スルガ銀行本店=静岡県沼津市

日銀が発表した6月短観によると、「大企業・製造業の業況判断は前回比3ポイント低下し、2四半期連続で景況感が悪化した」そうです。原材料価格の高騰や人手不足に加え、トランプ米政権の保護主義的な通商政策も企業心理の悪化に影響したようですが、景気は踊り場を迎えたようにも感じます。では、不動産投資市場はどうでしょうか?

2018年も7カ月が過ぎましたが、この間に色々な変化がありました。まずは皆様ご存知の、スルガ銀行によるシェアハウス融資の問題などをめぐる「スルガショック」です。スルガ銀行自体の融資は当然引き締まりましたが、他の銀行も頭金を今までよりも多く要求したり、不動産の評価が厳しくなったりしているようです。

今、不動産投資の現場では何が起きているか?

<区分マンションの現場>

品不足から、個人投資家が買う価格よりも業者が買い取る価格の方が高くなっているという逆転現象が起きています。

新築ワンルームマンションを複数買ってしまい、毎月赤字をなくすにはどうしたらいいでしょうか? という方の相談に乗る中で、ある仲介業者さんが相場よりも0.5割程度高く買ってくれるお客様を見つけてくれて、残債を支払うことができました。購入してくれたお客様は、なんと買取業者さんでした。こんな高い価格で買って、出口はどうするのかしら? と不思議でしたが、聞くところによるとすごい裏技(?)が…。

どういうことかというと、利回りは良いけれど、古かったり都心から遠い物件と、利回りは低いけれど、都心で新しい物件をセットで仲介しているようなのです。確かにお互いの欠点を補完していますね(笑)。

買取業者さんもなかなか良い物件にめぐり合えないので、いろいろ工夫し、ある程度のリスクを取って買っているようです。買う方は投資初心者の方が多いようで、4~5戸買っている方などもいるようです。

また、スルガ銀行の融資が止まったことで一棟マンションでの仕事がなくなったいわゆる三為業者さんが、区分マンション市場に鞍替えしているという話も聞きます。新築・築浅区分マンションはまだまだ融資が付きますし、総額が小さいのでサラリーマンにも手が届く金額です。一棟マンションでの手法を区分マンションでやり始めたということです。

これには注意が必要です。ワンルーム投資で失敗した人が高値で売りに出していて、それを三為業者が買い、これから不動産投資を始める人に、さらに高く売りつける、という負のスパイラルが起きているように感じます。

<一棟マンションの現場>

大手仲介会社さんの話ですが、一棟マンションは全体的に品不足のようです。買取業者さんは売るものがなくなっているので、利回りが低いものや築年数が古いもの、レジデンスだけではなく事務所や店舗ビルも買い取り始めています。

また、ある大手買取業者の物件を買うのは、70%以上が買取業者さんだとか…。先に述べた区分マンションと同じですが、一棟ものはそれ以上に「売るものがない」ようです。

転売業者さんは常に物件を仕入れて売り続けなくてはいけないという宿命を背負っているので、薄利でも買っては売ることを続けざるを得ないのです。私の鑑定事務所にも、「鑑定がらみで何か売り物件が出たらぜひ紹介してください」という連絡がよく来ます。

個人の投資家さんがほとんど購入していないというのも最近の特徴です。フルローンで貸してくれる融資先が少なく、買いたくてもまとまった頭金を用意できないのが原因です。では、実際の最終的な購入者は誰なのでしょうか?

「企業」「相続税対策の地主」などが主な購入者です。この方たちにプラスして、高収入の個人の方がいます。稼いだ現金を不動産に回すのです。企業も富裕層も昔から業績がいいときに利益の一部を不動産に代え、そこから賃料収入を得て収益の安定を図ったり、業績が悪くなると、不動産を売却して本業の赤字を補填したりしています。

サラリーマン投資家には融資を引き締めている銀行も、富裕層や、本業で利益を出している企業にはまだまだ良い条件で融資をし続けているのです。

そのほか、10億円以上の開発案件や一棟ビルも好調です。このレベルになると、購入するのは私募ファンドやREIT、そして年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)となります。特にGPIFの不動産に流れる金額は多大です。不動産の価格を押し上げているのは、GPIFの影響も大きいのではないかと思っています。

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