広之内さんからのメッセージ

「さわやかな肉食系大家」牧田さんとの、ガチンコ90分勝負の突撃取材でした(笑)。牧田さんはこの企画の半年ほど前、ある企業主催の会費1万円もするセミナーに参加してまで、私を尋ねてくださいました。たくさんの参加者がいるセミナーでしたので、牧田さんの相談に時間を確保できず「楽待さんの企画に申し込んでくれたら、物件見に行きますよ」とアドバイスしました。牧田さんはすぐ本当に申し込んでくださり、この取材が実現したのです。

私はいつも言っているのですが、100人が「ええ、ぜひ申し込みます！」と言ったとして、本当に申し込む人はせいぜい10人です。つまり、牧田さんは上位1割に入る実現力の持ち主なのです。実際、牧田さんは登記簿から物件調達を行うセミプロ級の投資家でもあるのですが、とにかく謙虚かつ積極的な姿勢は、他の投資家のお手本です。

そんな牧田さんとの取材で特に重視したのは「ガラボロ戦略によって、不動産投資リスクをどうやってヘッジするか」でした。

牧田さんは都市近郊に土地値で本物件を仕入れ、最悪更地化して住宅転用することも視野に入れています。この「出口戦略」が明確な投資は、リスクヘッジを踏まえた素晴らしい投資スタイルと感じます。

もう一つ重要なのは、「いかに自己資金を投資しないか」という、一見しみったれた行動です。これこそ不動産投資を安全に行う「ガラボロ戦略」につながるのです。

動画では細かい修繕費の節約テクニックがしみったれて語られていますが(苦笑)、ガラボロ投資は、何も「費用をケチって儲けを増やす」というだけの投資スタイルではありません。

私は、ガラボロ投資戦略とは「CCRを高くして自己資金を早期に回収する一方、高利回りによって返済比率を高め、早期に利益を確定＆リスクヘッジさせる投資戦略」と定義しています。

CCRとは、投資した自己資金に対する利回りです。現況通りの家賃で満室になったとすると月収は19万2000円、15年融資とすると返済は7万7000円、管理費などを引くと月次CFは10万円程度、固定資産税を引いた年間CFは100万円程度です。

自己資金での修繕費100万円により年間100万円のキャッシュが得られるとする場合、CCRは100%となります。表面上、1年で投資した自己資金が回収でき、そのあとの収入はすべて利益です。

私は、修繕費のマックスを家賃の1年分～最大でも1.5年分で見て投資を判断しています。ですから、マックスで150万円の修繕費予算で考えるのです。

早期に自己資金を回収できる分、自己資金を失ってしまうという最悪の状態にはヘッジできます。もしそれ以上に修繕費がかかる場合は、私は一気に修繕費をかけず、「物件の修繕費は物件に稼いでもらう」スタイルをとります。1～2部屋をきちんと修繕し空室を埋め、そこから上がる利益で他の部屋の修繕費をねん出するのです。

CCRが高いと、早期に自己資金を回収できるだけでなく、早期に大規模修繕に耐えるCFを積み上げられるため、今後の不動産経営が安全します。またガラボロ物件は4年で減価償却完了できるため、この積み上げたCFに所得税はほとんどかかりません。

牧田さんの物件が、4年で300～400万円のCFを積み上げることは可能です。これを大規模修繕費のために積み上げるのです。また大規模修繕が当面ない場合は、もう1物件を買うための自己資金にあえて回し、4年で300～400万円を積み上げる体質から、2年で300～400万円積み上げる体質に強化することも中級の戦略です。

冒頭で「牧田さんは上位1割に入る実現力の持ち主」と書きましたが、実はこれには続きがあります。

10人が実現したとしても、継続できるのはせいぜい1人なのです。つまり、継続を実践できる力を持つ人は1％なのです。

牧田さんは、本物のガラボロ投資家になろうとしている投資家の1人です。挑戦を続けて1％の実践者となり、今度はコラムニスト仲間として語り合いましょう！

牧田さんの意気込み

この度は38度という猛暑の中、上尾までお越しいただきありがとうございました。お金をかけない修繕では「あったほうが良いものにどれだけお金をかけないか」で考えることを理解できました。

また道中でお話しいただいた、「ローン返済ができなくても最悪売れれば良いので、安く買うことが最大のリスク対策」という言葉にも、とても考えさせられました。

リフォーム状況については、希望価格でお願いできるところを探すのに時間を要してしまい、まだ現在進行中ですが、予算内でやっていただける会社に出会うことができました。完成したらぜひ写真をお送りします。

良いご報告ができるよう、引き続き頑張りたいと思います。

（広之内友輝）