銀行員覆面座談会

投資用不動産に対する不正融資をめぐり、スルガ銀行に金融庁の立ち入り検査が入ったのは昨年4月。あれから約1年、各金融機関の融資姿勢はどのように変化したのだろうか。投資家に聞くと「一律で頭金2割を求められるようになった」「属性重視の傾向が強まった」などと引き締めを感じている声も多いが、金融機関側からは「融資基準は変わっていない」といった意見も聞こえてくる。

そこで今回は、現場の生の声をヒアリングするため、顔出しなし・完全匿名という条件で銀行員による覆面座談会を企画。「スルガショック」の本当の影響から、好条件で融資を引くためのポイント、2019年の融資動向まで、赤裸々に本音を語ってもらった。

 

【1】融資審査の具体的な基準

今回の覆面座談会は、元メガバンクのエース級担当者、東北地方の地銀で支店の融資統括や審査部の経験もある20年戦士、東京都内の信用金庫の現役副支店長の3人が参加。まず、各金融機関の具体的な審査基準について聞いてみると、審査で重要視するポイントはそれぞれ異なることが分かった。金融機関が作る収支シミュレーションや耐用年数を超えた融資の考え方についても実態に迫る。

動画でチェック(00:05~

・「将来の年金の足しに」という投資目的はアリかナシか
・銀行員に言ってはいけないNGワード
・「客付け安泰」と判断するエリアは
・耐用年数超えの融資を引くために必要なこと
・収支シミュレーションのストレス強度はどう決まる

【2】好条件で融資を引くポイント

一般的な考え方として、融資条件は投資家本人の属性、物件の収益性や担保評価、各金融機関のスタンス、市況などを含めた総合的な判断で決まっていく。しかし、金融機関側の視点を理解することで、好条件の融資につながることもある。物件を持ち込むべき支店の考え方や、優秀な担当者と関係をつくる方法、金利引き下げを実現するためのノウハウなどについて語ってもらった。

動画でチェック(11:28~

・外部機関の担保評価を高くするテクニック
・数字を背負っている営業マンを探すために
・金利引き下げに一番有効なアプローチ
・紹介者によっては逆効果になることも
・こんな支店長がいる支店が狙い目

【3】「スルガショック」の影響は

昨年4月、金融庁がスルガ銀行の立ち入り検査に入ったことを契機に、監督官庁の動きに敏感な金融機関の多くは新規融資の引き締めに舵を切ったとみられているが、現場の担当者はどのように感じているのだろうか。「スルガショック」がもたらした影響や、現在でも融資に積極的な金融機関、さらに不正融資の実態や「1法人1物件スキーム」への対応についても見解を聞いた。

動画でチェック(20:46~

・「立ち入り検査は直接要因ではない」
・融資承認の確率は変化しているか
・今でも積極姿勢の金融機関
・表彰のため不正融資に手を染めた行員の末路
・1法人1物件スキームで「悪意あり」と判断する基準は

【4】貸したい投資家・貸したくない投資家

金融機関から見て、「貸したい投資家・貸したくない投資家」は存在するのだろうか。各金融機関がどのような投資家に好印象を持ち、どんな事業計画書を高く評価するのか、率直な意見を聞いてみた。また、2019年以降の融資の動向については、それぞれの意見が微妙に分かれる結果に。融資獲得を目指す投資家に対し、金融機関視点でのアドバイスもしてもらった。

動画でチェック(29:43~

・金融機関から物件を紹介してもらうために必要なこと
・こんな投資家には融資を出したい
・こういう事業計画書は評価が高い
・属性も実績もツテもない人が融資を受けるためにできる努力
・次に融資姿勢が変化するタイミングは

3人の話を総合すると、金融機関として「融資を出したい」という思いはあるものの、貸出先についてはしっかりと選別する姿勢が強いようだ。まずは十分な自己資金を蓄え、不動産投資を「事業」と捉えたうえで、身の丈に合った物件を持ち込むこと。自分を理解し、物件を理解し、さらに金融機関を理解することが、融資獲得に向けた最善のアプローチを見出すことにつながりそうだ。

(楽待新聞編集部)

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