購入物件を検討する際に重要な指標となるのが「積算価格」だ。投資家にとっては物件の適正価格や出口を探る手段の1つであり、金融機関にとっては融資の際に担保価値を判断する基準にもなる。

積算価格を計算する方法としては、建物は後述する計算式に当てはめて、また土地については専用のWebサイトから路線価を調べて計算するのが一般的だろう。しかし、収益物件のポータルサイトで日々更新される数々の物件を都度、このような方法でシミュレーションしていては時間がかかりすぎてしまう。

楽待には、この手間を大幅に削減できる「積算価格シミュレーション」が用意されている。掲載された物件の積算価格の目安を、わずか3ステップでチェックできる便利なツールだ。無料で利用でき、使い方も驚くほど簡単。本記事では改めてそのステップを紹介したい。

一般的な積算価格の求め方は?

積算価格とは土地と建物の価格を足し合わせたもので、それぞれ以下の計算式で求められる。

建物価格=再調達価格×延床面積×(耐用年数-築年数)÷法定耐用年数

土地価格=路線価×土地面積
※路線価は「全国地価マップ」などのサイトから調べることができる

積算価格=建物価格+土地価格

積算価格のうち、建物価格は築年数の経過によって減っていき、耐用年数を過ぎるとその価値はほぼゼロと見なされる。

一方、土地は建物のように経年で減価することはない。物件の売り出し価格と土地価格が近いほど出口が取りやすい物件だといえる。

3ステップで超簡単! シミュレーションの使い方

積算価格シミュレーションは、楽待に掲載された任意の物件ページから利用できる。必要なステップは以下の3つだ。

Step1.物件ページで「路線価を調べる」をクリックする

掲載された物件の詳細ページ下部にあるボタンをクリック

Step2.表示された路線価から適したものを選択してクリックする

3つの候補(赤枠内)の中から適切な路線価を選んでクリックすると、入力欄に数値が自動的に入力される

Step3.「計算する」をクリックする

Step2で入力された数値を基に、推定の積算価格(赤枠内)が算出された

以上で操作は完了だ。初めて利用する場合でも、数秒から数十秒で計算結果が確認できるだろう。これまでこうした積算価格を人力で計算していたという人にとっては、大きな時短につながるのではないだろうか。

例に挙げた物件の場合、築年数が耐用年数を超えていたため建物の評価額はゼロ、土地の評価額のみが表示されている。約1200万円の土地値に対し、販売価格は2300万円なので、積算価格と販売価格に約1100万円の差があることが分かった。

投資家は「積算価格シミュレーション」をどう使っている?

実際に積算価格シミュレーションを使っている投資家に活用方法を聞いてみた。

2年前に不動産投資を始めたというサラリーマン投資家のAさんの場合、大まかな目安として、積算価格が販売価格の半分以下であればその時点で検討対象から外しているという。

「僕の場合、最終的には自分の感覚も頼りにして購入物件を決めたいので、自分の感覚が働く、土地勘のあるエリアに絞って物件を探しています。そうした中、積算価格はあくまで判断基準の1つに過ぎないのですが、それでも必要な工程。その一手間が省けるという意味で『積算価格シミュレーション』には大変助けられています」

次に、現在の「積算価格シミュレーション」について、今後欲しい機能などの要望も聞いてみた。

「物件の検討時は、物件の取引履歴を調べるために『土地総合情報システム』も利用しているのですが、これとリンクしているとありがたいですね。あとは楽待のアプリでは現在この機能が使えないと思うのですが、アプリから積算価格がシミュレーションできるようになるとすごくありがたい。仕事の休み時間などを効率的に利用できますから」

現時点では、本機能はパソコン版でのみ利用可能だが、今後はこうしたユーザーの要望も踏まえ、改善を進めていく予定だ。

最後に、物件の積算価格がその物件の資産価値を正確に示すものではない点に注意してほしい。実際には土地の形状や接道状況など、その土地ごとの特徴で価値が異なってくるためだ。また、都心などでは実勢価格と積算価格のかい離が大きいケースも少なくない。

見つけた物件を検討の土台に上げるかどうか、初期段階の判断に、手早く無料で利用できるツールとして、「CF(キャッシュフロー)シミュレーション」と合わせてぜひ活用してほしい。

※当社は、積算価格シミュレーションに関し、いかなる保証もいたしません。シミュレーションの結果は、あくまでも目安としてご利用下さい。
※周辺の路線価または想定路線価は、物件所在地から近い地点の相続税路線価、または公示地価・基準地価に0.8を乗じた値を表示しています。シミュレーションに用いる想定路線価のご参考の一助としてご利用頂くために表示しているもので、物件所在地の実際の相続税路線価を示したものではありません。
※区分マンションなど、一部の物件では積算価格シミュレーションは利用できません

(楽待広報部)

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