売却しなければ融資がつかない!新たな物件を購入するために都内の1ルームを売却

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東京都 T.Kさん(会社員)
売却物件
東京都・港区の1Rマンション(22平米)
購入時期
2007年11月
売却時期
2012年10月
購入価格
1500万円
売却価格 1300万円
売却益 -200万円(諸経費を引くとほぼ利益なし)
運用益 約50万円
毎月2万円弱のプラスで5年間、保険金額などを引く

港区の投資用物件を5年前に購入

不動産投資を始めて7年ほど経ちます。
港区の物件は懇意にしている不動産業者に紹介されて5年前に中古の投資用の1R物件を購入しました。
港区で当時1500万円だったので結構安い物件だと思い購入しました。
家賃収入で稼ぐと言うよりもいずれ価格が上がった時に転売、その利益を狙ったものです。

頭金300万円、銀行融資で1200万円を借りての購入でした。

すでに入居者はいましたから家賃収入的にはすぐに確保できましたが、毎月返済が6万円ほど、家賃が8万円。

利益が2万円弱。
保険などを引くとほとんど運用益はなかった状況でしたね。
転売目的だったのでそれでも良かったのですが…。

当時銀行融資が下りたのは、すでに私が不動産物件を1件持っていてその実績があったのが大きいと。
これは7年前に3000万円の自己資金のみで千葉県に1棟ものの中古アパートを購入、着実に利益が出ていました。
1棟目の成功があったから港区の物件購入の際には銀行としても融資しやすかったのだと思います。

今回東京港区の物件を売却した理由はあらたに多摩地区で1棟もののアパートを購入したいと考えたからです。
これは情報交換している不動産投資仲間から教えてもらった物件で、4000万円で1Kが4部屋の中古アパート。
駅から近く確実に家賃収入が見込める物件でした。
頭金500万円で3500万円の融資を希望していましたが、ネックになったのが港区の物件でした。

まだ1000万円近くのローンが残っていて、これがあるために融資は難しいと。
多摩地区の物件の融資を受けたければ、港区の物件のローンを返済するという条件が付きました。
少し迷ったんですが、港区の1Rは家賃収入的にはほとんど妙味はありません。
転売益もこれから不動産が上がるとしても、早々に高くなるとは思えない。

多摩地区の物件なら家賃収入だけで毎月10万円近くの純利が望めました。
ですから多少損は覚悟しても港区の物件を売って多摩の物件を購入した方が確実だと判断したんです。

多少損をしても確実に売却することを目指す!

売却の額の設定で少し悩みました。
というのも1500万円以上で売れれば転売目的としては成功なのですが、はたしてすぐに買い手が付くかどうか?

問題は多摩の物件を購入するためにはできる限り早くこちらの物件を売却しなければならない。
不動産業者に相談したところ、やはり1500万円以上だと買い手がなかなかつかないのではという話でした。

結局、1300万円という購入時より少し安い金額での提示額に落ち着きました。
おかげで売却はスムーズに行きました。
昨年10月に港区の物件を売り、銀行のローンを完済してきれいにしたうえで、すぐに多摩地区の物件を購入しました。

結局転売用として購入した頭金のうち、200万円は回収できなかったという計算になります。
まぁ運用益が少ないながらも出ていたので実質は100万円ほどのマイナスですが、転売目的として購入したのですから、失敗だったと認めざるをえません。

ただ、次の優良な物件を確保できたという意味では判断は間違っていなかったと思います。
あそこで判断が遅れたり、売却益にこだわって物件価格を高く設定し、結局売却に手間取ってしまったら、いまの物件は手に入っていませんでした。

いま株価が上昇していて景気がこれからよくなってくるかもしれません。
不動産には遅れて影響が出るので、これからジワジワ上がってくる可能性も。
転売益目的であれば、いまはむしろ様子を見る時期かも知れません。
ただ私の場合はほかの物件を購入するため売らざるを得ないと言う特別な状況でした。

個人的にはやはり転売益を狙うより、着実に家賃収入で稼ぐ本来の大家としての不動産投資の方が向いていると思います。

ですから今回の売却から新たな物件購入の判断と行動は、自分的には納得していますし、正解だったと思います。