不動産投資に必要な物件資料の読み解き方を、さまざまな角度から学ぶ連載。第2回は、不動産の「履歴書」ともいえる「登記簿謄本」の見方を紐解いていく。

登記簿謄本には、その土地、その建物がこれまでどのような歴史をたどってきたのか、所有者はなぜこの物件を取得し、なぜ手放したのか、など多くの情報が隠されている。記された内容からの推測で、「手を出すべきではない」「指値が通る可能性が高い」など、投資対象としての物件の価値がみえてくることもある。

今回の記事では、まず前半で登記簿謄本に記載されている各項目の基本的な見方を紹介。後半では、実際に登記簿謄本のサンプルを専門家、投資家、不動産会社の3者に見てもらい、どのような方法で物件の背景を推測していくのか、徹底的に検証する。

<取材協力>

角野響さん(司法書士)
司法書士法人PEAKS TOKYO OFFICE(ピークス トーキョー オフィス)代表。東証一部上場の商社を退職後、司法書士、土地家屋調査士など各種資格を取得し、取引の安全確保など不動産投資家のサポート業務に力を入れている。

地主の婿養子大家さん
大手不動産会社で売買仲介営業の経験を経て専業大家となり、投資歴13年で総投資額24億円。一棟マンション、一棟アパート、戸建など220戸を所有、稼働率は98%を維持し、年間家賃収入は約2億円に上る。2018年楽待ベストコラムニスト。

若林雅樹さん
10代の頃から不動産投資のコンサルティング会社で投資を目的としたSPC法人の設立業務に従事。その後、不動産管理・仲介会社として独立し、現在は民泊の許認可の代理取得なども手掛けている。業界歴約15年で、裏事情にも詳しい。

登記簿謄本には何が書かれている?

そもそも「登記」とは、土地や建物の物理的現況や権利関係を「登記簿」という公の帳簿に記録すること。どのような不動産なのか、所有者は誰か、その不動産を担保に誰がお金を貸しているか―などの情報を一般に公開することで、安全かつ円滑に不動産取引ができるようにする目的で行われる。

登記簿謄本の正式名称は「登記事項証明書」といい、土地と建物に分けて作成される。いずれも、不動産の所在や種類、構造などが記録された「表題部」、所有者の情報や取得原因などが記録された「権利部(甲区)」、抵当権など所有権以外の権利関係が記録された「権利部(乙区)」、共同担保の物件リストが記された「共同担保目録」の4つに分かれる。

まずは各項目の意味と、注意すべきポイントについて紹介する。

表題部(土地の表示)

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調製

紙媒体の登記情報をデータ化した年月日

不動産番号

不動産を識別するための固有の番号で、登記簿謄本の取得などに利用

地図番号

法14条地図(法務局に備え付けられた精度の高い地図)が作成されている場合に記載

筆界特定

その土地について筆界(土地の一筆ごとの境界)の特定がされている場合に記載

所在

土地が所在する市、区、郡、町、村、字

地番

土地を特定するために土地一筆ごとにつけられた番号

地目

土地の利用状況による分類で、「田」「畑」「宅地」など23種類存在

地積

一筆の土地の面積で、平米数で表示

原因及びその日付(登記の日付)

分筆や合筆、地積更生など登記の原因とその日付

kado

地積ですが、昔と今では測量技術が違うので、謄本と固定資産税評価証明書で地積の数字が一致しているかどうかは確認します。固定資産税や登録免許税などの計算にも影響があるので、数字が異なっていれば謄本と評価証明書のどちらが正しいのか、税務当局に確認したほうがいいです。

表題部(主である建物の表示)

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調製

土地表題部と同様

不動産番号

土地表題部と同様

所在図番号

土地の地図番号に対応し、建物所在図がある場合に記載

所在

建物が所在する土地の市、区、郡、町、村、字と土地の地番

家屋番号

建物を特定するために建物ごとにつけられた番号で、敷地の地番と原則同一

種類

建物の利用形態による分類で、「居宅」「店舗」「事務所」など

構造

建物の構成材料、屋根材の種類、階数を表示

床面積

建物の広さを表し、壁芯面積で測量

原因及びその日付(登記の日付)

