不動産投資に必要な物件資料の読み解き方を、さまざまな角度から学ぶ連載。第2回は、不動産の「履歴書」ともいえる「登記簿謄本」の見方を紐解いていく。

登記簿謄本には、その土地、その建物がこれまでどのような歴史をたどってきたのか、所有者はなぜこの物件を取得し、なぜ手放したのか、など多くの情報が隠されている。記された内容からの推測で、「手を出すべきではない」「指値が通る可能性が高い」など、投資対象としての物件の価値がみえてくることもある。

今回の記事では、まず前半で登記簿謄本に記載されている各項目の基本的な見方を紹介。後半では、実際に登記簿謄本のサンプルを専門家、投資家、不動産会社の3者に見てもらい、どのような方法で物件の背景を推測していくのか、徹底的に検証する。

【取材協力】

角野響さん(司法書士)
司法書士法人PEAKS TOKYO OFFICE(ピークス トーキョー オフィス)代表。東証一部上場の商社を退職後、司法書士、土地家屋調査士など各種資格を取得し、取引の安全確保など不動産投資家のサポート業務に力を入れている。

地主の婿養子大家さん
大手不動産会社で売買仲介営業の経験を経て専業大家となり、投資歴13年で総投資額24億円。一棟マンション、一棟アパート、戸建など220戸を所有、稼働率は98%を維持し、年間家賃収入は約2億円に上る。2018年楽待ベストコラムニスト。

若林雅樹さん
10代の頃から不動産投資のコンサルティング会社で投資を目的としたSPC法人の設立業務に従事。その後、不動産管理・仲介会社として独立し、現在は民泊の許認可の代理取得なども手掛けている。業界歴約15年で、裏事情にも詳しい。

登記簿謄本には何が書かれている?

そもそも「登記」とは、土地や建物の物理的現況や権利関係を「登記簿」という公の帳簿に記録すること。どのような不動産なのか、所有者は誰か、その不動産を担保に誰がお金を貸しているか―などの情報を一般に公開することで、安全かつ円滑に不動産取引ができるようにする目的で行われる。

登記簿謄本の正式名称は「登記事項証明書」といい、土地と建物に分けて作成される。いずれも、不動産の所在や種類、構造などが記録された「表題部」、所有者の情報や取得原因などが記録された「権利部(甲区)」、抵当権など所有権以外の権利関係が記録された「権利部(乙区)」、共同担保の物件リストが記された「共同担保目録」の4つに分かれる。

まずは各項目の意味と、注意すべきポイントについて紹介する。

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