購入したばかり、新築したばかりの物件が傾いてしまったら…。設備故障や雨漏りなどのトラブルとは違い、物件が傾いてから地盤の問題に気づいては手遅れとなる。

物件購入の際、避けるべきなのは「軟弱地盤」と呼ばれる弱い地盤だ。軟弱地盤に改良工事なしで建物を建ててしまえば、地盤の一部が沈下して建物が傾く「不同沈下」や「液状化」といった被害が想定される。

軟弱地盤の目印となるのは「水」があるかどうか。地下水位が高く、地表に多くの水を含んでいることが軟弱地盤の特徴だ。つまり、周囲よりも低い場所にあって水が流れ込みやすい「谷地」や、昔、川が流れていたところを埋め立てた「暗渠(あんきょ)」などは軟弱地盤の目印となる。

こうした軟弱地盤を目視で見分けるにはどのような方法があるのだろうか。地盤コンサルタントとして活躍する高安正道氏とともに、軟弱地盤の見分け方について、都内を散歩しながらお伝えする。

動画でチェック

・昔、川だった場所の特徴

・地盤を見極める際に参考になる地図

・「合流」と書かれたマンホールが意味するもの

・坂が地盤の善し悪しを見極めるポイントになる?

・軟弱地盤の特徴

・擁壁の管理者は誰?

・「擁壁のはらみ」は何が危険?

暗渠(あんきょ)の上を歩く

今回は高安氏に、昔「藍染川」が流れていたという、谷中・根津・千駄木(通称、谷根千)エリアについて解説していただいた。山に囲まれたエリアで「谷地」を形成している。

現在は埋め立てられて道路となっているが、道行く先々で、軟弱地盤を見つけるヒントとなる「橋」や「谷」、「川」といった水にまつわる地名や看板が登場する。

土地の起伏を示した地図で、+マークあたりが西日暮里駅。駅の南東側(写真の+マーク左下)には川だった名残が見られる(参照:地理院地図

スタートしたのは、東京都荒川区にある西日暮里駅。線路の両サイドが崖に覆われ、まるで谷の中を電車が走っているような、いわゆる「崖線」がある場所だ。

「軟弱地盤」の目印である暗渠を見つける方法の1つに「道路標識」がある。例えば、動画に登場する商店街の入り口には「積載2トン」の看板が立っていた。高安氏いわく、この商店街の道路下には「ヒューム管」というコンクリートで作られた管があり、その中を川が流れているという。

川を埋め立てた道路のため重量車両が通ると振動により道路下を通る管が割れてしまう危険性があるため、積載制限を設けている。

商店街入り口の積載制限

高安氏によると、暗渠のある場所ではこういった「積載制限」を設けているケースが多く、なかには車止めを設置して車両の通行自体を禁止している場合もあるという。つまり、この標識がある場所には暗渠がある可能性があり、軟弱地盤である可能性も考えられるというわけだ。

次に歩いたのは「へび道」と呼ばれる、くねくねと細い道が続くエリア。ここは川の本流と支流が交わっていた場所で、昔、水路であったと推測できる。これも、軟弱地盤を探すヒントだ。こうしたエリアは、高台に挟まれていることが多いという。

「へび道」をさらに進んでいくと、ブロック塀や電柱が傾いている場所が見られた。こうした傾きが見られるのも軟弱地盤の特徴だと高安氏は語る。傾きのほかにブロック塀のひび割れや玄関ポーチの浮きなどが見られる場合も、軟弱地盤の可能性が高いという。

「坂道」がヒントになる

また高安氏によると、物件の最寄り駅から物件の建つ場所まで歩く際にも、軟弱地盤を見つけるためのヒントが眠っているという。注目するのは「坂」だ。物件が「下り坂」の先にあったら、物件は低地に建っていると判断でき、物件が「上り坂」の先にあったら、物件は高台に建っていると判断できる。

低地には水が集まりやすく、地下水位も高くなるため軟弱地盤となる。水路やそこにかかる橋は低地にあることが多いため、軟弱地盤の判断基準としてこのように「坂」を用いることができるのである。

こうした軟弱地盤を、投資家自ら見極める方法は他に何があるのか。高安氏によると「土地条件図」が参考になるという。「土地条件図」には、日本全土の地形図や標高などが示されている。こちらの地図は、国土地理院が発行しているもので、ウェブ上で閲覧することができる。

西日暮里駅周辺 土地条件図/中心の+マーク付近が西日暮里駅 オレンジ色:台地、黄色:盛土地(土を盛って造成された平地)、赤紫色の横線:切土地(台地を切り開いた平地)、薄緑:凹地・浅い谷をそれぞれ示している。台地は地盤が良好なことが多く、凹地や谷は軟弱地盤となりやすい(参照:地理院地図

軟弱地盤のほかに、投資家が注目しておくべき地盤の見極めポイントはあるのだろうか。高安氏は、「物件購入前に『擁壁』の有無についても確認しておいたほうが良い」と語る。

今回、動画に登場する擁壁は建築年代や構造が異なると見られ、2メートル以下の擁壁を積み上げて二段積みになっているのが特徴的だった。高安氏によると、二段積み擁壁の場合、大地震が起きた際に崩壊するリスクが高くなるという。

また通常、擁壁の水抜き穴は3平米に1カ所作る必要があるが、全く設けられていない場合もある。水抜き穴がない擁壁は、内部に雨水などが溜まり「擁壁のはらみ」ができ、崩壊の危険が高まる。「擁壁のはらみ」とは、擁壁内に水が溜まり膨らんでいる状態のこと。

こうした「擁壁のはらみ」を見極める方法として、高安氏は「擁壁に沿って目線を合わせ、方向を見る」という。そうしたときに、擁壁の一部が膨らんでいると内部に水が溜まっている可能性が高く、危険だという。

不動産投資家が「地盤」を重要視すべき理由

ここまで、軟弱地盤の特徴についてお伝えしてきた。「地盤」が物件購入時に重要なポイントとなること、分かっていただけただろうか。

高安氏は、「物件購入時、交通や生活の利便性と同じくらいに地盤についても重要視していただきたい」と語る。

物件を新築したり購入したりする際、構造や内装など、目に見える部分に気を取られてしまい、地盤のことまで考える方は少ないのではないだろうか。しかし、事前に土地の性質をしっかり理解しておけば、たとえ軟弱地盤でも(建物の建築前なら)地盤改良など適切な対応をすることも可能だ。

不動産投資家としては、目に見える部分だけでなく、物件の建つ「地盤」にも目を向けておきたいところだ。

(楽待新聞編集部)

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