建物の新築や取り壊しなど登記の原因とその日付

kado

一筆の土地の上に数個の建物がある場合、家屋番号は1、2、3…と枝番がつきます。例えば地番が「809番26」で家屋番号が「809番26の4」だった場合、すでに取り壊された1、2、3の登記が残っている可能性がある。売却時に買主から指摘されることがあるので、古い建物の「滅失登記」がされているか、購入前に法務局で確認したほうが安全です。

権利部(甲区)

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順位番号

登記された順番を表す。主登記の内容を追加・訂正する場合は「付記」として記録

登記の目的

どのような目的で登記されたかを記載。建物の新築などは「所有権保存」、中古物件の取得などは「所有権移転」

受付年月日・受付番号

登記が申請された日付と、登記所での受付番号

権利者その他の事項

所有権が移転した原因とその日付、所有者の住所・氏名

kado

受付年月日権利者その他の事項の原因日付が2、3日ズレている場合、司法書士が絡んでいない取引だろうと推測します。所有権移転から登記申請まで間が空くとその間に登記が入る可能性があるので、我々は決済が終わると昼食なども食べず即申請しに行くのが当たり前。日付がズレている場合は素人と素人が勝手にやった取引かもしれないので、本当の所有者ではない可能性も疑います。

権利部(乙区)

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順位番号

登記された順番を表す。抵当権が実行されて競売にかけられた場合、順位番号が若い方から優先的に債務の弁済を受けられる

登記の目的

どのような目的で登記されたかが記載される。「抵当権」「根抵当権」など

受付年月日・受付番号

登記が申請された日付と、登記所での受付番号

権利者その他の事項

債権契約の日付、債権の種類、債権額、利息、損害金(返済が遅れた場合の罰金の利率)、債務者、抵当権者、共同担保など

[抵当権]住宅ローンなどで金を借りた債務者が返済できなくなった場合のため、金融機関などが不動産に設定する担保権のこと。ローンの返済が困難となった場合は、金融機関などが不動産を競売にかけて残債に充てる

[根抵当権]継続的な取引で生じる不特定の債権の担保権。あらかじめ貸し出す上限金額(極度額)を設定し、その範囲内であれば何度でも貸し借りできるようにするため不動産に設定する。抵当権に比べて抹消のための手続きが複雑

kado

融資を受けて購入している場合、受付番号と、甲区に記載されている所有権移転の受付番号が連番であることが通常。連番になっていない場合は、その間にある受付番号が何かということを調べます。何が隠れているかわからないので、そういった不自然さは解消してから決済に臨みたいところです。

共同担保目録

[共同担保]1つの債権の担保として、複数の不動産に設定された抵当権のこと

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記号及び番号

共同担保を識別する固有の番号

調製

抵当権設定申請の受付年月日と同じ

番号

共同担保目録に記録された順序

担保の目的となる権利の表示

共同担保となった不動産の地番や所在地など

順位番号

権利部(乙区)でつけられた権利番号

kado

物件を買うときに接道が私道だった場合、私道に持分があるかチェックしないといけません。持分がなくて通行承諾書もなければ利用できないので買っても意味がないですよね。金融機関は担保権を設定する場合、土地・建物だけでなく前面道路の共同持分があればそれも含めて担保に取るので、担保の目的となる権利の表示を見ることで共同持分の有無がわかることがあります。

登記簿謄本からみえてくる物件の歴史

ここまで、登記簿謄本の基本的な見方を確認してきた。では、実際の購入検討段階で、具体的に登記簿謄本のどの部分をどのようにチェックすればいいのか。これは人によっても、物件によっても違ってくる。

そこで、実際の登記簿謄本を基にした5つのサンプルを3人に見てもらい、それぞれの意見を紹介していく。資料に記された情報から、その物件のどのような背景が読み取れるのだろうか。

※土地の謄本のみを掲載しています
※サンプルに記載されている個人名や会社名、日付などはすべて架空のものです

ケース1. 指値の余地は利回り何%分?

