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これまでこのコラムでは、元土地家屋調査士としての立場から、主に不動産の表題部登記に関するトピックや境界についての記事を書いてきました。現在は行政書士として実務を行っておりますが、最近は投資先として「民泊」を選ばれた不動産投資家の方から、民泊の申請に関するご相談を数多くいただいております。

そこで今回はこれまでと少し趣向を変え、「いま、民泊実務の現場で何が起こっているのか」をみなさんにお伝えしたいと思います。私の地元である関西地方の情報が多くなりますが、ご容赦ください。

6月15日、民泊関連法はどう変わった?

楽待編集部さんの記事でも既に取り上げられているのでご存じの方も多いと思いますが、今年の6月15日は「民泊解禁日になる」と世間でも注目されていた日でした。その背景として、以下の2点が挙げられます。

・「旅館業法」の改正による規制緩和

・「住宅宿泊事業法」(いわゆる「民泊新法」)の施行

まず旅館業法の改正内容については、「ホテル営業・旅館営業の種別を統合して1つに」「1客室の最低床面積の緩和」「最低客室数の廃止」「玄関帳場(フロント)設置に代替措置」などが挙げられます。そのほか、「便所・洗面所の設備基準の緩和等」も行われました。

旅館業法関連で他に注目されていたのは、「罰則規定の強化と立ち入り検査の対象拡大」です。改正以前は、無許可営業に対する罰則は最高でも3万円以下の罰金だったのに対し、改正後は「6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金」又は「これらの併科」と厳罰化されました。

加えて、以前は既に許可を得て営業している施設に対してしかできなかった「立ち入り検査」が、無許可営業施設も対象となりました。私自身、罰金規定よりもこの「立ち入り検査の対象拡大」が、違法民泊を一掃するカギになるのでは…と感じていました。

民泊関連法として新たに「住宅宿泊事業法」も施行されました。この新しい法律の目的は「国内外からの観光旅客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し、国民経済の発展に寄与する」(本文第1条より抜粋)こととされています。もう少し踏み込んで言えば、これは事業施設としての民泊ではなく「住宅」を宿泊施設へと安全に活用するための法律であり、全国で空家等を民泊として活用できるようにするためのものです。

民泊新法が分かる「3つのキーワード」

民泊新法を理解するには、以下の3つのキーワードを覚えておく必要があります。

(1)住宅宿泊事業者

(2)住宅宿泊管理業者

(3)住宅宿泊仲介事業者

(1)の「住宅宿泊事業者」は、空き家や空室を利用して実際に宿泊施設を運営する者のこと。民泊新法下での民泊運営は許可制ではなく届出制なので、届出をすることで、原則として年間180日以内であれば民泊を運営することができます(市町村による条例制限あり)。

(2)の「住宅宿泊管理業者」とは、住宅宿泊事業者から委託を受けてその事業を行う者のことを指します。その住宅に事業者が住んでいない場合や、居住している建物で5室以上の事業を運営する場合は、住宅宿泊管理業者に委託することが義務付けられています。具体的な業者としては、賃貸の管理業者さんや不動産業者さんを想定しています。

(3)の「住宅宿泊仲介業者」は、いわゆる民泊仲介運営サイトを指します。「Airbnb」などが有名ですね。登録制度が施行されたことでこの仲介事業者も法律の様々な規制を直接受けることになりました。

さて、この新法、旅館業法よりもハードルが低いはずのものでしたが、実際には民泊新法にかかる消防法の規定は旅館業法並みに厳しいため、意味のない法律だという声もあがっています。それでも、エリアによっては空き家対策に有効に活用できる法律だと私は感じています。

いずれにしても、6月15日を境に、改正旅館業法による規制緩和、住宅宿泊事業法(民泊新法)、そして既設の特区民泊制度によって、民泊を合法に行うための3法がようやく揃ったわけです。

民泊向き物件の奪い合いも

法の施行を控え、6月15日以降の民泊業界はどうなるのだろう…と、様々な憶測が飛び交っていました。罰金強化と立ち入り検査が実施される前に、早々に自分の物件を合法化したいと決断される方もちらほらと増えていました。大阪の話ですので「特区民泊申請」がメインです。

なかには特区民泊の規定である「床面積25平米」をクリアできない部屋で民泊を行っていた方が移転先に困り、床面積や消防設備等の条件が揃った物件が取り合いになったマンションもあります。消防法の規定をクリアできる建物が少なく、「他の事業主よりも先に取らなければ!」という焦りがあったのでしょう。共同住宅として特例を受けているマンションは消防設備が整っていないために、民泊物件として使用する場合、新たな消防設備の設置に多額の費用がかかるのです。

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