約は、「催告なく解除をしても不合理とは認められない特別の事情がある場合」に有効としています。

したがって、通常は、無催告解除の特約が契約書にあっても、催告をして解除することになります。

滞納されている賃料支払いの催告と、催告をしても賃料が支払われなかった場合には契約を解除するという通知は、次のように一つの書類で出すことができます。

催告兼解除通知書

貴殿は、本日現在、後記物件の賃貸借契約に基づく○年○月から○年○月にかけての賃料合計○○円を滞納しています。

ついては、本書面を受け取られた後7日以内に○○円をお支払いください。

万一、お支払いをいただけないときは、あらためて通知することなく貴殿との賃貸借契約を解除いたします。

-以下略-

これらの通知は、後になってからも証明できるように、「配達証明書付の内容証明郵便」で出すのがおすすめです。

ただし、内容証明郵便だと、わざと受け取らないような者もいます。借家人がそうした人物であり、受け取らないなどのことが予想される場合には、内容証明郵便と別に、特定記録郵便でも送達しておくとよいでしょう(内容証明郵便や特定記録郵便の内容を知りたいときは、郵便局のホームページ等でご確認ください)。

解除の通知を出した後に起こること

催告兼解除の通知をしたのに賃料の支払がなければ、出て行っていただくしかありません。大家さんとしては、すぐに手続きをとるべきです。賃料の支払のないまま1日でも過ぎれば、それだけ損失がふくらむことになりますから。

借家人が書面を受け取ってから、猶予期間内に(上記の通知書案では7日以内ということになります)滞納賃料全額を支払ってきた場合には、解除は断念して賃料を受け取る必要があります。

これに対して、猶予期間を経過してから、賃料を支払ってくることもあります。この場合、どうしてもその人に出て行ってもらいたいわけではなく、賃料さえきちんと支払ってくれればよいというのであれば、賃料を受け取ってかまいません。

ですが、できればもう建物から出て行ってほしいという場合には、賃料を受け取るべきではありません。催告期間を過ぎてから支払われたお金を賃料として受け取ってしまうと、解除を撤回したことになってしまい、契約の解除が認められなくなってしまうからです。

その場合には、支払われた賃料は賃料としてではなく、「賃料相当損害金として受け取る」と相手方に通知して受け取ることが重要です。

では、賃料相当損害金とはなんでしょうか。これは、次のように説明できます。

催告期間が経過しているのだから、すでに賃貸借契約は解除により終了しています。そうなると、賃借人は契約の根拠がない、つまり正当な権限がない状態で建物を使用し続けていることになるのです。

その場合、大家さんには損害が発生していることになります。その損害は、「賃料相当損害金」だということができるのです。ご自身で、賃料を滞納する借家人に対してどう対応したいのか。これによって対応が変わってきますから、この部分は押さえていただきたいポイントです。

(鷲尾誠)