エリア

東京都中野区(駅徒歩6分)

構造

新築一棟RCマンション(1K×7、2DK×1)

販売価格

2億2400万円(土地1億3500万円、建物8900万円)

利回り

6.1%

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kado

大前提として「真実と一致しない登記」もあって、この謄本でいうフラートラッドさんが本当の所有者という法的な証明にはなりません。もし売主と所有者が違っていれば、不動産は本当の所有者の元に戻り、お金も返ってこず債務だけが残ってしまう。この物件は所有権移転の期間が31年、7年と比較的長く、その間に特段の揉めごとがなかった証なので「所有者の真正性」は高いと判断します。

muko

抵当権なので買値が1億2000万円と推測できますが、これが根抵当権だったらそうとは限りません。「業者が1億2000万円で買うんだから土地もそれだけの価値がある」と思わせるために極度額をその金額に設定しているだけで、実際は8000万円で仕入れている可能性もある。諸費用を現金で払っている場合は正確な買値は分かりませんし、周辺相場と比較して初めて推測に精度が出てきます

waka

フラートラッドさんは1億2000万円で買っていますけど、諸費用などで合計1億3500万円ぐらいはかかってると思うんですよ。で、土地値が1億3500万円だから、安く買っているわけではない。おそらく建築で儲けるタイプの会社なんだな、というのがわかりますね。

muko

土地を1億2000万円で仕入れたと仮定して、建物8900万円だと2億900万円という計算。フラートラッドさんからすると、売り出し価格の2億2400万円から1500万円値下げしても建物分の利益はそのまま取れるということになる。1500万円指値したら利回りは0.4%上がる計算なので、僕ならその利回り上昇分で土台に乗りそうだったら検討する、という感じです。

ケース2. 謄本が古い理由を探る

エリア

東京都大田区(駅徒歩4分)

構造

築1年一棟RCマンション(1R×8、1DK×2)

※平成30年3月15日完成

販売価格

2億2600万円 ※平成30年9月時点

利回り

4.4%

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kado

庫岳映子さんの住所がこの物件の住居表示と同じなので、前に自宅として住んでいたんじゃないかなと思います。以前あったであろう古家の滅失登記がされているかどうかは確認します。

muko

庫岳映子さんがお父さん?から相続した土地を、平成28年にフェンレガという業者が安く買ったということですね。

kado

建物の完成日はドラストケシェルに所有権が移る3月28日より前、つまりフェンレガが土地の所有者のときにもう建物が建っているということになる。変わった取引ではあるので、両方の会社謄本を取って調べます。

waka

もともとの会社の所在地が近いので、フェンレガの販売会社がドラストケシェルなのかもしれません

muko

この謄本はうさんくさいな…。よく見るとドラストケシェルという会社が3月に買ったときの謄本を持ってきてるんですよ。この半年以上の間に所有権が移転している可能性があるんだから、仲介会社は新しい情報を取らなければいけないし、取っているはず。でもお客さんに提示しているのはこの謄本ということは、すでに所有者が変わっている可能性もありますね。一番可能性があるのは転売業者かな。

waka

完成してから満室にするまでに時間がかかったか、もしくは3月から売りに出していたけど売れなかった可能性もありますね。表面4.4%って、割高すぎて私だったら絶対買わないレベルですし。

muko

僕だったら仲介会社に「これ直近の謄本じゃないんですけど、所有者変わってるんですか?」という感じで聞きます。単純にお金がもったいないから古い謄本を使ってるだけの可能性もありますし、この業者が売主で満室にしてから売ってるだけかもしれない。とにかく、いろんな可能性を疑いながら仲介会社にチクチク聞いていきます

waka

大事なことなんですが、もらった物件資料がすべてではなくて、これを基に自分たちで調査しろってことなんですよ。自分が買う物件を検討するときに、他人が取った謄本は信じません。改ざんされている可能性だってあるので。少なくとも、取得日から2カ月空いていたら最新の謄本を取ることをオススメします。

