収益物件の探し方は三者三様だ。不動産会社に直接出向く人もいれば、ホームページから問合せる人もいる。そんな中、「楽待アプリ」はどのように活用されているのだろうか。掘り出し物件の探し方について、今回は2名の実績ある投資家に話を聞いた。

 

岸 登さん
売却を含めた総投資額は13億円、所有総額は5億2000万円、家賃収入は5500万円。2009年4月から楽待に会員登録をしているヘビーユーザー。東大卒のMBAホルダーで、専門分野は事業再生、M&A支援、調達コスト削減等のコンサルティング。

中島 亮さん
売却を含めた総投資額は9億円、所有総額は8億円、家賃収入は1憶円。同じく十数年前から楽待を活用しているヘビーユーザー。法務博士・宅建士・重機資格を所有する、「地方高利回り絶対主義」の投資家。

物件の検索条件は

楽待アプリのホームから「物件を探す」をタップすると出てくるのが、掲載物件一覧。それぞれどのような検索条件で物件を探しているのかを聞いた。

岸さんが保存している検索条件の一つ

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私は、東京・神奈川・埼玉などで分けて、5件の検索条件を保存しています。エリアで分けることで、そのエリアの相場観を養えるのでおススメです。

共通した条件は、築年数は「新耐震基準(1982年~)」、土地権利は「所有権のみ」、非表示設定は「写真が1枚もない」。前者2つは、融資を受けやすくするためです。

それから、フリーワードに、懇意にしている不動産会社名を入れて保存しているものもあります。営業マンの担当者がいますが、その方がその不動産会社の全ての物件を把握しているわけではない。だから楽待に掲載されていて条件に合う物件があったら、『こんな物件載っていたけど、情報もらえますか?』という連絡を入れています。

中島さんは「検索条件」から都度変更

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条件を簡単に指定できるので、私は都度気になる条件で検索しています。

高利回り物件を探すために、エリアは千葉・茨城・栃木・群馬を指定。別に土地勘がなくても構わない。検討する際、そのエリアの管理会社に話を聞けば、賃貸需要は十分把握できます。

利回りは15%以上。それで指値して18%~20%にもっていけたら良いなと思っています。余談ですが、価格と利回りがバーで動かせるのが面白いですよね(笑)。

物件種別も詳細に指定できますが、私は一棟アパートだけですね。一棟マンションだと固定資産税や維持管理費が高くなり、収支が厳しくなりますから。

問合せにも一工夫

気になる掲載物件を見つけたら問合せをするのが通常だが、その問合せ方法にも一工夫見られた。

物件の詳細ページ。下のボタンからすぐに問合せ可能

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「資料請求」ボタンから問合せることが多いですね。

私は資料がきちんと揃っているかを重視するので、「お問合せ内容」には「詳細資料が欲しい」にチェックを入れています。

「備考欄」には、レントロール・マイソク・固定資産税の明細・修繕履歴を送ってほしいと書きます。「メールでもご連絡いただければすぐ返信します」と書くこともあります。

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今、結構メールで問合せされる方も多いと思うのですが、私はすぐ電話で問合せします。「不動産会社に電話」をタップするだけです。

ポイントは「確度の低い買主だと思われない」こと。冷やかしだと思われると、真摯に対応してもらえないこともあります。なのでまず、「所有物件がこれだけある。今回も融資が付くだろう」と伝えてから話します。

問合せるのは物件の正確な住所、駐車場の有無、家賃や入居状況です。それから、もし聞けるようなら指値の可能性の有無を探ります。

「掲載」だけでなく「提案」も活用

楽待には「掲載物件」だけでなく「提案物件」もあることをご存知だろうか。ニーズ(希望の物件条件)を登録しておくと、不動産会社から水面下で物件を紹介してもらえるサービスだ。※詳しくはこちら

岸さんは、こちらも隈なく活用しているという。

岸さんが実際に、不動産会社から水面下で提案された物件の一覧

「メッセージ」を見ると、提案物件への問合せ履歴がたんまり

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「ニーズ」も、検索条件の保存と同様に、エリアごとに物件条件を分けて登録しています。

ちょうど昨日、提案物件が1件きまして。あと年末年始にきていたものもあったので、今3つ問合せている状況です。先ほど言った通り、資料を送ってもらうようお願いしています。

問合せ履歴が吹き出しで見れるのもアプリの特徴ですよね。以前は履歴が残らなかったので、メールを読み返すしかありませんでしたから。一元管理できるのが便利。こういうのを活用していかないと。

見つけた「掘り出し物件」

物件の探し方は分かったが、実際に「掘り出し物件」には出合えたのだろうか。

(左)岸さん自ら問合せた掲載物件 (右)不動産会社から提案され、問合せた物件

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この物件はどちらも買いました。数が多くて見つけられないけど、まだ買った物件はありますね。

相模原の物件は、掲載物件を見ていて「おっ!」と思って、即効問合せたんです。融資付けに紆余曲折あり、買えたのは3カ月半後くらいでした。

横浜の物件は、不動産会社から提案されました。メッセージに書いてあるように金融機関の紹介もありましたが、たまたまその金融機関と既にお付き合いがあったので、自分で持っていったのを覚えています。

中島さんが購入を検討中の掲載物件

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1カ月前に楽待アプリで発見して、今まさに検討している物件です。不動産会社に問合せて、内見に行きました。

1億円で売りに出されていたんですが、問合せた時に既に8000万円で買い付けが入っていました。ただ、地方は融資付けが難しいので、1番手の方はコケるだろうと…。すると、ちょうど1週間前、本当にその通りになったんです!

私は駐車場が世帯分ないことなどを理由に、5000~6000万円で指値を入れようかと考えていたんですが、その矢先に、今度は1億円で買い付けが入ったと…。今はその方が否決になるのをジーッと待っている状況です。

使い方はさまざま

同じ「楽待アプリ」でも、人によって活用法が異なることが分かる。「希望する物件がいつ出てくるか分からないから、物件情報は毎日確認します」という2人の言葉が印象的だった。

物件に問合せる際は、自分の要望をしっかり伝えること、たとえ買い付けが入っていても、その後の動向を逐一確認することが重要そうだ。

アプリなら、物件の提案や不動産会社からメッセージが届いた際にプッシュ通知でお知らせされるので、すぐに気づくことができるのもポイント。まだアプリを使っていない方は以下からダウンロードしていただき、常に物件をチェックできる体制を作っていただきたい。

     

(楽待広報部)