26歳の時、「これからは副収入がないと生き残れない」という危機感から「宅建に受かったら不動産投資をする」と決意し、5カ月後に合格して不動産投資家デビューを果たした真木凜さん(仮名・34歳)。新築の重鉄マンションを皮切りに地方RC、築古戸建て、シェアハウスなど幅広く7棟を購入し、目標だった月のキャッシュフロー100万円を達成。昨年末から今年にかけて2棟を売却し、約1000万円だった貯金額は5年で10倍に増えた。

現在は2児の子育てに励みつつ、同じ志を持つ母親たちと情報交換しながら築古戸建てを少しずつ買い増す投資法を実践。これまでに何度も心が折れそうな瞬間を経験したが、「自分にとっての宝物」と語る子どもの笑顔と仲間の存在が、オーナー業にまい進する原動力になっている。

会社に依存しない、と決めた日

「お客さんが来るから、こういう時こそしっかり対応するように」

都内の会社に勤務していた2011年、東日本大震災で大きな揺れに見舞われた直後、会社から届いた指示に愕然とした。「すごい揺れで怖かったけど、会社からはできるだけ残って仕事をするようにと伝えられたんです。その瞬間に『ああ、どれだけ仕事を頑張ったとしても、結局会社は自分のことを助けてくれないんだ』ということに気づいた。自分の力で生き残っていくには会社に頼らない収入が絶対必要なんだと、世界観が一変した強烈な出来事でした」

当時はお金や投資に関する知識は全くなく、定時で帰宅して週3でジムに通う「普通のOL」だった。交際していた現在の夫とともに、マネースクールで株式投資や不動産投資の無料体験講座を受け、「自分の努力が一番反映されやすい」と感じた不動産投資を選ぼうと決めた。

本格的にスクールに通う前に、まず始めたのは宅建の勉強だった。「女性が不動産投資で成功するには、絶対に男性以上に努力しなければ難しいはず。宅建に受からなかったら、きっと不動産投資でも成功できない。自分がどこまで努力できるか、それを見極めたかったんです」

1万円で宅建の教本4冊を購入し、これ以外は勉強にお金はかけないと決めた。片道1時間の通勤中と昼休憩の時間を中心に、合格を目指して猛勉強。「なんでこんな学生みたいな生活をしてるんだろう、と何度も投げ出しそうになりましたが、大学4年の時の国家試験の勉強に比べれば楽だ、と言い聞かせて頑張りました」

約300時間におよぶ勉強の末、見事宅建に合格し、11月から本格的にマネースクールで不動産投資に関する勉強を始めた。「物件選びから価格交渉、税金、リフォーム、売却まで一通り学びましたが、一番役に立ったのはシミュレーションです。今はツールを使えば一発で計算できる時代ですが、最初はイチから手書きでシミュレーションを作って月の手残り額を算出していました」

100物件を見に行っても

勉強と並行して物件探しをスタートし、「まずは小さく区分から」と考えた。講師の「100物件見に行きなさい」という言葉を愚直に守り、会社帰りや休日を利用して、1都3県で利回りが15%に乗る可能性のある物件に絞って見学を続けた。

1年半にわたって現地見学を続け、目標利回りを達成する金額に指値して約50件買い付けを入れたが、いずれも価格交渉が難航するなどして1件たりとも買えなかった。見学物件数が100件に達したところで、区分の購入はあきらめた。

「結局買えませんでしたが、100件見学することで物件を見極める力はつきました。区分でも一棟でも、外壁の状態やエントランスの印象、周辺の雰囲気など現地で見るべき部分はさほど変わらない。営業マンが客付けできるかどうか、ライバルに勝てる要素があるか、5年後の家賃はどれぐらいになるか…。近隣物件の入居率を細かくチェックし、周辺の不動産会社も回って感触を確かめていました」

「出会い」が引き寄せた1棟目

以降は区分から一棟物件に狙いを切り替え、(1)イールドギャップが7%以上(2)税引き後CFが物件価格の3%以上(3)融資期間が法定耐用年数内―の3点を基準に探した。「一棟物件は『この家賃で営業マンが入居付けできる物件か』という見極めが重要。営業マンが『あそこはちょっと…』という場合は、エリアかスペックに問題があることが多いので避けました。あとは5年以内に売却したとして買い手が融資を組めるかという点で、法定耐用年数を重視していました」

運命の1棟目は、スクールを通じた「ある出会い」がきっかけで購入が実現した。

「スクールの先輩が購入した物件の内覧会にお邪魔した時、その先輩が懇意にしている不動産会社の社長を紹介してくれたんです。絶対に買いたい気持ちがあったから、その社長に預金残高だけでなく給与明細や光熱費も含め月の収支を全て開示し、『わたしは融資が受けられる人間です』とアピールし続けました」