ケース3. 住所移転からリスクを想像

エリア

神奈川県川崎市(駅徒歩8分)

構造

新築重量鉄骨マンション(1K×13、1DK×5)

販売価格

2億3800万円

利回り

7.1%

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waka

ネフォアという会社が、買った1カ月後に本店住所を移転していますね。下の階から上の階に移動しているのはちょっと意味がわからないので、まずは法人名をネット検索するなどして調べます。検索してヒットしないような規模の会社で、大きい金額の取引をしていたら不安ですよね。

kado

例えばなりすまし詐欺とかだと、けっこう住所を頻繁に変えたりするんですよね。1年以内の短期転売で住所移転もしているから、会社謄本を確認して変なところがないか確認します。

muko

この本店住所変更、僕なんかはかなりうさんくさいと思ってしまいます。マンションの1室でやってるようなメチャクチャ小さい規模で、またしばらくして別のマンションに移ったりするようであれば、転売しまくっている怪しい業者ではないかということを疑います。今回は、同じビル内での移動なのでシロかもしれませんけど。

kado

共同担保目録で建物だけ抹消しているということは、多分取り壊してると思うんですよ。同じ5月13日に極度額が5000万円に上がっていますが、普通に考えれば建物の担保を外した日に極度額が上がるのは矛盾する。おそらく古い建物の滅失登記申請を条件に極度額をアップして、同日に新しい建物を建てる着手金の融資もしているんじゃないかと思います。

muko

余談ですが、債権者の金融機関が自分の取引先であれば、売主と金融機関の力関係にもよりますが融資付けに有利なことがあります。僕がある金融機関からオーバーローンで購入した物件を売却しようとしたとき、同じ金融機関で担保評価が伸びなかったんですが、強引にオーバーローン承認に持ち込んだことがありました。「そんなに売りにくい物件を、僕にはオーバーローンで融資評価したの?」という論法ですね。

ケース4 .「転がっている物件」の判断

エリア

東京都台東区(駅徒歩6分)

構造

築11年一棟RCマンション(1K×14)

販売価格

2億2500万円

利回り

6.2%

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muko

地主から平成27年に業者が買って…3年で転売は遅いなぁ。もしかしたら、このブドラージウスが不動産のプロじゃなくて、時代にのって副業で買ってる法人で金に困っているのかもしれないと想像して、安く買える可能性があるか探ります。

kado

第13453号と第13454号の連番で所有権移転の登記がされているので、同日で転売しているということですね。三為取引ではなく所有権を移転しているので、メラデは税金がかかってもブドラージウスの存在を柚角功典さんに隠したかったのかな? と想像します。例えば柚角さんが任意売却だったとすると、抵当権者は売買価格を確認するので、転売するのがバレたら「もっと回収できたのに」と揉めごとになる可能性があります。

waka

柚角さんからしたら「中間省略するんだったらもっと高値で売れるじゃん」と思ってしまうから、メラデは不動産取得税、登録免許税を払って済む話なら柚角さんに内緒で滞りなく取引しようとしたんじゃないでしょうか。ブドラージウスは普通に高い物件を買わされた個人の資産管理会社という可能性もありますけどね。

muko

中間省略しなかった理由は…KK銀行が許さなかったんでしょうかね。中間省略せず、さらにこの時代に買ってるぐらいだから素人だと思いますよ。仮にこの案件が神奈川県で4階建てEVなし、利回り7%台中盤だったら、10%を目標に時間をかけて交渉するかもしれない。融資がつきにくいのを逆手にとって、相手を焦らせながらやりますね

waka

中間省略だと銀行からみえにくい部分があるので、こういう普通の転売のほうがタチ悪いんですよ。「転がっている物件」というのは銀行が一番嫌がるので、自分だったら絶対手を出しません。

muko

債権額は諸費用込みなら区切りの悪い端数になるはずですが、1億7500万円というキリのいい金額なので、これが物件価格でフルローン購入だと推測しました。ブドラージウスの本業が優良だからこそ貸してくれた可能性もありますが、そうではなく転売益をのせて売りに出している案件なのであれば時間のムダなので、まずは売主の情報をネットで調べる。とにかく、仲介会社に聞く前にどれだけ情報を仕入れるかが重要なんです。

