モニタリングする物件(クリックで拡大)

経験豊富な不動産投資家が物件見学の際に、どこをどのように見ているのかを「モニタリング」することで学ぶ本企画。

今回、動きを覗き見させてもらうのは東京、神奈川を中心に8物件を所有、一級建築士など29の資格を持ち、不動産投資歴も約20年という猪俣淳さん。見に行く物件は2130平米もの敷地に建てられたアパート。3DKが24室という大規模な物件だが、ベテラン投資家はこの物件をどのようにチェックするのだろうか?

 

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物件資料チェック

販売図面に書かれた利回りは、あくまで現状の家賃をもとにした、満室想定の利回りだ。レントロールの金額を確認し、家賃相場と合っているかどうか、周辺の不動産会社へのヒアリングなどを通してきちんと把握するという。

猪俣さんが物件を見に行くときに気にするのは「適法性があるか」「安全性が確保できているか」という点と、「バリューアップの可能性があるか」という点だという。「適法性」「安全性」に関しては、家賃をいくらに設定できるか、利回りがどの程度になるかにかかわらず「やらなくてはならない」ポイントだ。コストはかかってしまうが、「万が一事件・事故があった際にオーナーの責任は大きい。適法性・安全性をきちんと見ておかなくてはいけません」(猪俣さん)。

外観チェック

「コケが生えている部分は、水が回っている可能性が高いですね」。外壁に見つけたコケに、猪俣さんはそう反応した。持参した赤外線カメラで浸水がないかどうかを確認する。水が内部にまで浸透していれば、大がかりな補修が必要になる。物件内覧時にきちんと確認しておきたい。

屋根の上は、上記の写真のようにカメラを付けた三脚を伸ばして撮影する。スマホと連動するカメラであれば、手元での確認が可能だ。

室内チェック

「基本的には、直すのに多額の費用がかかる物件は買わない」という猪俣さん。例えば不同沈下(建物が不ぞろいに沈み、傾いたような状態)を起こしていたり、雨漏りやシロアリが発生したりしている場合だ。

だが、「更地にして売却できる物件もありますし、家賃もきちんと回収できる物件もあるので、一概には言えません。物件によって判断は変わります」とも語る。やはり、自分自身でその物件の状態を確認し、その修繕にいくらかかるのか、その分の収益は見込めるのかを試算することが重要だ。

猪俣さんは物件の購入を検討する時、その物件の問題が何なのか、何を変えればよくなるのか、ということについて、「5つのP」で整理すると話す。

これらも、自身の物件購入時に見るべきポイントとして参考にしてみてはいかがだろうか。

※本物件情報は一部編集しています。
※物件所有者に許可を得て撮影しています。

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