投資用不動産に対する不正融資をめぐり、スルガ銀行に対して金融庁の立ち入り検査が入ったのは今年4月のこと。この一件を契機として、監督官庁の動きに敏感な他の金融機関の多くも、新規融資の引き締めに舵を切る結果となった。

日銀の統計によると、今年4~6月のアパートローンなど「個人による貸家業」向けの新規融資額は5603億円で、四半期ベースでは実に2012年4~6月以来の低水準に落ち込んだ。規模拡大を目指す不動産投資家にとっては受難の時代が続いているといえる。

しかし、そんな厳しい状況下でも、融資を受けて物件を購入している投資家は存在する。実際に金融機関の融資姿勢はどう変化し、どのような投資家がどんな条件で融資を引いているのか。楽待新聞編集部は不動産投資家約250人を対象に、融資動向に関するアンケートを実施した。結果を何回かに分けて分析する。
(※調査期間:2018年11月5~11日、有効回答数:248件)

属性での選別が進む

まず今回は、4月以降に融資を引くことができているのが「どんな投資家」か、という点に着目したい。

アンケートの回答者248人のうち、「今年4月以降に融資承認が下りた物件がある」と回答したのは132人。このうち、年収1000万円以上という回答が7割近くに上り、金融資産も5000万円以上の層が4分の1を占めた。安定した収入や資産背景のある借り手に対しては依然として融資が出ていることが伺える一方、年収や自己資金が少ない投資家にとっては厳しい状況が浮かび上がる。

昨年までメガバンクに勤務していた楽待コラムニストの投資家SAさんは「4月以降の融資は、厳しくなっているというよりは『正常化した』といえます。二重売買契約や見せ金などの手法で自己資金がない借り手に融資をつけていた不動産会社が一斉に退場し、そういった『裏ワザ』的な形での参入ができなくなったのが実情。突発的なトラブルや経営の失敗をカバーできるだけの年収や自己資金がある人でなければ借りられなくなったのは、ある意味で健全な状態だと思います」

それでも融資を引けているのは

そんな中、年収が高くなくても融資を受けられているケースは、複合的な要因が重なっていることが多いようだ。

宮城県のAさん(40代男性)は今年10月、築30年で利回り14%の木造アパートを3棟一括約8000万円で購入。地元の信金から2.9%・15年のフルローンで融資を受けた。「自分は年収500万円で属性がそんなに高くないと思うんですが、

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