民法が改正されるが、実に「約120年ぶり」と話題になったことは記憶に新しい。

改正項目の中には、不動産オーナーにとっても関係の深い内容も。この特集では、その内容を弁護士に取材、過去の判例も参考にしながら、今後注意すべき点をお伝えする。

今回の内容は「入居者の連帯保証人」だ。時には、入居者の滞納分家賃や原状回復費用などを連帯保証人に請求する場合もあるが、では、果たして連帯保証人にはどの程度請求することが可能なのだろうか。

そもそも賃貸借契約の連帯保証人とは

賃貸借契約における連帯保証人はどのような責任を負っているのか。弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所の阿部栄一郎弁護士は「賃貸借契約から発生する債務不履行、損害賠償、原状回復などをすべて包括して保証することになります」と解説する。

つまり、入居者が家賃を滞納したり、原状回復費用を払えなかったりする場合に、連帯保証人には入居者の代わりにその費用を支払う義務が生じるということだ。

法律上、入居者と連帯保証人は同様の支払義務を負っているものの、実務的にはまずは入居者に請求し、入居者が支払えなかった場合に連帯保証人に支払いを求めることが多いだろう。

こうした入居者による家賃の不払いなどがある場合、連帯保証人は原則としてオーナーの請求に対して異論を述べることができない。そのため、連帯保証人への請求は不払い家賃の回収のために有効な手段の1つだ。

民法改正の影響は? 新設される「情報提供義務」

ただし、ここで注意したいのは、民法が120年ぶりに大きく改正されることだ。2020年4月に施行するこの改正民法では、連帯保証人に関しても大きな変更が予定されている。

その1つ目が、連帯保証人への情報提供義務が新設されたことだ。

このため、民法改正後に結ぶ連帯保証契約では「連帯保証人から問い合わせがあった際には、オーナーは家賃滞納の状況や残額などについて、きちんと情報を提供しなくてはなりません」(阿部弁護士)。

この定めは、個人の連帯保証人だけでなく、家賃保証会社からの請求に対しても有効だ。

従来は連帯保証人が問い合わせても個人情報を理由に情報提供を断られるケースもあったという。ただし、これまでも、「連帯保証人への請求」として事実上の情報提供はなされてきた。

今回の改正ではこの情報提供について、きちんと明文化し定めた形となる。阿部弁護士によると、「滞納が長期化して、損害が拡大されてから連帯保証人に請求がなされ、その損害を連帯保証人が知らなかったために連帯保証債務があるかないかが争われる」という事例が多くみられたことなどから、連帯保証人の保護を強く打ち出した格好だ。

「これまでは請求によって情報提供がなされてきましたが、連帯保証人側もイニシアチブをとれるようになったということですね」と阿部弁護士は解説する。

大きな変更点の2つ目、「極度額の定め」

改正民法の2つ目の大きな変更点は、保証の極度額(保証の責任がある限度の額)を定める必要性があるということ。

「民法の改正後は、賃貸借契約の連帯保証に制限がかかります。つまり、賃貸人と連帯保証人との間で『極度額』の定めをしなくては、連帯保証の効力が生じません」

これまでは、こうした定めは「貸金」にのみ定められていた。しかし、今回の改正で賃貸借契約を含むすべての保証契約にこの制限が及ぶことになる。こちらの改正も、情報提供義務の新設と同様、連帯保証人保護の流れをくむものとなっている。

なお、極度額の定めは「賃貸借契約書に連帯保証の内容がわかるように記載する形式でも、別に保証契約を定める形式でもどちらでも構いません」(阿部弁護士)という。ただし、家賃額も把握できる賃貸借契約に同時に連帯保証契約の内容を併記するのがわかりやすく、使われやすいだろう。

国土交通省が提示している契約書のひな形(個人の連帯保証人を活用する場合) ※クリックで拡大できます

「極度額」はいくら? 裁判例から探る

では、実際に不動産投資家はどの程度の金額に設定すべきなのか。

民法が改正された直後は、運用しながら事例を積み重ねていくことになる。そのため、「現状では何とも言えない」(阿部弁護士)のが実情。それでも阿部弁護士は、「一般的な賃貸借契約の期間は2年間とする場合が多いので、『家賃の24カ月分(2年)』などとするのが合理的ではないでしょうか」とも話し、極度額を家賃の18~24カ月分と定めるのが相場となるとみている。

さらなる根拠として阿部弁護士は「国交省は今年3月、極度額に関する参考資料を公表しています」と挙げる。

それによると、訴訟になっていないもので、連帯保証人が支払ったオーナー側の損害額の中間値は家賃の6カ月分前後。また、訴訟になっているものでは家賃の13カ月強だったという。

「これらを考えれば、少なくとも中間値を上回るだけの極度額を定める必要があると考えられます」と指摘している。

オーナーの立場からすれば、極度額の限度が大きい方が得であることは間違いない。だが一方で、根拠なく極端に大きな金額を設定すればよいというわけにもいかない。裁判で滞納家賃分を請求したところ、その全額の支払いが認められなかった例もあるからだ。例えば以下のような例を紹介しよう。