2013年3月、その社長から千葉県の新築重鉄マンションを紹介された。約1億円で利回り9.4%、融資はメガバンクで1.475%・30年のフルローン。シミュレーション上は年間CFが約330万円となり、全ての基準を満たす物件だった。「100件回って買えなかった自分の『どうしても買いたい』という熱意が伝わって、表に出ていない情報を優先的に回してくれた。出会いに心から感謝した瞬間でした」

1億を超す借入には当然恐怖もあった。「でも、わたしが100件見て買えない間にも他のスクールの仲間が高利回りの物件を手に入れているのを目の当たりにして、自分も頑張らなきゃと思った。これだけ目利きの勉強をしたんだからやるしかない、最後は崖の上から飛び降りる気持ちで決断しました」

初めての売買契約を結んだのは、婚姻届を提出した2週間後のことだった。

赤字の恐怖に襲われて

待望の1棟目が自分のものになった喜びも束の間、その後の運営は苦難続きだった。11月に完成して客付けを始めたが、年末までに2/10室しか埋まらない状況。「最初は『新築だから勝手に埋まるだろう』と油断していたんですが、全く入居が付かず『今は新築の1LDKでも埋まらない時代なんだ』と気づかされたんです」

借入返済が始まる2月の時点でこの状態が続いていれば持ち出しが発生する。「やはりオーナー自身が行動しなければ埋まらない」と、管理会社に丸投げしていたことを反省し、週1回担当者に連絡を入れることを徹底。その週の内見数や決まらなかった理由を事細かにヒアリングし、先輩大家にも相談して戦略を練った。

さらに、地元だけでなく周辺ターミナル駅の不動産会社30社以上を回ってマイソク配りに奔走。「時期的に雪も降ったりしていて大変でしたが、このままでは毎月赤字が発生するんだから必死になるのは当たり前でした」。自発的な取り組みを見て管理会社の動きも徐々に変化し、1室を無料でモデルルーム化してくれた。

こうした努力が実って徐々に入居者が増え始め、3月に満室を実現。その後は順調に運営を続け、4年間で1400万円以上の利益を得ることができ、昨年、購入価格に3000万円を上乗せした金額で売却した。

2棟目は投資家の敬遠エリアで

1棟目で順調にキャッシュが積み上がっていく中で、次の物件探しにもエンジンがかかった。「もし私が倒れても大丈夫なように、月のCF100万円を達成したら子どもを作ろうと思っていて、あの頃はランチ後の運動代わりに地元の不動産会社を毎週5、6社回って名刺配りをしていました。あとはポータルサイトをマメにチェックして、気になった会社に片っ端から電話をかけていました」

2014年6月に購入した2棟目は、ポータルサイト経由で関係ができた会社からの紹介だった。山梨県の中古一棟マンションで、価格は4000万円、利回りは14%。「日本政策金融公庫の1.8%・15年という条件で、返済期間が短かったので少し迷いましたが、利回りが高かったので買いと判断しました」

山梨県は空室率が高いエリアとして投資家に敬遠される傾向があるが、現地に行った際の不動産会社の反応で買いだと確信した。「本当に奥地の方で物件周りには何もないんですが、どこの不動産会社に聞いても『あそこはすぐに埋まりますよ』と言われたんです。供給に対して需要の多いエリアで、誰もやりたがらないからこそ勝ち目があると判断した。実際にこの物件は地元企業の社員の方の需要が旺盛で、退去が出ても何の努力もなく埋まる。退去のたびに家賃を上げることができているし、チャレンジしてよかったと思います」

思い立ったらすぐに行動するフットワークの軽さが強みだ。2棟目を買った後、富山在住の不動産投資家・吉川英一さんの著書に感銘を受け、「この人に会って話を聞きたい」と思った。すぐにブログ経由で連絡を取り、青春18きっぷで6時間かけて富山へ。「いくつかの物件を案内してくれて、おいしいお寿司を一緒に食べて…。成功者のオーラを間近で感じることで、大きな刺激を受けました」

築古戸建てにRC、シェアハウスにもチャレンジ

3棟目は一転して都内で勝負したいという気持ちが沸き上がり、2014年に大田区で築39年の木造戸建てを1000万円で購入。翌年には「2棟目で『遠隔地でもいける』と確信した」と、四国で利回り12.5%のRCを購入した。

この物件を見に行ったのは新婚旅行に出発する前日。羽田から四国に飛んで見学し、成田に戻ってギリシャに向かう強行スケジュールだった。融資は80行以上に電話して条件のよい支店を探し、このうち感触のよかったメガバンクに打診。賃貸経営の実績をアピールし、0.85%・30年という好条件で引くことに成功した。

