この連載ではこれまで4回にわたり、投資家の生の声を基に昨今の不動産融資動向や好条件で融資を引くためのポイントなどについて紹介してきた。

今回は、楽待コラムニストの中で現・元銀行員の不動産投資家6人を直撃。スルガ銀行問題の影響は? 2019年の融資はどうなる? 今の時代に融資を受けるために必要なことは? 銀行員と投資家の視点を併せ持つ彼らはどのように考えているのか、それぞれの意見を2回にわたって紹介していく。(※個別にヒアリングした内容を基に座談会形式で構成しています)

【取材協力】

仮面銀行マンKさん
某銀行で支店長を経験した後、本店審査部門の中核を担い、約30年の行員生活を経て2016年末に退職。現在は不動産投資の傍ら、銀行融資などに関する塾も展開している。

新米大家さん
九州地方の地銀に23年間勤務し、不動産関連融資も長く担当。3年前の転職と同時に不動産賃貸業を始め、区分マンションからテナント物件、太陽光など、さまざまなタイプの投資に取り組んでいる。

投資家SAさん
メガバンクでの融資担当業務歴20年。銀行員の傍ら2011年から不動産投資を開始し、2017年10月にリタイアを達成した。地方中古一棟マンションを中心に、最近は新築にも取り組んでいる。

サラリーマン大家のTAKAさん
かつてメガバンクで法人営業などを担当、現在は金融系企業に勤務し、全国の融資動向に詳しい。一棟アパート3棟と区分2室を所有し、株式や投資信託、FX、仮想通貨など投資経験も豊富。

FP大家さん
地銀に長年勤めている現役銀行員で、現在は支店審査部門の管理職を務める。自身も戸建て2戸と区分1室を所有し、FP技能士1級としてコンサルティング活動の幅も広げている。

アンダーズさん
かつて東海地方の地銀に7年勤務し、現在は大手不動産管理会社に勤務。一棟アパート2棟を所有し、金融・不動産業界の経験を生かした手堅い不動産投資を実践している。

「スルガショック」で何が変わったか

――昨年4月以降、スルガ銀行に対する金融庁の立ち入り検査を契機に融資が厳しくなったと言われていますが、各金融機関の審査基準は変化したのでしょうか。

新米大家
うちの銀行では頭金2割必須という規定があるんですが、以前はそれでもフルローンが通っていた。それは例えば金融庁の検査で「この人は規定から外れていますが、現預金が5000万あるお医者さんで、所有物件もほぼ満室なので目利き力もある、だから大目に見てください」というような形で説明できたから。そういう「イレギュラー」が通じなくなったのが昨年4月以降で、アパートローンの規定自体は3、4年前から変わっていないと思います。 

FP大家
私の銀行も審査の規定自体は変わっていませんが、本店決裁が通らなくなりました。これは、フィデューシャリー・デューティー(顧客本位の業務運営)という考え方が浸透してきた証かなと思っています。スルガ銀行の問題以降、「収益物件の融資って銀行が儲けるためだけなのでは?」「破綻するような案件に融資するのは本当に顧客本位なのか?」ということを各銀行が考えるようになった。 

投資家SA
銀行の発想としては、例えば年収が500、600万円で自己資金100万円の人が1億円の物件を買ったとして、何かのトラブルで200、300万の修繕が必要になったらアウト。本来はそれをカバーできるだけの年収や自己資金がある人にしか貸せないわけです。「そうじゃない人」を「そういう人」に見せかけていた不動産会社が一斉に退場し、自己資金がないのに裏ワザ的なテクニックで参入することが封じられ、融資が正常化したのが昨年4月以降なんだと思います。 

FP大家
私の銀行にも金融庁の検査が入って、スルガ銀行で問題になった二重売買契約や抱き合わせ販売などの不適切融資がないか調べていました。例えばそういった検査で二重売買契約が発覚した場合、今後はその投資家に融資をしないという意味で債務者区分を正常先から要注意先に下げる可能性はあると思います。 

――投資家からは金利や頭金などの条件面が厳しくなったという声も多く聞かれます。

サラリーマン大家のTAKA
金融機関が融資の枠組み自体を変えるのは大変なんですが、例えば入居率の試算を8割から7割に下げるなど、ストレスのかけ方を調整するのは比較的スムーズにできる。その部分がシビアになった影響で、収支が回るようにするためより多くの頭金が求められるようになった面はあるかもしれません。

