民法改正で「入居者の連帯保証人」はどう変わるか

民法が改正されるが、実に「約120年ぶり」と話題になったことは記憶に新しい。

改正項目の中には、不動産オーナーにとっても関係の深い内容も。この特集では、その内容を弁護士に取材、過去の判例も参考にしながら、今後注意すべき点をお伝えする。

今回の内容は「入居者の連帯保証人」だ。時には、入居者の滞納分家賃や原状回復費用などを連帯保証人に請求する場合もあるが、では、果たして連帯保証人にはどの程度請求することが可能なのだろうか。

そもそも賃貸借契約の連帯保証人とは

賃貸借契約における連帯保証人はどのような責任を負っているのか。弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所の阿部栄一郎弁護士は「賃貸借契約から発生する債務不履行、損害賠償、原状回復などをすべて包括して保証することになります」と解説する。

つまり、入居者が家賃を滞納したり、原状回復費用を払えなかったりする場合に、連帯保証人には入居者の代わりにその費用を支払う義務が生じるということだ。

法律上、入居者と連帯保証人は同様の支払義務を負っているものの、実務的にはまずは入居者に請求し、入居者が支払えなかった場合に連帯保証人に支払いを求めることが多いだろう。

こうした入居者による家賃の不払いなどがある場合、連帯保証人は原則としてオーナーの請求に対して異論を述べることができない。そのため、連帯保証人への請求は不払い家賃の回収のために有効な手段の1つだ。

民法改正の影響は？ 新設される「情報提供義務」

ただし、ここで注意したいのは、民法が120年ぶりに大きく改正されることだ。2020年4月に施行するこの改正民法では、連帯保証人に関しても大きな変更が予定されている。

その1つ目が、連帯保証人への情報提供義務が新設されたことだ。

このため、民法改正後に結ぶ連帯保証契約では「連帯保証人から問い合わせがあった際には、オーナーは家賃滞納の状況や残額などについて、きちんと情報を提供しなくてはなりません」（阿部弁護士）。