2015年8月には12室のシェアハウスにも挑戦。新婚旅行先のギリシャから帰ってきた当日の飲み会で知り合った信金の担当者から0.95%・30年でオーバーローンを引き、20.6%の高利回りを実現した。「シェアハウスはポータルサイトの掲載条件など難しい部分もあるので、信頼できる管理会社が必要不可欠。この時も、もともと大家さんだった方が独立した会社が管理を引き受けてくれることになったので、大家さん目線を持ち合わせていると判断して購入を決断しました」

不動産投資から離れて過ごした2年間

5棟目の購入で、目標だった月間CF100万円を達成した。それから2年半は不動産投資から離れ、2人の子どもを出産して育児に専念。資産整理として、1棟目に続いて四国のRCも売却し、400万円ほどのキャピタルゲインを得ることができた。

今年1月から本格的に再始動し、不動産投資サークルにスタッフとして参加。小学生以下の子どもを持つ家族を募集し、情報交換しながら収益物件を購入する取り組みを始めた。「家賃6万円の戸建てを1年で1戸ずつ買っていけば、5年で月30万の収入が生まれる。子育てしながら無理なく資産形成ができるように、お母さんたちを応援したいという気持ちで切磋琢磨しながら物件を探しています」

今年5月、ポータルサイトで見つけた神奈川県の築40年の戸建てを550万円で現金購入し、現在は自宅として使っている。こだわりの対面キッチンを作り、2階には子どもたちが遊べるようにと10万円ほどかけてボルダリングを設置した。

続けて8月にも同じく神奈川で築45年の戸建てを購入。500万円から330万円に指値し、利回りは27.2%となった。リフォーム代は100万円以下に抑え、実質利回りも20%を超えた。客付けに強い会社を見つけるため、引き渡し当日から25社ほど回った結果、リフォーム完了から3日で客付けに成功した。

貯金額は5年で10倍に

これまで順調に規模を拡大できたのは、返済比率を抑えた融資戦略を徹底してきたことが大きい。「当たり前の言葉ですが、あきらめずにチャレンジを続けること。1つの支店に断られても、別の支店でいい担当者を探せばいい。断られ続けて心が折れても、そのたびに少し強くなれる。『女性だからダメ』なんじゃなく、『行動量が足りないからダメ』なんだっていつも自分に言い聞かせてます」

2013年に1棟目を購入してから、約1000万円だった貯金額は5年で10倍に増えた。現在は半分を海外で資産運用し、残りを不動産投資に回している。「不動産投資を始めてから、5年前には想像もつかなかった自分に出会えたし、夢を語り合える友達もできた。税金にも強くなって、人との接し方も変わった。交渉が当たり前の世界にいるから、八百屋さんで野菜を値切るのもうまくなりましたよ」

子どもの笑顔を支えに

不動産会社の担当者に言われた「銀行では赤ちゃんが1人いると年収からマイナス120万円で属性評価されます」という言葉を覚えている。「つまり、銀行にとっては子どもが1人いるだけで120万円の『負債』ということ。でも、自分にとっての子どもは『純資産』。この子たちがいたから今まで頑張ってこられたんです」

子どもの存在は不動産投資にプラスに働くことも多いと実感している。「7棟目の戸建てで170万円の指値が通ったのも、雨の中で子どもをおぶって物件見学に行ったことが売主さんに伝わったのが大きかったと聞きました。デメリットは強みに変えられる。小さい子どもがいると確かにフットワークが重くなるし、大事な時に泣きわめいて大変なこともある。でも、赤ちゃんは人の心を動かす無敵の存在。この子が笑えば、仲介会社も売主さんもみんな笑顔になるんですから」

常に「現状維持は衰退」という意識で行動してきた。「子どもと楽しく過ごすためにはどう動けばいいか、と考え続けた結果が今です。不動産投資を始めたことで、子どもと質の高い時間を過ごせている。下の子はまだ11カ月ですが、すでに8回も飛行機に乗って家族旅行に行っています。お金に余裕ができたことで養育費の心配も減ったし、子どもや夫と楽しい思い出を作る機会も増えたんです」

将来は教育に関する仕事に携わることが夢だ。「子どもに迷惑をかけるおばあちゃんにはなりたくないから、まず老後も自立して生きていけるようになることが優先。それができたら、未来の子どもたちを支える立場になりたい。今は子育てしながらストレスなく資産運用をしたいので安い戸建てを狙っていますが、子どもが手を離れたら、また新築一棟ものにチャレンジして夢を実現したいですね」

(楽待新聞編集部・金澤徹)

 

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