ケース5. 意見が分かれる売主像

エリア

茨城県取手市(駅徒歩11分)

構造

築29年軽量鉄骨アパート(2LDK×2、3DK×6)

販売価格

5250万円

利回り

9.7%

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muko

間取りからすると4000万円ぐらいで建てられそうですが、土地を持っている鍬辺勝治さんがメーカーに騙されて6000万円かけて建てた建物みたいですね。成浜さんは当時、「この物件を6000万円で建てたような素人だったら買い叩けるな」と思ったのかもしれない。その成浜さんがなぜ、いま売りに出しているのか? この人の「プロ度」が気になる。

kado

引っかかるのは、平成28年に鍬辺経子さんが相続で取得して、10カ月ぐらいですぐに売っている点。例えば、遺産分割がまとまらずに揉めている中、この方だけが相続登記を勝手に入れた可能性もある。仮にこの相続が無効だと成浜さんの所有権も無効なので、抹消されたら本来の所有者である鍬辺勝治さんの真の相続人に所有権が戻ってしまいます。

waka

相続した鍬辺経子さんはともかく、成浜さんが購入から1年で売却するのはちょっとおかしいですよね。私はこれ、稼働率が相当悪いんじゃないかと想像しました。満室するまでにかなり時間かかって、嫌気が差して売りに出したんじゃないかなと。立地的にこの物件は危ない気がします。短期譲渡所得税がかかっても急いで売るのには、何かしら理由があるはず。

muko

最近は頭金を要求されるので一概にはいえませんが、債権額が売出価格でよく見かける「さんにっぱ」(3280万円)なのでフルローンだと予測します。現況家賃から考えて表面利回り15%を超す金額で買って、1年で満室にして10%弱で売り抜こうとしてるんですよ。この成浜さんは経験値のある投資家かもしれないな…。売れなくても構わないと思って売りに出してるはずだから指値も厳しい。

waka

成浜さんは住所を見ると資産家でもなさそうなので、この築年数でフルローンはキツい。3280万円に2割ぐらい頭金を入れて4000万円ぐらいで買ってるんじゃないでしょうか。5250万円だと「1000万円儲かるじゃん」と思うかもしれませんが、短期譲渡所得税などがあるので300万円ぐらいしか残らないですよ。だから入居付けが悪いか、すぐにお金が必要になったか、5年待たずに売らなきゃいけない理由がなんかあったんですよ。

kado

5250万円で売れる土地を成浜さんが3280万円で買えているということは、やっぱり鍬辺経子さんは怪しい気もしてきます。通常より安い値段で持ってきて、「早く決済してくれ」と迫るのはなりすまし詐欺の典型的なパターンなんです。もう一つ怖いのは、平成29年10月に錯誤が入って地積が変更されている点。これは成浜さんが登記を入れているんですが、普通なら購入前に売主にやってもらう。鍬辺経子さんが本当の所有者じゃなくて、バレる前に売って逃げたかったとか、早急にお金が欲しかったとか、いろんな可能性を妄想します。

このように、登記簿謄本に記された1つの情報でも、3人が同様の見方をするケースもあれば、人によって捉え方が大きく異なることもあることがわかった。謄本を見て、過去の取引に怪しい点がないか、何か問題が隠されていないかなど、判断できるようになるには経験と慣れが必要になる。

3人が話した内容は、あくまでも記載された情報を基にした「推測」にすぎない。謄本に記載された内容を鵜呑みにするのではなく、信頼できる仲介会社や司法書士と関係性を築き、さまざまな情報をつなぎ合わせながら、その不動産の背景にあるものを考えていくことが重要といえる。

(楽待新聞編集部・金澤徹)