アンダーズ
昨年11月ごろ、ある地銀に物件を持ち込んだんですが、以前は金利1%以下で借りられたような案件で「3%前後が基準」と言われました。高めの金利を設定して支店レベルで案件を淘汰されやすくすることで、本部に上がってくる数を絞っているのかなと。先日、別の信組の支店長とお話ししたときも、「本部側から3%という高い金利を求められる」と話していました。

年明け後の融資動向

――2019年に入って各金融機関の融資姿勢に変化はあるんでしょうか。

アンダーズ
年が明けて、若干緩くなりつつあるのは感じます。最近もあるメガバンクから1年ぶりぐらいに「何か案件ないですか、あれば頑張ります」という電話がありました。

投資家SA
あるメガバンクの担当者とやり取りしていますが、既存客に対しては出し続ける姿勢のようです。

仮面銀行マンK
昨年11月末に金融庁が全国の銀行を調査しているので、今年の春ぐらいから不動産向け融資を扱う量の多い銀行には検査が入るんじゃないかと。そういう銀行は金融庁が来ることが分かっているので、今から抑えていると思います。

サラリーマン大家のTAKA
昨年10月ごろからはあまり変わらず、地銀は引き締めていて、貸し先の少ない信金・信組などはリスクを取りつつも出しているという印象。金融庁の事務年度が終わる6月頃にまた変化があるかもしれません。

――メガバンクや地銀と比べて、信用金庫・信用組合はまだ積極的に融資を出す傾向でしょうか。

投資家SA
都内の信金ともお付き合いがあるのですが、「何か案件ないですか」「いい物件あれば持ち込んでほしい」と言われます。信金・信組というのは非常に狭い地域の中で案件を探しているので、ないときはないんですよね。そもそも大・中堅企業向けのロットの大きい融資はメガバンクや上位地銀に持っていかれているので、個人向け不動産貸出が彼らの重要な経営資源になっているのです。地銀や信金に「不動産やめろ」というのは商売ネタを剥奪するのと同じですね。

アンダーズ
信金・信組に聞くと、なかなか他に貸す先がないと言っていますので、結局は不動産に頼るしかないと思います。彼らは地元を大事にするので、新規でいきなり貸してくださいというアプローチは厳しいですが、給与振込とかの実績があったり、紹介で来たりした人にはけっこう融資が下りやすい。

投資家SA
信金・信組は地域金融機関の役割があるので、メガバンクや大手地銀と比べると何でもありというか、お得意様になればなるほどお客さんのニーズをそのまま実現する面があります。しっかりと説明をすれば、変なテクニックを使わなくてもフルローンやオーバーローンが出る可能性があると思います。

――現在、融資が出やすい物件はあるんでしょうか。

新米大家
僕がいた地銀の同僚に1月に聞くと、1億以下の物件であれば出しやすいという話でした。本部の方針として、1億以下なら既定の例外も多少は認めるという感じなんだと思います。

投資家SA
あるメガバンクの担当者に聞くと、新築で土地代分の自己資金があれば土地持ちの地主に貸すのと同じような形なので稟議を通しやすいという話でした。

サラリーマン大家のTAKA
新築は出やすいという話は聞きます。基本的に新築は耐用年数が長いし修繕リスクも低いので稟議を通しやすい面もある。区分マンションも某銀行がバンバン出していますね。

金融庁の言うことは「憲法」

――金融機関にとって、やはり金融庁の存在というのは大きいものなのでしょうか。

仮面銀行マンK
森信親長官の時代は銀行の方針を尊重していたので、ある程度自由に貸していたんです。今はその前の時代に戻って、しっかり検査をされるので、銀行が正常先だといって貸した先が要注意先に認定されて貸倒引当金がガツンと増えることがある。スルガ銀行が何度も決算修正をして赤字が膨らんだのもそういうこと。後出しジャンケンで要注意先に落とされそうな先に貸すのは自行の首を絞めかねない。金融庁の言うことは「憲法」なので、簡単に反論はできません。

新米大家
うちの銀行も10年前ぐらいから何回か金融庁の検査を受けていますが、内容は厳しくなっていると思います。支店長が検査官から「御行の規定はこうなっていて、チェックリストにバツがついていますよね、でもなんで融資したんですか?」と聞かれるわけですが、それに対してしっかり理論武装していないと、その投資家の債務者区分が正常先から要注意先、破綻懸念先に落とされたりするケースがある。

