融資模擬面談、銀行の現役支店長に楽待スタッフが挑む

NG理由と回答例
「リタイアして楽にお金を得たいんだ」という気持ちが見えてしまっています。これではダメです。金融機関は「不動産投資」に融資するのではなく、「不動産賃貸事業」に融資をします。そのため、面談では「経営者としての資質」を見られていることを意識しましょう。同じ意味合いでも例えば、以下のように受け答えすることで相手への印象が変わります。

退職後も生涯現役で活躍していくために、今から始めたいと考えています。不動産賃貸事業はアウトソーシングできるシステムが確立しています。関係者の皆さんとコミュニケーションを取りながら、収支管理・マネジメントをすれば、副業としてもきっちり運営できます。また、部屋を提供することで、将来にわたって社会貢献をしていきたいという思いがあります。

NG理由と回答例
金融機関は基本的に長期で融資したいと考えているので、返済途中の売却に対して良い印象を持ちません。上手く運営して完済してほしいというのが本音です。

将来にわたって所有し続ける予定です。上手く運営できれば、2棟目・3棟目と買い進めていきたいと考えています。
ただ万が一の時は、御行にご迷惑をおかけしないよう、売却を視野に入れます。この物件は3年所有すれば、売却の利益で残債を清算することができるのでご安心ください。

NG理由と回答例
埋まらなかった時のことを聞かれているのに「努力します」では答えになっていません。銀行は「模範解答」が知りたいのではなく、埋めるまでのシナリオや具体的な数字を知りたいのです。

もし全空になっても、1年はなんとか耐えられるキャッシュがあります。その間、家賃を1割下げて半年以内に満室になれば回すことができます。周辺の客付会社さん3社にも、家賃を1割下げればスピード感を持って埋められると聞いています。

相談者について

・現在勤めているか
・結婚しているか、妻は勤めているか、子どもはいるか・何歳か
・妻も納得して相談に来たか
・居住地はどこか、賃貸か・持ち家か、今後住宅を購入する予定はあるか
・借り入れはあるか（住宅ローン、マイカーローンなど）
・不動産賃貸業をしようと思ったきっかけは
・大きい負債を抱えることに不安はないか
・なぜ当行に来たのか
・他の金融機関に打診をしたか
・いつまでに回答すれば良いか

物件について

・エリアや駅徒歩などの物件概要は
・現在空室はあるか
・現地に物件を見に行ったか、見に行った印象は
・物件の良さはどこか
・周辺の環境は
・現所有者の売却理由は
・買い付けは何件入っているか
・諸経費はいくらか
・路線価はいくらか

シミュレーションについて

・融資条件はどのように考えているか（頭金割合・金利・融資期間など）
・その条件にした理由や根拠
・何戸空室になると返済が窮屈になるか
・税引き後キャッシュフローはいくらか
・今後金利が上昇する可能性があるが、どう考えているか

投資戦略について

・物件を所有することに対する将来的な構想は（脱サラが目標であれば、その明確な理由）
・満室を長期に維持するための対策は（努力で埋まらなかったらどうするか）
・人口減少に伴いアパートの需要も減少する可能性があるが、どうカバーしていくか
・物件を将来にわたって所有し続ける予定か、売却する予定か