○2013年6月・東京地裁判決

物件のオーナーAが、入居者(X)の連帯保証人であるBに、Xの家賃滞納分として約1235万円の支払いを求めた訴訟。

判決によると、Xは2003年、Bを連帯保証人として賃貸借契約を締結した。

Xはその後、断続的に家賃を滞納し、2012年1月時点では総額約1065万円に。そこで、Aは滞納分を連帯保証人のBに支払うよう請求したが、「滞納を理由に賃貸借契約解消もできたのに、それをしなかったのは信義則違反」としてBが拒否したため、裁判を起こした。

東京地裁は、「2005年以降、賃貸借契約の解消の措置を講じることができたにもかかわらず、漫然と滞納額を増加させたもので、その怠慢をBに転嫁するものである。1000万円に上る滞納家賃をBに請求することは許されるものではなく、信義則に違反する」と判断した。

一方で、Bは2003年から2006年までの賃貸借契約に対して連帯保証をすることに同意しているとして、滞納額の一部にあたる約107万円の支払いをBに命じた。

 

○2008年2月・広島地裁福山支部判決

入居者Yが、入居していた市営住宅の家賃、約10年間分を滞納したため、市営住宅を運営していた自治体(C市)が、Yの連帯保証人であるDに対して未払いの約293万円の支払いを求めた裁判。

広島地裁福山支部は、オーナーである自治体は長期間、Yの滞納状況などをDに知らせず放置していたとして、「事務引継ぎ上の過失又は怠慢が存在するにもかかわらず、その責任を棚上げにする一方でこの訴訟を提起しており、請求は権利の濫用として許されない」として自治体側の請求を棄却した。

もちろん、これらは民法改正以前の話であり、また、各ケースで連絡不十分などの事情もくんでの判決だ。

だが、阿部弁護士は「今後も、裁判例の集積で『極度額として適切』や『認められない』といった相場が形成されてくると思います」と述べる。一例として、月額10万円の家賃に対して極度額を1000万円としたとしよう。100カ月分(約8年)の家賃分ということだ。

「8年という期間だと、認められるか少し怪しいのでは、と個人的には考えます。請求額が大きくても、1つ目の例(東京地裁判決)のように一部の支払いが認められればまだよいですが、2つ目の例(広島地裁福山支部判決)のように、極端に額が大きいために無効となれば、その損害はすべて損になってしまいます」(阿部弁護士)

オーナーとしては、まずは家賃額、原状回復費、損害賠償額などをすべて考慮に入れたうえで、常識に照らし合わせた極度額の定めが必要となってくる。

家賃保証会社の利用増か

なお、今回の極度額の定めは家賃保証会社には適用されない。阿部弁護士は「現時点でも、新規契約の7割以上が家賃保証会社による保証と言われています。今後さらに人間関係が希薄化するかもしれませんし、極度額の定めがあることによって個人がその保証に応じにくくなるということも考えられますから、家賃保証会社の割合は高まる可能性はあります」と話す。

国交省も今年、新たな賃貸借契約書のひな形として、従来の個人保証を前提としたものに加え、家賃保証会社による保証を前提としたものを提示している。

国土交通省が提示している契約書のひな形(家賃保証会社を活用する場合) ※クリックで拡大できます

「損害賠償」も連帯保証人に請求できる

先にも述べた通り、連帯保証人に請求が可能なのは滞納家賃額だけではない。損害賠償や原状回復費についても、その保証の範囲に含まれている。

以下のように連帯保証の範囲をめぐって争われた訴訟もある。例えば入居者の自殺などがあった場合、損害を被った家賃の減額分などを連帯保証人に請求することは重要だ。

○2010年9月・東京地裁判決

物件の入居者が、その物件を別の人間に無断で転貸したところ、その人物が物件内で自殺。物件オーナーが入居者とその連帯保証人に損害賠償を求めた訴訟。

東京地裁は、無断転貸させた入居者は、転貸による賃借人が自殺などを起こさないように配慮すべきだったと指摘。同時に、連帯保証人は「連帯保証人の保証債務の範囲は、入居者が負担する一切の債務に及ぶ」として、入居者と連帯して約361万円を支払うよう命じた。

○2014年5月・東京地裁判決

投資用マンションの共有部で入居者が自殺したため、そのマンションの区分所有者らが入居者の連帯保証人に対して損害賠償を求めた裁判。

共有部における自殺は「共有物全体の家賃収入に関する損害」と判断した東京地裁は、入居者の自殺と因果関係にある損害賠償について、「保証人として賠償すべき義務を負うと解することはやむを得ない」と述べ、連帯保証人に約108万円の支払いを命じた。

改正民法の施行は2020年4月1日を予定しており、これ以降に結ぶ契約は、これまで説明してきた内容に沿う必要がある。

施行後に相場が形成されていくとは言え、過去の判例に学ぶことで不必要なトラブル、争いの回避は可能だ。ぜひ学んでほしい。

法律は「少し遠い話だ」「自分には関係がない」というオーナーの声も聞くが、阿部弁護士は「法律は自分の生活と関係がないと思っていても、それを知らなかったことで思わぬ損をすることもあります。少し先の法律改正の情報を仕入れ、備えることは重要でしょう」と話す。

さらに、新設される制度によって、業界の状況が変わることもあり得るため、「こういった情報にも目を光らせておいてください」と改めて呼びかけている。

(楽待編集部 浜中砂穂里)