約120年ぶりの民法改正。不動産投資の分野にも大きく影響する内容も多いため、法律のプロに取材、その改正内容を解き明かしていく本連載。

前回は「入居者の連帯保証人に関する制度」を解説したが、今回はオーナーと非常にかかわりの深い「修繕規定」と「敷金返還義務」を取り上げよう。

「大家と店子」感覚を払しょくしたい?

「今回の改正は全体的に、従来の判例を受けて現状に合った改正がなされたという印象です」と語るのは、自身も不動産オーナーであるエジソン法律事務所の大達一賢弁護士だ。

日本では「大家と店子」として、それが本当に実態を表しているかどうかは別として「大家の方が店子よりも強い立場だ」という古くからの感覚が強く根付いている。

「今回は、こうした意識を払しょくするための一環として改正がなされています」と大達弁護士は解説する。

入居者が自分で修繕を手配できるように

先のような目的を如実に表している項目の1つが、「賃借人の修繕規定」の新設だ。民法改正後、一定の要件を満たせば入居者は自ら手配してその修繕を行うことが可能と定められる。

「今まで、入居者はその物件そのものを自分自身で直したり、手を加えたりすることは、法律の明文上はできませんでした。例えば雨漏りが起きたとか、部屋のなかの何かが壊れているという時も、原則として大家さんに『直してください』とお願いするしかできなかったんです」(大達弁護士)

もちろん、現行民法でも「賃借人が賃借物について必要費を支出した時には、ただちにその償還を請求できる」と定められているため、入居者自らがやむを得ず修繕を手配し、その負担した費用をオーナーに請求するということは理屈上可能だった。

今回はここに「修繕をすることができる」と明記。費用だけに言及されたあいまいなルールだったものを明確化したということになる。

「今回の改正で、法律で直接的に、入居者自身が一定の要件のもとで修繕してもよいということが認められるようになったというわけです。この条文の新設は、入居者側が円滑に賃貸物件を使用することができるようになるためと言えます」(大達弁護士)

ただし、オーナーが修繕をすることがすべての前提だ。入居者に修繕が許されるのは、あくまで緊急性の高い時や、オーナーが対応しないときに限られている。

民法改正後、オーナーの対応は?

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