不動産投資ポータルサイトには、膨大な数の物件が掲載されている。そこから立地や利回りといった条件で絞り込んでいくわけだが、それでもなお、数多くの物件が表示されていることはままある。

こうした時、どのようにして「問い合わせる」「問い合わせない」を判断しているだろうか?

あるいは、物件のシミュレーション。楽待新聞では、特に初心者には、失敗を避けるためにも物件の購入前にはシミュレーションをしてほしいと伝えてきているが、どのようにしたらシミュレーションができるのか、あいまいなままになってはいないだろうか?

楽待には、5項目を入力するだけで瞬時に「税引き後の手残り」をグラフ化してくれる「CF(キャッシュフロー)シミュレーション」機能が用意されている。

その物件が「検討の土台に乗るか、乗らないか」を判断したり、「融資の持ち込み前に、手残りの概算を算出する」のに利用したり…成功した不動産投資家のCFシミュレーションの使い方をまねて、自身の不動産投資に生かそう。

投資家はどう活用している?

成功している不動産投資家は、このCFシミュレーションをどのように活用しているだろうか?

首都圏に多数の物件を所有する不動産投資家のAさんは、「このシミュレーション機能を見て、ざっくりと『この物件は検討もしない』『これなら、資料請求はしてみる』と判断します」と話す。

自身がすでに使っているシミュレーションツールがあるため、詳細な計算はそちらで行うというAさん。だが、楽待のCFシミュレーションは気になった物件の情報がそのまま入力されて結果が表示されるので、いちいちツールを立ち上げることなく、素早く判断することができるとメリットを語る。

「購入するべき物件ではなく、『購入してはいけない』物件を見極めるツールだと感じました」として、まずは自分自身が検討している物件について、シミュレーションを確認した上で問い合わせをしてほしいと呼びかける。

大阪在住で、楽待を使って2物件を購入したBさんは、「シミュレーション機能を使うとまず簡易に結果が出てくるので、時間を短縮しながら、効率的にササっと調べられます」と手軽さがメリットだと話す。Bさんもまた、「自分は買わないほうがいい物件」を判断するために、シミュレーション機能を活用しているとのことだ。

CFシミュレーションの使い方・見方を紹介

そんなCFシミュレーションだが、どのように使えばよいのだろうか。まずは、動画で見方をご紹介しよう。

 

気になる物件を発見したら、まずは「キャッシュフローをシミュレーションする」をクリック。すると、自動で数値が入力されたグラフが表示される。グラフの縦軸は金額、横軸は購入後の年数を表している。

(クリックで拡大)

表示されたシミュレーションの結果(クリックで拡大)

グラフ中のピンクの線はキャッシュフローを示している。いわゆる税引き後の「手残り」だ。緑の線は実質の年間家賃収入。ピンクの棒グラフは、累計のキャッシュフローの状態を表す。

グラフにポインターを重ねると、その年の詳細な数値も表示される。

1年目にカーソルを合わせている状態。CFと実質年間収入、累計CFが表示されている(クリックで拡大)

15年目にカーソルを合わせた状態(クリックで拡大)

写真のグラフを例にすると、この物件では、所有1年目の年間の家賃収入は810万円。だが、そこから支出を引くと、最終的なCFは77万9000円という計算になる。

だが15年目になると、家賃下落と入居率の低下で家賃収入は696万6000円。そこから支出を引くと、CFとしては93万4000円のマイナスとなっている。12年目に行った大規模修繕の影響もあり、それまでの累積CFは1102万円の赤字だ。

一方、ローンの返済が終わる20年目以降は支出が減り、単年のCFは黒字に。25年目には累積のCFも再度プラスに転じるとのシミュレーションとなっている。

画面を下にスクロールすれば、「自己資金」や「金利」、「ローン期間」、「入居率」などを自由に変更できる。

金利やローン期間を厳しめに見積もったり、あるいは賃貸需要の堅いエリアであれば入居率をもう少し上げたりと、自分や物件の状況に合わせて柔軟なシミュレーションをしてみてほしい。

自らの状況や物件の状況に合わせて、シミュレーションの条件を変更可能(クリックで拡大)

また、グラフの上の文字をクリックすれば、グラフに反映させる項目を追加したり、削除したりできる。売却時のキャッシュフローを確認したい場合には「売却時累計CF」を、かかる支出の目安を確認したい場合には「支出」をクリックしてみよう。

反映させたい項目をクリックすれば、その項目のグラフが表示される(クリックで拡大)

自由に入力できるバージョンも!

実は、このシミュレーション機能、物件の情報を自由に入力することもできる。検討中の物件のCFを確認するだけでなく、現在所有する物件の売却を検討する際や、今後の経営戦略を見直す際にも生かすことができるだろう。

自由入力版のCFシミュレーションは、マイページ下のバナーからアクセスが可能だ。

また、物件情報が入力されているCFシミュレーションの結果画面では、物件情報の下にある「物件情報を自分で入力する」の文章にもリンクが貼られている。

(クリックで拡大)

(クリックで拡大)

現時点で、このCFシミュレーションはパソコンのみの対応となっている。だが、「スマホでもシミュレーションが見られるとより良い」(前出・Bさん)という声も多くいただいている。楽待では、こうした点も改善するべく、現在検討を行っているところだ。

いずれにしても、物件の検討時からシミュレーションを行うことは非常に重要になる。

本当に「手残り」があるのかどうか、年間の家賃収入はあっても、累積で見ると、所有期間中ずっとマイナスの物件ではないか、などをきちんと確認することで、不動産投資の成功に近づくことができるだろう。

早速、CFシミュレーションを試してみたい方はこちら

気になる物件からシミュレーションしてみたい方はこちら

(楽待広報部)

不動産投資に役立つ情報を毎日配信中!楽待のTwitterFacebookを今すぐチェック!