なぜ、不動産投資の失敗は繰り返されるのか。

期待に胸を膨らませて物件を購入したにもかかわらず、経営難に陥ってしまい後悔の念に苛まれるオーナーは後を絶たない。そういったオーナーに話を聞くと、不動産会社が提示した収支シミュレーションを鵜呑みにした結果、計画通りの収支が達成できず立ち行かなくなってしまうケースが多いことが分かる。

この連載では、そのような投資家の失敗事例を通じ、自らの手でシミュレーションを行うことの重要性について考えていく。

初回は預金残高の改ざんやレントロール偽装などの不正が発覚した「TATERU」の問題を取り上げる。特別調査委員会が不正の有無について調査を進めているが、今回は別の視点から、投資対象としてのTATERUの物件、そのシミュレーションの妥当性について検証してみたい。

複数のオーナーから提供された当時のシミュレーション資料を確認すると、投資対象としては疑問符が付くケースも多い。今になって問題に気付いたオーナーたちの多くは「しっかりと考えてから購入するべきだった」と後悔の念を抱いている。彼らはなぜ、物件の購入を決断してしまったのか。

とにかく投資が好きで

「いま振り返ってみると、自分は本当にいい『カモ』だったな、と思います」

千葉県在住のEさん(30代男性)は2016年、TATERUから県内のアパートを購入した。「アベノミクス相場に乗って株で利益を出した後、買いたい銘柄がなかったときに会社が上場したんです。とにかく投資が好きで『早く次の投資をしたい』という気持ちがあって、ホームページを見たら物件もきれいだったので…」

以前から不動産投資に興味は持っていた。「ポータルサイトで物件を見たりしていたんですが、なかなか問い合わせまでのハードルが高かった。でも、この会社の場合はアプリをダウンロードして個人情報を入力したら、担当者からすぐメールが来て、つながることができたんです。株も本などを読まずやりながら勉強してうまくいったので、不動産も同じように『まず買って、やりながら覚えていけばいいや』と思ったんですが、今考えればそれが大間違いでした」

1棟目は千葉県のアパートで、1Kロフト付き6戸、価格は7600万円。利回りは7.11%という説明だった。「担当者は若い女性で、特にガツガツした感じでもなかった。収支についてはあまり詳しく説明されず、私自身がとにかく『買いたい』という気持ちが強すぎて先走ってしまった。自分でシミュレーションすることもなく、向こうの資料を鵜呑みにして、単純に『新築だし、利回り7%ならいいだろう』と考えていました」

水増しされた「表面利回り」

当時提示された事業計画書を見ると、おかしな点がある。

提示された事業計画書(クリックで拡大)

「表面利回り」として記載されている数字は7.11%だが、満室時の年間家賃収入を物件価格で割ると5.92%になる。よく見ると、資料には小さく「消費税額及び諸経費相当額を控除した金額で算出」との記載があり、建築費の消費税や外構・地盤工事代、諸経費などを抜いて計算されていた。つまり、購入価格を実際より低く計算することで、見かけの利回りを高くしていることになる。

さらに、収支シミュレーションを見ると、入居率は2年目から35年目まで一律96%、家賃下落も20年目まで3年ごとに1000円の下落という楽観的な試算。大規模修繕費や広告費などは盛り込まれておらず、年間の原状回復費も10万円のみになっている。家賃設定も相場より高い6万3000円に設定されていた。

収支シミュレーション(クリックで拡大)

船井総研土地活用コンサルタントの川崎将太郎氏は「通常あり得ない入居率で試算しているからこそ原状回復費が1年で10万円になっているが、実際はこの通りにいくはずがない」と指摘。「また、このエリアはワンルーム物件の競合が多く、今でも5万円台の築浅物件で空室がゴロゴロ発生していて、20年後に5万5000円では戦えない。家賃下落も通常は年率1~2%の下落を見込むべきで、0.6%の計算では甘い。10~15年後は外壁塗装や水回り、配管など大規模修繕で200万ぐらいの出費を見込んでおくべきです」

問題なのは、この楽観的なシミュレーションでさえ15年目の年間キャッシュフローがわずか25万円ということ。「古くなって改修の必要性が高まっていけば、普通に運営して満室でも赤字にしかならない。銀行は入居率80%ぐらいのストレスをかけてシミュレーションするのが普通なので、それで計算したら大赤字の案件。融資を通していること自体が理解できないレベルだと思います」(川崎氏)

念書の内容に驚く

Eさんの当時の年収は約400万円で、株と預金で計2500万円の自己資金があった。200万円ほどの頭金を入れ、西京銀行から2.55%・35年で融資を受けた。返済比率は68%。

建物代金の金消契約時に、いきなり西京銀行から差し出された念書に驚かされた。TATERUと管理委託契約を結び、ローン完済まで契約を解除しないことが融資条件になっていたからだ。「アパート建築代金でフロー収入を得て、さらに管理委託料5%の収入を確実に得続ける、という仕組みに気づいた瞬間でした」

さらに、管理委託契約時の合意書には「原状回復時の修繕業者に対する工事の見積もり・発注はTATERUが行う」という文言があった。「原状回復時に相見積もりをしたり、オーナー側で安い業者を見つけたりすることもできないということ。それでも、当時は『そういうものなのか』と思ってサインしてしまいました」

建物は無事に完成したが、竣工の3カ月前から募集をかけたのにもかかわらず、引き渡し時の入居者はゼロだった。そもそも駅徒歩14分の立地で周りには競合も多く、家賃も相場より高い。2カ月後に1人目の入居者がようやく決まったが、3カ月で退去した。「この投資が失敗したと気づいたのは、買って1年以上経ってからでした」

1棟目の室内

提示された収支シミュレーションでは、1年目の年間キャッシュフローは71万5900円になっていたが、実際手元に残ったのは9万4000円だった。最初の入居までは空室保証がついていたものの、取得税を含めれば赤字。「1億の物件を買ってこれか…と絶望しました」

Eさんは1棟目の土地決済後、同じくTATERUで2棟目も購入している。「また次も買いたくなってしまって、自分から話を持ち込んだんです。大阪市の端のほうで、乗降者数1万8000人ぐらいの小規模駅から徒歩10分ほど。そもそも賃貸需要が少ないエリアでした」。こちらも満室になったのは竣工から4カ月後だった。

今でも入居付けにはかなり苦しんでいる。現在は2棟合わせて12/14室の入居で持ち出しが発生しており、来月上旬までにさらに2室が退去予定で赤字の額は膨らむ。「広告費3カ月、フリーレント1カ月でなんとか埋まる状態。しっかりと家賃相場や賃貸需要をチェックしておけばよかった、という後悔の念は消えません」

2棟目の外観