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マンションやアパートなど中古の収益物件を購入する際、屋上に設置された貯水槽に意識を向ける投資家は多くないかもしれない。しかしこの貯水槽、管理状態が悪いと、購入後に入居者からのクレームや思わぬ出費につながることもある。

今回は、この貯水槽の役割を改めて確認しつつ、投資家が知っておきたいメンテナンス時期の目安やコストについて考えてみたい。

そもそも何のためにあるのか?

まずは貯水槽が何のためにあるのか、その役割を確認しておこう。

私たちが普段利用している水道水は、地中に埋設された水道管を通って各住戸に届けられる。水道管の内部には常に一定の水圧がかかっており、その水圧によって蛇口から水が押し出される仕組みだ。この給水方式は「直結給水方式」と呼ばれ、戸建て住宅や低層の集合住宅などで採用されている。

一方、一定規模以上(東京都の場合は4階以上)の集合住宅となると、高所に水を送る必要が生じ、また水の送り先が増えることから水圧が足りず、各住戸に水が届かなくなってしまう。

そのためマンションやビルでは、いったん地上の「受水槽」に水を貯め、ポンプで屋上に設置された貯水槽(高置水槽)に貯水して各戸に給水するという「貯水槽水道方式」が採用される(他にも増圧ポンプで各戸に直接給水する方式もある)。アパートやマンションの屋上にある貯水槽は、このために存在しているのだ。

直結給水方式(左)と貯水槽水道方式(右)の模式図。他にもいくつかの給水方式がある(東京都水道局Webサイトより)

内部の清掃、費用の目安は

水道事業を所管する厚生労働省によると、貯水槽に届くまでの水質管理は各自治体の水道局の管轄。しかし、貯水槽以降の水質については、管理責任はオーナーやオーナーから委託されている管理会社にあるという。

実際、昨年には東京・中野区所有の施設に入居するテナントから水道汚染の訴えがあり、テナントが所有者である区を相手取って裁判を起こしている。不動産オーナーも、入居者が利用する生活用水の質を左右する貯水槽の状態に無関心ではいられないということだ。

また、10トン以上の貯水槽が設置されている施設では、水道法によって1カ月ごとの点検と年1回以上の清掃、水質検査が義務付けられている。10トン超というと、対象となるのは大規模な分譲マンションやオフィスビルなどに限られるが、生活用水の質は入居者の健康問題に関わる。10トンに満たない貯水槽にはこうした義務はないが、賃貸経営をするならば同様の対応を取りたいところだ。

貯水槽の修繕などを手がける専門業者によると、貯水槽内部の清掃にかかる費用は5万~10万円が目安だという(地域や貯水槽の大きさによって異なる)。作業時間は約2時間~4時間ほどで、この間は断水になることにも注意が必要だ。受水槽と屋上の高架水槽がある場合は、料金と時間が倍になるケースもあることを覚えておきたい。

余談だが、海外ではホテルの貯水槽から死体が見つかったこともある。ホテルの利用者は死体があることを知らずに、シャワーや飲用として水を利用していたというから、もはやホラーだ。詳細は割愛するが、気になる方は検索してみてほしい。

貯水槽本体の「劣化」も

内部の清掃はもちろん重要だが、貯水槽本体の劣化にも注意が必要だ。

貯水槽や受水槽の素材として広く普及しているのはFRP(Fiber Reinforced Plastics)だ。ガラス繊維やポリエステル樹脂を使った素材で、防水性能が高く住宅やアパートなどの防水材料としても使われている。軽量かつ頑丈で、型枠を使ってさまざまな形状に加工しやすいため、貯水槽の素材としてはうってつけだ。

以前は一体で成形された継ぎ目のないタイプが主流だったが、現在はFRPのパネルを現地で組み立てるタイプも普及している。組み立てタイプの登場により、貯水槽の運搬や設置が容易となった。

FRP製の組み立て式受水槽(画像提供:きんぱね関西)

ただしFRPも万能ではない。紫外線や酸性雨などの影響を受け、亀裂や破損が生じることもあるためだ。劣化によって貯水槽に亀裂などが発生すると、雨水や害虫が浸入する可能性もある。微生物が繁殖し、衛生的な問題が生じれば入居者の健康被害につながりかねない。

こうした理由から、FRP製貯水槽のメーカーの多くは耐用年数を15年としている。