不動産投資に必要な物件資料の読み解き方を、さまざまな角度から学ぶ連載。第2回は、不動産の「履歴書」ともいえる「登記簿謄本」の見方を紐解いていく。

登記簿謄本には、その土地、その建物がこれまでどのような歴史をたどってきたのか、所有者はなぜこの物件を取得し、なぜ手放したのか、など多くの情報が隠されている。記された内容からの推測で、「手を出すべきではない」「指値が通る可能性が高い」など、投資対象としての物件の価値がみえてくることもある。

今回の記事では、まず前半で登記簿謄本に記載されている各項目の基本的な見方を紹介。後半では、実際に登記簿謄本のサンプルを専門家、投資家、不動産会社の3者に見てもらい、どのような方法で物件の背景を推測していくのか、徹底的に検証する。

【取材協力】

角野響さん(司法書士)
司法書士法人PEAKS TOKYO OFFICE(ピークス トーキョー オフィス)代表。東証一部上場の商社を退職後、司法書士、土地家屋調査士など各種資格を取得し、取引の安全確保など不動産投資家のサポート業務に力を入れている。

地主の婿養子大家さん
大手不動産会社で売買仲介営業の経験を経て専業大家となり、投資歴13年で総投資額24億円。一棟マンション、一棟アパート、戸建など220戸を所有、稼働率は98%を維持し、年間家賃収入は約2億円に上る。2018年楽待ベストコラムニスト。

若林雅樹さん
10代の頃から不動産投資のコンサルティング会社で投資を目的としたSPC法人の設立業務に従事。その後、不動産管理・仲介会社として独立し、現在は民泊の許認可の代理取得なども手掛けている。業界歴約15年で、裏事情にも詳しい。

登記簿謄本には何が書かれている?

そもそも「登記」とは、土地や建物の物理的現況や権利関係を「登記簿」という公の帳簿に記録すること。どのような不動産なのか、所有者は誰か、その不動産を担保に誰がお金を貸しているか―などの情報を一般に公開することで、安全かつ円滑に不動産取引ができるようにする目的で行われる。

登記簿謄本の正式名称は「登記事項証明書」といい、土地と建物に分けて作成される。いずれも、不動産の所在や種類、構造などが記録された「表題部」、所有者の情報や取得原因などが記録された「権利部(甲区)」、抵当権など所有権以外の権利関係が記録された「権利部(乙区)」、共同担保の物件リストが記された「共同担保目録」の4つに分かれる。

まずは各項目の意味と、注意すべきポイントについて紹介する。

表題部(土地の表示)

クリックで拡大

調製

紙媒体の登記情報をデータ化した年月日

不動産番号

不動産を識別するための固有の番号で、登記簿謄本の取得などに利用

地図番号

法14条地図(法務局に備え付けられた精度の高い地図)が作成されている場合に記載

筆界特定

その土地について筆界(土地の一筆ごとの境界)の特定がされている場合に記載

所在

土地が所在する市、区、郡、町、村、字

地番

土地を特定するために土地一筆ごとにつけられた番号

地目

土地の利用状況による分類で、「田」「畑」「宅地」など23種類存在

地積

一筆の土地の面積で、平米数で表示

原因及びその日付(登記の日付)

分筆や合筆、地積更生など登記の原因とその日付

kado

地積ですが、昔と今では測量技術が違うので、謄本と固定資産税評価証明書で地積の数字が一致しているかどうかは確認します。固定資産税や登録免許税などの計算にも影響があるので、数字が異なっていれば謄本と評価証明書のどちらが正しいのか、税務当局に確認したほうがいいです。

表題部(主である建物の表示)

クリックで拡大

調製

土地表題部と同様

不動産番号

土地表題部と同様

所在図番号

土地の地図番号に対応し、建物所在図がある場合に記載

所在

建物が所在する土地の市、区、郡、町、村、字と土地の地番

家屋番号

建物を特定するために建物ごとにつけられた番号で、敷地の地番と原則同一

種類

建物の利用形態による分類で、「居宅」「店舗」「事務所」など

構造

建物の構成材料、屋根材の種類、階数を表示

床面積

建物の広さを表し、壁芯面積で測量

原因及びその日付(登記の日付)

建物の新築や取り壊しなど登記の原因とその日付

kado

一筆の土地の上に数個の建物がある場合、家屋番号は1、2、3…と枝番がつきます。例えば地番が「809番26」で家屋番号が「809番26の4」だった場合、すでに取り壊された1、2、3の登記が残っている可能性がある。売却時に買主から指摘されることがあるので、古い建物の「滅失登記」がされているか、購入前に法務局で確認したほうが安全です。

権利部(甲区)

クリックで拡大

順位番号

登記された順番を表す。主登記の内容を追加・訂正する場合は「付記」として記録

登記の目的

どのような目的で登記されたかを記載。建物の新築などは「所有権保存」、中古物件の取得などは「所有権移転」

受付年月日・受付番号

登記が申請された日付と、登記所での受付番号

権利者その他の事項

所有権が移転した原因とその日付、所有者の住所・氏名

kado

受付年月日権利者その他の事項の原因日付が2、3日ズレている場合、司法書士が絡んでいない取引だろうと推測します。所有権移転から登記申請まで間が空くとその間に登記が入る可能性があるので、我々は決済が終わると昼食なども食べず即申請しに行くのが当たり前。日付がズレている場合は素人と素人が勝手にやった取引かもしれないので、本当の所有者ではない可能性も疑います。

権利部(乙区)

クリックで拡大

順位番号

登記された順番を表す。抵当権が実行されて競売にかけられた場合、順位番号が若い方から優先的に債務の弁済を受けられる

登記の目的

どのような目的で登記されたかが記載される。「抵当権」「根抵当権」など

受付年月日・受付番号

登記が申請された日付と、登記所での受付番号

権利者その他の事項

債権契約の日付、債権の種類、債権額、利息、損害金(返済が遅れた場合の罰金の利率)、債務者、抵当権者、共同担保など

[抵当権]住宅ローンなどで金を借りた債務者が返済できなくなった場合のため、金融機関などが不動産に設定する担保権のこと。ローンの返済が困難となった場合は、金融機関などが不動産を競売にかけて残債に充てる

[根抵当権]継続的な取引で生じる不特定の債権の担保権。あらかじめ貸し出す上限金額(極度額)を設定し、その範囲内であれば何度でも貸し借りできるようにするため不動産に設定する。抵当権に比べて抹消のための手続きが複雑

kado

融資を受けて購入している場合、受付番号と、甲区に記載されている所有権移転の受付番号が連番であることが通常。連番になっていない場合は、その間にある受付番号が何かということを調べます。何が隠れているかわからないので、そういった不自然さは解消してから決済に臨みたいところです。

共同担保目録

[共同担保]1つの債権の担保として、複数の不動産に設定された抵当権のこと

クリックで拡大

記号及び番号

共同担保を識別する固有の番号

調製

抵当権設定申請の受付年月日と同じ

番号

共同担保目録に記録された順序

担保の目的となる権利の表示

共同担保となった不動産の地番や所在地など

順位番号

権利部(乙区)でつけられた権利番号

kado

物件を買うときに接道が私道だった場合、私道に持分があるかチェックしないといけません。持分がなくて通行承諾書もなければ利用できないので買っても意味がないですよね。金融機関は担保権を設定する場合、土地・建物だけでなく前面道路の共同持分があればそれも含めて担保に取るので、担保の目的となる権利の表示を見ることで共同持分の有無がわかることがあります。