アンダーズ
先日、ある信組の支店長と話したんですが、以前は属性中心で物件は積算価格ぐらいで見ていたのを、最近は入居が今後10年どのような形で推移していくか、駅や学校から近いかどうかなどを審査基準に入れると言っていました。以前の金融庁検査は銀行側の査定を尊重して細かく見ていなかったんですが、今はどういう基準で審査したかまで入念に聞かれると。スルガショックの影響はすごく大きいという話でした。

投資家SA
私がいたメガバンクでは担保評価に加え、独自のシミュレーションツールで収支判断をしていて、家賃下落率考慮、金利4%程度、家賃収入80%強で計算し、それに所定の経費率を付加して回ることが基本的に必要でした。ただ、担保評価が出やすい地主案件など、収支が合わなくても担保カバーできていたような案件は個別対応していたようですが、2017年春先の金融庁絡みの通達により、収支面も含めて厳格運営が徹底されるようになりました。

新米大家
金融庁は社会的にタイムリーな業種を厳しく見る傾向があって、それが昨年4月以降は不動産賃貸業だったということだと思います。パチンコ依存症やカード破産などが社会問題化した時期は、パチンコ業界や貸金業界に対して非常に厳しかったですよ。ダイエーが経営破綻した頃はスーパーとか。

――スルガ銀行の問題以降、各金融機関のエビデンスチェックが厳しくなって、不正に融資を引き出すことは難しくなったと思います。

アンダーズ
どの銀行もそのあたりはかなり厳格化されていて、今はコピーを誰が確認した、という印鑑まで押すようになっていますね。審査部としては通帳のコピーを投資家が取ったのか行員が取ったのかは分からないので。

投資家SA
二重売買契約などが問題になっていますが、内容がひどい場合はその人自身の債務者区分が正常先から要注意先に格下げされる可能性もある。そうすると新規の融資が出なくなるとか、ひどい場合は銀行側から条件変更の交渉があったり、追加担保を求められたりすることもあるかもしれません。

新米大家
過去の貸し出しについて遡ってチェックしたとしても、返済に問題がなければ何もしないと思います。延滞しているとか、入居率が悪くて債務者区分が要注意先とか要管理先とかになっているなら、一括返済を求めることはないと思いますが破綻懸念先に落とすとかはありえます。そうなると次の融資はない。

FP大家
債務者区分は一般的に、返済が厳しくなって毎月の返済を減らしたいという形でリスケ、いわゆる条件変更をしてしまうと、正常先から要注意先に落ちて追加融資はできなくなってしまう。そこから正常先に上がるには、リスケしたものを元に戻すといったことが必要になります。ちなみにどの銀行でも正常先の中で1から10とかAからEとか5~10ぐらいのランクに分かれていて、ランクを上げるには基本的に利益を積み上げて純資産を蓄積することが必要になってきます。

バブル崩壊後の記憶

――各金融機関は、全体の貸出残高に占める不動産向け融資の割合を抑える方向に進んでいるんでしょうか。

新米大家
毎年3月ぐらいには上期・下期の業種ごとに貸出金のバランスを踏まえ、銀行としての「抑制業種」というのが決まります。不動産は30%ぐらいかな。スルガ銀行なんかは4、5割いっていたんだと思いますが。

仮面銀行マンK
私も担当していましたが、不動産何割、製造業何割、小売業何割というように銀行全体のポートフォリオを組むのは銀行経営で最も重要なことです。特に地銀や信金は不動産に頼りすぎると潰れてしまいますからね。バブル崩壊後の記憶は色濃く残っている。

投資家SA
例えば日本長期信用銀行(現・新生銀行)は不動産関連融資のシェアがかなり高く、多額の不良債権を抱え込んでしまったことでバブル崩壊後に経営破綻した。特定の融資に偏ることは非常にリスクが高いので、伸びている業種はある程度抑制するんです。

アンダーズ
私がいた銀行は今でも、不動産向け融資の割合が10%を超えないようにしているようです。不動産融資に偏りすぎているなど、銀行のスタンスとして不動産投資をやらないと経営判断している場合は、100回トライしても融資を引くのは無理です。この理由で出さないところにアタックしても意味がないので、担当者に直接聞いてしまった方が早いと思います。