空き家再生人・広之内友輝が、あなたのボロ物件に突撃!!

 

ガラボロ物件投資家としてお馴染み・広之内友輝さんが、空室で悩める全国の大家さんのもとへ突撃! 今回は、秋田県で築35年のアパートを購入したという水谷さん(仮名)。

近隣に商業施設や大学があり、入居需要は見込めそうですが…アパートの半分の6戸が、2年間ずっと空室という厳しい状況。水谷さんが購入した2018年、既に300万円掛けてリフォームしましたが状況は変わらず…さて、どうする?

物件概要

オーナーのお悩み「あといくらリフォームに掛ければ…

このアパートを購入したのは2018年3月のこと。それ以来、空室を埋めようといろいろなことを試してきました。

外壁塗装はもちろん、アパート名も変更し、6戸の空室のうち3戸はリフォームもしています。その他、既存の入居者の退去を防ぐために、古いブレーカーの交換や障子の張り替えなどです。既に300万円程の費用を使っています。

あとは、「畳・和式便器・バランス釜」の部屋が3戸残っているので、なるべく予算を掛けずにどのように室内をリフォームすべきか相談したいです。

和室の部屋はどこまで替えるべき?

畳のほか、障子、ふすま、砂壁がある「The 和風」の部屋。畳だけ替えたら、障子やふすまが気になる…。そこまで替えたら今度は砂壁が気になる…。という無限ループに陥ってしまったようです。

どこまでやるべきか迷う、という水谷さんに「全部やった方がいいに決まってる。ただ…」と切り出した、広之内さんのアドバイスは?

 

広之内さんからのメッセージ

おさらいや補足を込めて書きます。ガラボロ物件投資は、他のさまざまな不動産投資と比較し、以下の利点があります。

(1)自己資金の回収が早い(キャッシュフローが大きい)
(2)残債が急速に減る(6年で半減、10年で完済)
(3)物件の価格競争力がある(家賃を安く設定可能)
(4)新規に競合物件が出現しない(例え近隣に新築物件ができてもライバルにはならない)
(5)今後も急増する生活保護者や低所得者がターゲット
(6)売却しやすい(物件売却価格が安いため人気がある。出口戦略が容易)

一方、「修繕費が掛かる」という弱点があります。

「修繕を制するもの、ガラボロを制す」です。その基本姿勢として、何にお金をかけるかと同時に「何にお金をかけないか」を意識すべきです。特にガラボロ物件の場合は、気になる部分を全部直すと、いくらでもお金がかかります(苦笑)。修繕費をあらかじめ予算化し、その修繕費を含めた利回りで購入する、そして予算範囲内で修繕するのです。

では次に、どのように修繕費を考えるか。諸説ありますが、私は基本6カ月~最大1年で回収できる範囲を限度額と決めています。

例えば修繕して家賃3万5000円とれるなら、空室6部屋で月額21万円、6カ月で126万円、1年で252万円ですよね。ですので、こういった物件の場合はおおよそ100万円~300万円の範囲でしか修繕はしません。

※しかし、今後も予想できない修繕が発生すると考え、減価償却期間中の家賃収入は貯蓄しています。また、だいたい家賃収入の1割は修繕費(あるいは修繕対策費)と考えて収支計算します。

まず外観ですが、塗装の状態がいいのは好印象ですね。自己資金を貯める期間に大規模修繕を考えなくて良いのがポイントです。こうした物件の場合、私はフォーカルポイントを重視します。

特にお勧めなのは「光の魔法」「レンガの魔法」です。街灯は配線が不要のソーラー式が結構オシャレかつ1基3万円前後で手に入ります。レンガも、素人が施工しても味がある雰囲気になります。また、郵便受けやドアといった、内見希望者が目に付くものにはお金をかけます。

この物件の場合、部屋のトイレやお風呂にお金が掛かるところが頭の痛いところですね。水回りはお金が掛かるうえ、節約しようにも手法が限られており、さらに素人の施工はハードルが高い点が厳しいところです。

特に、お風呂がバランス釜であることが痛いですが、プロパン会社と提携しつつ給湯設備を更新するのと同時に、浴室塗装を行うことも費用対効果が高いです。ユニットを導入する費用の半分で済みますし、仕上がりもいいです。

あとは収録でもお伝えした通りです。水谷さんは近隣の施設などを丹念に調べるなど、不動産投資への意欲や真剣さを持っていました。リフォーム後は賃貸仲介会社への営業も、持前の真剣さで頑張ってください。これからも一緒に頑張りましょう!

水谷さんの意気込み

秋田までお越しいただき、ありがとうございました。リフォームについて、限られた予算の中で何をやるべきか、逆に何はやらなくて良いか、足し算引き算の世界ですが、多大な費用がかかるため、自分1人では決めかねておりました。

これまでアパートのリフォームセミナーや不動産の勉強会などにも色々と参加しましたが、ポジショントーク、営業トーク、脚色とも思える情報が溢れており、実際に使えるアドバイスをいただくのは難しいと思っておりました。

そんな中、広之内さんのアドバイスは、緻密な計算及び経験に裏付けされており、リフォームに関する明確な優先順位を提示していただき、目の前の霧が一気に晴れた感動を覚えました。

メリット・デメリットを比較しつつ、誠実に答えてくださり、非常に勉強になりました。現在、リフォームを進めておりますので、是非また遊びに来てください。この度はどうもありがとうございました。

(広之内友輝)